Servidumbre Legal en la práctica: Casos y Ejemplos clave

¿Estás a las puertas de hacer un examen sobre Derecho Civil y no tienes ni idea de qué son las servidumbres legales, ni de ningún tipo de servidumbre? ¿Eres incapaz de diferenciar entre la servidumbre voluntaria y la legal? No te preocupes, has venido a parar al sitio correcto.

Vamos a tratar de explicarte qué es una servidumbre legal, cuáles son sus modalidades y vamos a mostrarte ejemplos prácticos que te hagan entender esta concreta figura jurídica. Aunque parezca interminables, cada servidumbre cumple su propia función y tiene su propio ámbito concreto.

Imponer la obligación al propietario de un inmueble (titular de un predio) el apoyo de una presa, construir los tejados o cubiertas de los edificios evitando la caída en suelo vecino o respetar ciertas medidas o distancias a la realizar ciertas plantaciones o construcciones son ejemplos de este tipo de servidumbre.

¡Acompáñame, vamos a descubrirlo juntos!

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¿Qué es una servidumbre legal?

Siguiendo la definición dada por el diccionario del español jurídico de la RAE, la servidumbre legal sería: «Servidumbre impuesta por ley, como es el caso de las establecidas en materia de aguas».

En resumidas cuentas, una servidumbre legal es un derecho real limitado (Consulta nuestra guía introductoria a estos importantísimos derechos) mediante el cual se permite que alguien más haga uso de parte de tu propiedad, con un propósito concreto y tras haber intervenido un proceso legal, regulándose por leyes y regulaciones de carácter específico.

El fundamento de esta figura proviene de la necesidad de regular determinadas situaciones jurídicas que la ley entiende que no deberían depende de la autonomía de la voluntad de las partes y deben ser atendidas por esta:

• Interés general
• Interés particular, cuando sea innegociable teniendo en cuenta su naturaleza.

El objeto de este tipo de servidumbres legales es:

• La utilidad pública. Por ejemplo, la instalación de postes y líneas eléctricas, utilizando una parte de una propiedad vecina para poder brindar un servicio de carácter esencial en beneficio de una comunidad de vecinos.
• Interés de los particulares. Por ejemplo, constituir una servidumbre de paso para beneficiar a un concreto propietario que no tiene acceso a la vía pública.

El régimen de las servidumbres legales se distingue según su objeto:

Las servidumbres legales establecidas para la utilidad pública o comunal se deberán regir:

• “por las leyes y los reglamentos especiales que las determinan”
• en su defecto, deberá regirse por las disposiciones del Título correspondiente a las servidumbres legales.

Las servidumbres legales establecidas “en interés de los particulares o causa de utilidad privada” deberán regirse:

• Por las disposiciones del correspondiente Título
• sin perjuicio de lo que se disponga en “las leyes, reglamentos y ordenanzas generales o locales sobre policía urbana o rural”

Debemos realizar aquí una distinción entre servidumbres legales y servidumbres forzosas; las legales se encargan de hacer transitar a las servidumbres de carácter administrativo y se establecen como límites al derecho de la propiedad y las forzosas, cuya constitución deberá ser encargada por las personas señaladas en la ley y señaladas por las autoridades, aun cuando el dueño se oponga.

Por ejemplo, un tipo servidumbre legal sería el caso de una empresa de suministro de agua que ostenta el derecho legal de pasar una tubería a través de tu propiedad con el objetivo de llevar agua a la comunidad de vecinos y un ejemplo de servidumbre forzosa sería la expropiación de un terreno llevada a cabo por el gobierno para poder construir una carretera.

Modalidades de servidumbre legal

Servidumbre de aguas

Este tipo de servidumbre habilita que una persona propiedad pueda hacer uso del agua que fluye a través de una propiedad vecina, bien sea para el riego, consumo doméstico u otros fines que se relacionen con el recurso hídrico. El objetivo de esta servidumbre es garantizar el acceso equitativo, igualitario y regulado al agua compartida, tratando de evitar conflictos (siempre que se pueda, ya conocemos a los propietarios y cómo son con lo suyo) y promoviendo, además, el uso sostenible de este recurso

Ejemplo: En un pequeño y tranquilo pueblo de La Rioja, viven dos vecinos, Antonio y Carlos, ambos comparten una propiedad cuya característica más notoria es que bordea un río. El río, como no podía ser de otra forma, es vital para el riego de los campos de estos vecinos riojanos, lo curioso de esta situación es que la tierra de Antonio se encuentra aguas arriba, esto le otorga físicamente el control natural del flujo del agua. Con el objetivo de asegurar un uso equitativo de este recurso natural, han decidido establecer una servidumbre legal de aguas.

Mediante este tipo de servidumbre, Antonio se compromete a dejar que su vecino Carlos pueda tomar agua del mencionado río con la finalidad de regar sus campos en determinadas épocas del año. Carlos, a su vez, procede a comprometerse con Antonio a no interferir con el flujo normal y natural del agua y a su uso sostenible y razonable. Esta servidumbre garantiza un acceso justo y compartido al recurso hídrico, permitiendo que ambos agricultores prosperen en su tierra sin conflictos.

Servidumbre de paso

Este tipo de servidumbre permite a la persona titular cruzar o atravesar una propiedad de distinta a la suya para poder acceder a la suya o salir de ella.

Ejemplo: Paco, tiene un gran problema, y es que su propiedad no posee acceso directo a la carretera y necesita cruzar otra propiedad para alcanzar la vía pública. Ante esta situación que se plantea, se podría llegar a establecer una servidumbre de paso que pueda permitir el paso de nuestro querido Paco, pasando por la propiedad vecina y accediendo a la carretera.

Servidumbres de luces y vistas

Este tipo de servidumbre permite a una persona propietaria de una vivienda recibir la luz y el aire mediante ventanas o aperturas en una propiedad vecina, pudiendo asegurar y evitar su obstrucción.

Ejemplo: Manuel es un propietario que tiene en propiedad una vivienda situada en una colina de Ronda, su vecina Ana planea construir cierta estructura oportuna que bloquearía las maravillosas vistas que Manuel tiene de su preciosa ciudad. El establecimiento de una servidumbre de luces y vistas sería una muy buena opción para Manuel, ya que así vería protegido su derecho de mantener y garantizar sus vistas sin ningún tipo de obstrucción.

Servidumbres de desagüe de edificios

Este tipo de servidumbre permite que el agua perteneciente de las lluvias o que sean residuales fluyan a través de la propiedad de una persona hacia una ubicación que sea adecuada para ello, como, por ejemplo, un sistema de alcantarillado o un desagüe que sea común para los vecinos.

Ejemplo: el derecho que ostenta un edificio para poder drenar las aguas pluviales hacia una determinada propiedad vecina mediante un sistema de desagüe que sea compartido.

Medianería

La medianería hace referencia a aquella propiedad compartida con una pared entre dos edificios que son adyacentes. En el caso de tener que realizar algún tipo de reparación o modificación en esta pared compartida, los propietarios deberían acordar y coordinar las acciones de manera conjunta.

Ejemplo: Marta y Javier son vecinos de la localidad de Jaén. Las casas de ambos son adosadas comparten una pared que dividen ambos inmuebles. Tras un fatídico invierno, advierten que la pared que une ambas propiedades muestra signos de deterioro, en este caso, Marta y Javier deben conjuntamente coordinar las reparaciones de dicha pared, garantizando así que las propiedades mantengan la integridad de la estructura y su seguridad.

Distancia y obras intermedias

Las regulaciones de distancia y obras intermedias se deben aplicar en casos de construcción y establecimiento de las distancias que sean mínimas que deben ser respetadas entre una edificación y los linderos de la propiedad o entre los edificios de un terreno. Asegurar el mantenimiento del espacio adecuado para una correcta ventilación y la seguridad se consigue mediante estas determinaciones.

Ejemplo: Andrés, un amante de las montañas, quiere construir una gran cabaña cercana al río. Para realizar tal hazaña, Andrés debe asegurarse de cumplir con las regulaciones pertinentes y garantizar un ambiente seguro y cómodo para los vecinos.

Conclusión

Las servidumbres legales son un tipo de servidumbre caracterizado por la imposición legal, es decir, la obligación para el dueño del predio sirviente de acatar las órdenes pertinentes, sin poder oponerse. El fundamento puede ser el interés general o particular (cuando sea innegociable, según su naturaleza), el objeto; la utilidad pública o el interés de los particulares y su régimen dependerá de su objeto.

¡Enhorabuena por haber llegado hasta aquí! Este tipo de servidumbres puede parecer algo más complejas, pero, en realidad, son muy sencillas y muy gráficas en la práctica. Entender el componente de la legalidad en este tipo de servidumbres es clave, puesto que es el gran factor diferencial con respecto a otras servidumbres.

¡Muchas gracias por acompañarnos!

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