Dación en Pago de una Vivienda explicado con 4 Ejemplos Prácticos

¿Qué es la dación en pago ? ¿Qué utilidad tiene en la práctica? ¿Qué requisitos son necesarios para su ejecución? Seguramente a lo largo de tu vida jurídica, ya sea en la práctica profesional o durante la realización de la carrera de derecho, has escuchado alguna vez el término de dación en pago .

No te asustes, es un término jurídico que a raíz de la crisis financiera de 2008 se ha venido utilizando mucho en el sector inmobiliario para evitar desahucios y extinguir deudas entre acreedores y deudores. Por tanto, es algo muy común en la práctica jurídica que debemos de conocer y saber usar puesto que, si nos dedicamos al mundo civil, llegará el día en el que tengamos que enfrentarnos a una dación en pago de algún cliente .

Por ello, no te salgas de este artículo en el que te voy a enseñar todo lo que necesitas saber de la dación en pago explicada con varios ejemplos prácticos reales de mi práctica profesional. Para el que quiera más conocimiento de la materia os dejo por aquí la guía de Quita de Deuda Conceptos y Ejemplos que os ayudarán a conocer mucho mejor el mundo de las deudas con acreedores.

¿Qué es la dación en pago?

Bien, pues hablamos de dación en pago cuando entregamos un bien a cambio de la extinción de una deuda. Se trata de una cláusula civil en muchos casos, en los que acreedor y deudor acuerdan saldar una deuda o el cumplimiento de una obligación mediante la entrega de un bien.

La entrega es traslativa de dominio, es decir, el bien que entrega el deudor pasa a ser propiedad del acreedor. En el momento en el que el acreedor acepta el dominio del bien entregado se elimina automáticamente la obligación o deuda pendiente.

Esto es consecuencia de la libertad de pacto entre las partes que permite nuestro Código Civil en su artículo 1255 en el que se explica que:

“ Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público ”.

La dación en pago tiene su fundamento en torno a este artículo.

Ejemplos de dación en pago

Un caso muy común en los que se recurre a la dación en pago y que podemos ver a menudo en el día a día es con las deudas que existen entre empresas y proveedores a través de talones, pagarés, cheques o simplemente acuerdos sobre el capital social. . . . . .

Ejemplo de dación en pago de empresa

Por ejemplo , la empresa Santa María SL se dedica a la venta de cosméticos a nivel nacional. La empresa, necesitada de financiación, se pone en contacto con Antonio Durán para que realice aportaciones a la empresa a cambio de una rentabilidad posterior.

En el contrato suscrito, acuerdan para el caso de no poder responder a la rentabilidad acordada, extinguir la deuda mediante la dación en pago del volumen de cosméticos igual al valor de deuda. Más adelante, al no poder hacer frente a la rentabilidad exigida por Antonio Durán, Santa Maria SL entrega el volumen de cosméticos a Antonio por un valor igual a la rentabilidad exigida.

Ejemplo de Dación en Pago por cheque

Otro ejemplo que he podido observar en la práctica bancaria es el relativo a los cheques sin fondos. La empresa Motores SL extiende un cheque a un proveedor de piezas (Piezas SL) por un valor de 10.000€. A la hora de realizar el cobro a través del banco, Piezas SL encuentra suficiente que el cheque no tiene fondo y el banco no puede abonar el cheque.

Piezas SL notifica que va a demandar a Motores SL Este para evitar un proceso judicial, acuerda con Piezas SL la dación en pago de un coche de su propiedad por valor de 10.000€ para así saldar la deuda. Piezas SL accede a la dación en pago dando por finalizada la deuda.

Regulación de la dación en pago

La dación en pago recibe varias regulaciones a las que podemos acudir. Una de ellas es nuestro Código Civil , tanto en los artículos 1255, como menciones específicas a los 1157, 1166 y 1171. Artículos relativos al cumplimiento de obligaciones.

 Pero más importante aún y que más nos puede ayudar en la práctica profesional es el Real Decreto Ley 19/2022, de 22 de noviembre sobre el Código de Buenas Prácticas , cuya principal finalidad es aliviar las subidas de tipos de interés en préstamos hipotecarios y que va a regular de forma más específica el concepto de dación en pago de una vivienda que profundizaremos más adelante.

Requisitos para realizar una dación en pago

Según el Código de Buenas prácticas anteriormente mencionado en consonancia con el Código Civil, podemos desgranar los siguientes requisitos:

1. Capacidad de obrar entre las partes . Es decir, en civil se adquiere a los 18 años de edad en lo general. Por ejemplo , Juan que cumple 18 años de edad puede acogerse a una dación en pago entregando su moto para saldar una deuda.
2. Acuerdo libre y pactado entre las partes . Debe mencionarse en el contrato la dación en pago como método de extinción de la obligación objeto. Por ejemplo , Juan y Víctor acuerdan libremente en el contrato que se pueda extinguir una obligación por dación en pago . 
3. Aceptación del acreedor . Es muy importante que el acreedor acepte el pago de la deuda a través de este método. Por ejemplo , en el caso anterior sería necesario que Víctor acepte la dación en pago de la moto como método de extinción de deuda. 
4. Traslación del dominio . Como hemos adelantado antes, el bien objeto de la dación tiene que ser entregado al acreedor que pasa a tener la plena propiedad del mismo. Por ejemplo , Juan tiene que entregar la moto a Víctor. 
5. Bien distinto al que se adeuda . El bien entregado en dación de pago es distinto al objeto de la obligación o contrato que se exige. Por ejemplo , la deuda de Juan es monetaria y el bien que se entrega es una moto y no dinero. 

Tipos de Dación en Pago

Dependiendo de la obligación que queramos cumplir la dación en pago puede ser total o parcial :

• Totales . El deudor entrega un bien para saldar todas las deudas que tiene con el acreedor. Por ejemplo , Felipe tiene varias deudas contraídas con José con un valor de 5000€ y entrega su coche por valor de 5000€ y extingue totalmente su deuda.
• Parcial . El deudor entrega un bien para saldar parte de las deudas que tiene con el acreedor. Por ejemplo , Felipe que tiene deudas por valor de 5000€ con José, entrega su moto en dación en pago por un valor de 2000€, quedando extinguida 2000€ de deuda y quedando aún 3000€ de la misma por cumplir.

Dación en Pago de una Vivienda

La dación en pago de una vivienda es lo que más vamos a ver en la práctica jurídica y es por ello que hay que hacer una mención especial. Consiste en la entrega de la vivienda del deudor a un acreedor o banco para saldar la deuda o crédito hipotecario.

Posee las mismas características anteriores en cuando a requisitos vistos. Pero en este caso, además hay que agregar más elementos regulados en el Código de Buenas Prácticas . Para solicitar la dación en pago de una vivienda es necesaria:

• Que el deudor se encuentre en el  umbral de exclusión .
• Que el  precio de adquisición de la vivienda  cumpla con el límite impuesto, con un máximo de 250.000 euros.
• Que el  plan de reestructuración  de la deuda sea  inviable.
• Que la entidad haya optado por  no aplicar la quita  de la deuda.
• Que, aunque el banco haya iniciado un procedimiento de ejecución,  no se haya dictado el anuncio de subasta .
• Que la vivienda  no esté gravada  con cargas posteriores.
• Que la solicitud se haya presentado dentro de los  24 meses  siguientes a la solicitud de reestructuración o, en un momento posterior, para aquellos deudores que hayan aprobado y en curso un plan de reestructuración y observen su imposibilidad de atender los pagos.

Si no se cumplen estos requisitos, cualquier actuación de la entidad sería ajena al Código. El deudor además podrá solicitar el arrendamiento de la vivienda durante dos años a cambio de una renta.

Ventajas y Desventajas de dación en pago de vivienda

La principal ventaja en este sentido sería evitar la ejecución de un desahucio de vivienda o ejecución hipotecaria. Elimina toda deuda con el banco. Por ejemplo, Juan que tiene una deuda de crédito con el banco Dolar S.A entrega su vivienda en pago del crédito. 

La principal desventaja es la pérdida de las cuotas hipotecarias ya pagadas al banco. Siguiendo el ejemplo anterior, Juan pierde las cuotas de capital amortizado de hipoteca de esa vivienda al darla en pago al banco. 

Ejemplo Práctico de Dación en Pago de Vivienda

La familia Ponce desde 2020 a causa de la pandemia de Covid-19 comenzó a tener dificultades para el pago de su hipoteca con el banco. Solicitó una refinanciación y estructuración del crédito hipotecario que el banco accedió, pero al no disponer de ingresos le seguía siendo inviable el pago del crédito u optó por solicitar la quita de deuda y en caso de no poder realizarse, solicitar la dación en pago .

Cumpliendo los requisitos anteriormente mencionados ya que estaba en el plazo de los 24 meses, inviabilidad, umbral de exclusión, estructuración y quita, etc. El banco accedió a extinguir la deuda hipotecaria mediante la dación en pago de la vivienda .

Conclusión

Llegados a este punto, ya hemos aprendido con soltura y de forma práctica lo que es la dación en pago . Hemos aprendido los requisitos necesarios, sus ventajas e inconvenientes y lo que es más importante, la dación en pago de vivienda que es muy habitual encontrarnosla en la práctica.

Hemos accedido a ellos a través de varios ejemplos cotidianos conocidos de primera mano en mi práctica profesional que creo que son de gran ayuda para la comprensión del tema.Con ello podemos observar, que el método de dación en pago está hoy en día en agosto y que, tras cada crisis, ya sea financiera o de cualquier clase, las deudas crecen y es un recurso muy utilizado para la extinción de deudas.

Es muy utilizado dado su simplicidad, eficacia y efectividad para el cumplimiento de contratos u obligaciones entre las partes. Por tanto, hay que tener muy presente lo que hemos aprendido hoy puesto que puede ser una salida para nuestros clientes en caso de incumplimiento de deudas sin tener que llegar a ninguna otra indemnización o proceso.