¿Tienes un examen de Derechos Reales y eso de las servidumbres te resulta un verdadero rompecabezas? No te preocupes, sabemos que este puede llegar a ser un tema muy complicado, pero ya sea que te encuentras aquí por necesidad o simple curiosidad, estás en el lugar indicado.
Estudiar Derecho Civil supone un desafío crucial y complejo para cualquier estudiante de Derecho. Si estás aquí es porque ya te han presentado a esta fascinante figura jurídica de nuestro queridísimo Código Civil: la servidumbre.
Si sientes que necesitas una especie de guía para comprender en profundidad qué son las servidumbres y cómo se pueden aplicar en la práctica, te encuentras en el lugar idóneo.
Existen numerosos tipos de servidumbres y ejemplos muy variados; permitir que tu vecino atraviese tu propiedad para alcanzar la carretera cuando este no tiene acceso directo a la misma, pastar con tus ovejas en un fundo ajeno o restringir ciertas acciones de tus vecinos son ejemplos claros de este tipo de figura. ¿Listo para aprender?
¡Acompáñame, vamos a descubrirlo juntos!
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¿Qué es una servidumbre?
Comencemos por lo primordial, la servidumbre (arts. 530 y ss. del Código Civil) es un derecho real limitado de goce en cosa ajena (esto quiere decir que es un derecho patrimonial y restringido que confiere a su titular (un no propietario), un poder jurídico o una serie de facultades de goce y aprovechamiento sobre la propiedad ajena y con un propósito concreto.
Simplemente, un no propietario de un inmueble dispone de un “permiso especial” sobre la propiedad ajena, con un propósito concreto y no en concepto de dueño. La utilidad prestada a un fundo o predio ajeno o a una persona o personas es la base de la legitimación y justificación de esta figura en nuestro ordenamiento jurídico.
Debemos diferenciar que este derecho de servidumbre tiene, por una parte, un aspecto activo (es un poder para el no propietario) y, por otra, un aspecto pasivo (es un gravamen para el propietario del fundo sirviente).
Clases de servidumbres
Existen numerosas categorías de servidumbres y debemos ser cuidadosos y aprender a diferenciar bien cada una de ellas. Vamos con ello:
Servidumbres reales o prediales y personales (Arts. 530 y 531 CC)
La servidumbre real o predial hace referencia a la relación existente entre predios o inmuebles y a la facultad que ostenta el titular del predio que sea dominante respecto del predio que sea sirviente. Predio dominante > Predio sirviente.
Por ejemplo: eres un artista que le encanta exhibir sus esculturas gigantescas y necesita mucho espacio para poder exhibirlas, sin embargo, tu vecino te permite mostrarlas en su gran jardín delantero de su casa, lo que supone una bendición para ti y tu carrera como artista, esto es una servidumbre predial. Otro ejemplo: plantar un árbol frutal en el jardín de tu vecino y recoger las frutas de este.
La servidumbre personal hace referencia a la constitución de un beneficio dirigido hacia una persona o grupo de personas concreto sin necesidad de poseer un predio. En este caso, existe un predio sirviente, pero no un predio dominante.
Por ejemplo: imagínate por un momento que eres un enamorado de la música, necesitas un lugar tranquilo para poder practicar con tu banda para el próximo concierto, casualmente, tu vecino ama el rock y te permite ensayar durante ciertas horas en su sala de estar. Otro ejemplo: usar la piscina de tu vida los fines de semana, solo tú (y nadie más) o presenciar los festejos locales, también conocidos como derecho de balcón (STS de 30 de noviembre de 1908).
Servidumbres aparentes y no aparentes (art. 532 CC)
Las servidumbres aparentes son aquellas que son visibles mediante signos exteriores que permiten y demuestran su uso. Por ejemplo: un camino que cruza la propiedad del vecino, teniendo en cuenta que este es fácilmente accesible y visible.
Las servidumbres no aparentes son aquellas en las cuales no existen indicios exteriores que puedan revelar que existan o se usen. Por ejemplo: Es el caso de que en una propiedad se haya utilizado una fuente de agua que es subterránea, que no es evidente a simple vista, pero que ha estado en uso durante un cierto período de tiempo.
Servidumbres continuas y discontinuas (art. 532 CC)
Las servidumbres continuas se refieren a aquellas cuya utilización es o puede llegar a ser incesante, sin necesidad de que intervenga ningún hecho del hombre. Por ejemplo: depender de un pozo de agua que se ubica en una propiedad vecina para tu abastecimiento. Otro ejemplo sería un acueducto, ya que el agua pasa o puede llegar a pasar de manera continua, sin intervención del hombre.
Las servidumbres discontinuas se refieren a aquellas utilizadas en intervalos de duración variable y que depende de los actos del hombre. Por ejemplo: imagina que tienes una servidumbre de paso que solo puedes ejercer cuando necesitas acceder a un camino privado de tu vecino. Otro ejemplo: poder cruzar el jardín de tu vecino los días de lluvia para poder llegar a la parada del bus en hora y no saltarte la clase de Derecho Civil.
Servidumbres positivas y negativas (art. 533 CC)
Las servidumbres positivas imponen al dueño del predio sirviente la obligación de hacer o de dejar hacer alguna cosa. Por ejemplo: permitir que tu vecino pastoree en tu propiedad con sus animales es un claro ejemplo de servidumbre positiva; el permiso de la realización de una acción en propiedad ajena. Otro ejemplo: que tu vecino te permita plantar cultivos y hortalizas en su jardín.
Las servidumbres negativas prohíben al dueño del predio sirviente algo que sería lícito de no existir esta servidumbre. Por ejemplo: prohibir a tu vecino que construya cualquier estructura (un muro enorme, por ejemplo) que puede llegar a bloquear la luz del sol de tu jardín. Impedir que tu vecino construya una escalera que supere el muro colindante a ambos predios, invadiendo tu intimidad, sería otro buen ejemplo
Servidumbres legales o voluntarias (art. 536 CC)
Las servidumbres legales se pueden constituir con arreglo a la ley e incluso imponiéndose a la voluntad del dueño del predio sirviente. Por ejemplo: en una zona con escasez de agua, legalmente existe la posibilidad de permitir que los propietarios de tierras que sean colindantes tengan acceso a un pozo que sea común para que puedan abastecerse de agua. Otro ejemplo: una ley en un área rural que pueda permitir el acceso de los vecinos a un camino que sea compartido para llegar a sus propiedades.
Las servidumbres voluntarias se constituyen por la libre voluntad de las partes, mediante un acuerdo, por ejemplo. Por ejemplo: Dos vecinos pueden llegan a un acuerdo por el cual, uno de los vecinos tiene derecho a cruzar la propiedad del otro vecino con el objetivo de poder acceder a una carretera principal. Otro ejemplo: acordar con tu vecino el estacionamiento de tu vehículo en su garaje si no lo está utilizando.
Finalmente, tenemos a las servidumbres rústicas y urbanas, diferenciadas por la naturaleza y el fin de dicha servidumbre (no aparece en el CC).
Constitución o modos de adquisición y extinción de las servidumbres
- Por imposición de la ley
- Por título: negocio jurídico; forzosa o voluntaria (arts. 537, 539 y 594 CC)
- Por usucapión (art. 537 CC)
- Por prescripción inmemorial y por signo aparente o presunción legal (art. 541 CC)
En general, se requiere un título (declaración o acuerdo, bien sea inter vivos o mortis causa, donde de manera universal se constituya una servidumbre), aunque existen otras formas (usucapión, por ejemplo).
Existe la posibilidad de que las servidumbres continuas y aparentes se puedan adquirir por prescripción en el plazo de 20 años. Las servidumbres discontinuas y las que sean continuas no aparentes pueden adquirirse por título o mediante la citada vía del artículo 541CC o mediante prescripción inmemorial.
Extinción de una servidumbre (art. 546 CC)
- Por razón de la persona. Renuncia del dueño, redención convenida y por prescripción extintiva (arts. 546.5,546.6 y 546.2 CC, respectivamente).
- Por razón de la materia. Destrucción o cambio de carácter sustancial del predio (art. 546.3).
- Otros supuestos. Consolidación o derivación de la temporalidad o condicionalidad (arts. 546. 1 y 4 CC). Además, existen supuestos fuera del citado artículo 546; expropiación, el paso para finca enclava (568 CC) o uso y conservación de la servidumbre (art. 599 CC).
Conclusión
Resumiendo lo dicho hasta el momento, la servidumbre es un derecho real limitado de goce que concede a su titular (no propietario) una serie de poderes o facultades de goce y de aprovechamiento sobre una propiedad ajena, con un propósito específico, restringiendo, a su vez, ciertos derechos del propietario.
Como hemos visto en los ejemplos citados anteriormente, estas servidumbres pueden llegan a manifestarse de diversas formas en nuestra vida cotidiana, permitiendo asegurar derechos concretos del no propietario en inmuebles ajenos.
¡Hasta pronto, gracias por acompañarnos!
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