¿Conoces el arrendamiento de industria ? ¿Cuál es la legislación aplicable a este contrato? ¿Y cuál es su contenido? ¿Cómo podemos diferenciarlo del arrendamiento de local?

Si estas buscando aprender que es el arrendamiento de industria porque necesitas redactar uno, en las siguientes líneas te enseñaré todo lo necesario, desde los conceptos básicos así como algunos consejos a la hora de redactar el contrato de arrendamiento de industria . Y para finalizar y aclarar cualquier duda plasmaré dos ejemplos prácticos.

¡A que esperas para comenzar con esta breve lectura de cinco minutos!

¿Qué se entiende por arrendamiento de industria?

El contrato de arrendamiento de industria es aquel por el cual una de las partes (arrendador) cede el uso y disfrute tanto del local comercial como de los elementos necesarios, tanto materiales como inmateriales, para que se de la continuidad de la actividad empresarial, así como la explotación de la empresa por parte del arrendatario, ya cambio de un precio y por un tiempo determinado.

Esto quiere decir, que se arrienda tanto la unidad productiva o patrimonial, como el local donde se lleva a cabo el negocio para que el arrendatario continúa con este. Por tanto, es elemento esencial que sea una empresa que está en funcionamiento.

¿Por qué legislación se rige el contrato de arrendamiento de industria?

Es fundamental conocer cuál es la legislación a aplicar en un contrato de arrendamiento de industria. Cabe decir en primer lugar que no estamos ante un arrendamiento urbano, ya que esta excluido de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Por ello, se tiene que atender a lo que las partes hayan pactado en el contrato , y todo aquello que no se haya pactado habrá que atenerse a lo regulado en los artículos 1.546 y siguientes del Código Civil, como ha estipulado la jurisprudencia del Tribunal Supremo. .

¿Qué obligaciones tienen las partes en el arrendamiento de industria?

Las obligaciones del arrendador son las siguientes:

• Tiene que entregar la cosa que sea objeto del contrato al arrendatario, es decir la industria junto con el local.
• Realizar las reparaciones que sean necesarias para conservar la cosa en un estado óptimo para el uso destinado al negocio.
• Mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento durante toda la duración del contrato.

Por otro lado, las obligaciones del arrendatario son:

• Pagar el precio que hayan acordado en el contrato.
• Usar la cosa objeto del contrato (negocio y local) con la debida diligencia de un buen padre de familia , y en el caso de que no se haya pactado nada al respecto, se usará conforme a la naturaleza de la cosa según las costumbres de la zona.
• Pagar los gastos derivados de la escritura del contrato.

¿Qué duración tiene el contrato de arrendamiento de industria? ¿Y qué ocurre cuando este se termina?

En cuanto a la duración del contrato de arrendamiento de industria caben dos opciones, que se haga por tiempo determinado o por tiempo indeterminado. Si es por tiempo determinado cuando llegue el día fijado el contrato finalizará sin que sea necesario un requerimiento.

En el supuesto de que finalizado el plazo pactado en el contrato, el arrendatario continuará disfrutando de la cosa arrendado durante el plazo de quince días sin que el arrendador se oponga se producirá la tacita reconducción y el contrato se entenderá prorrogado.

En este sentido, dependerá de los plazos pactados la prórroga por tácita reconducción (artículo 1.581 del Código Civil):

• Si el alquiler pactado es anual la prórroga será por años.
• Si el alquiler pactado es mensual la prórroga será por meses.
• Si el alquiler que se ha pactado es diario la prórroga será diaria.

Por tanto, es necesario que se de una preaviso de que no se quiere continuar con el contrato para que no entre en juego la tácita reconducción.

¿En que se diferencia el arrendamiento de industria del contrato de arrendamiento de local?

La diferencia entre el arrendamiento de industria y el arrendamiento de local es bastante clara. En el primero de ellos como ya hemos visto se arrienda una unidad económica en funcionamiento, además del lugar. En cambio, en el segundo de los casos el objeto del contrato es solamente el local, sin incluir la unidad económica.

La jurisprudencia es clara a la hora de diferenciarlos y señala que en el arrendamiento de industria hay que tener en cuenta que un elemento esencial es la voluntad de las partes de querer ceder la unidad productiva , y no el local únicamente.

¿Cuáles serían las consecuencias en caso de que se incumpla el contrato de arrendamiento de industria?

En caso de que se incumpla el contrato de arrendamiento de industria, ambas partes podrán optar por pedir la rescisión del contrato y solicitar la indemnización por daños y perjuicios causados, o podrán pedir el cumplimiento de las obligaciones y solicitar la indemnización.

A tener del incumplimiento del contrato, cabe hacer referencia al desahucio. El desahucio es posible y la mayoría de las causas son debidas a incumplimientos contractuales, pero no todas. Dichas causas son:

• Que no se haya pagado lo acordado.
• Que se haya terminado el plazo fijado , y se haya cumplido el requerimiento, y aun así el arrendatario no cese en su uso.
• Que se infrinjan las cláusulas
• Que se destine la cosa objeto del contrato a un uso distinto del pactado.

Algunas cosas a tener en cuenta a la hora de redactar un contrato de arrendamiento de industria

Al encontrarnos frente a un contrato complejo e inusual, voy a dejar algunos consejos a la hora de redactar uno que hay que tener en cuenta para que no nos encontremos con sorpresas inesperadas.

1. Es importante una buena delimitación del objeto y del arrendamiento en sí: es decir, lo que se debe hacer es dejar claro en un anexo del contrato los cuales son los elementos ya sean materiales o inmateriales que forman parte del contrato.
2. También es recomendable realizar un “due diligence ”, es decir, se realiza un procedimiento para valorarlos riesgos y repartir la responsabilidad entre el arrendador y el arrendatario. Aquí se pueden exigir garantías.
3. Llevar a cabo un análisis minuciosos sobre todo tipo de responsabilidades laborales, tributarias y de la seguridad social, ya que según el Tribunal Supremo esto es una sucesión de empresa del artículo 44 del Estatuto de los Trabajadores, dándose la subrogación del arrendatario.
4. Hay que regular que ocurre con las obligaciones tributarias o las de la seguridad social que no se hayan cumplido una vez firmado o una vez terminado el contrato.
5. Es muy importante tener en cuenta que en caso de desahucio el cauce procesal adecuado es el procedimiento declarativo que corresponde por cantidad, es decir, verbal u ordinario , y no el procedimiento especial de desahucio.
6. Por último habrá que incluir cosas como pactos de no competencia, compra opcional al término del contrato, la participación del arrendatario en la transición, etc.

Ejemplos

Ejemplo 1

Juan, propietario de un taller mecánico llamado “Mecánica Veloz”, decide arrendar su negocio a María. Ambos firman un contrato de arrendamiento de industria . En el contrato se detallan los elementos materiales e inmateriales que María adquiere junto con el local, como las herramientas, maquinaria, clientes habituales, y la marca comercial “Mecánica Veloz”. Además, acuerdan un precio mensual por el arrendamiento.

El contrato especifica una duración de dos años. Al finalizar este período, María continúa operando el taller sin que Juan se oponga, lo que activa la prórroga por tacita reconducción.

Ejemplo 2

Carlos, propietario de un restaurante familiar llamado “Sabores del Sur”, decide arrendar su negocio a Ana. Ambos firman un contrato de arrendamiento de industria , donde se incluyen todos los elementos necesarios para la continuidad del restaurante, como el equipamiento de cocina, mobiliario, clientela habitual y la receta exclusiva de la famosa paella de la casa.

El contrato tiene una duración inicial de tres años. Al finalizar este período, Ana continúa operando el restaurante aun con la oposición de Carlos. Este decide interponer una demanda declarativa de juicio verbal (por razón de la cantidad) para que se haga efectivo el desahucio de Ana.

Ejemplo 3

Laura, propietaria de un local comercial en el centro de la ciudad, lo alquila a David para que este abra su tienda de ropa llamada “Moda Urbana”. A diferencia del arrendamiento de industria , en este caso, el contrato se centra únicamente en el local y no incluye la cesión de la unidad económica en funcionamiento, y por tanto es un contrato de arrendamiento de local comercial .

Conclusión

¡Enhorabuena por llegar hasta aquí! Te agradezco haber depositado en mi la confianza para aprender que es un contrato de arrendamiento de industria y el cual son algunos consejos para su redacción.

Como conclusión, un breve resumen de lo que hemos aprendido. El arrendamiento de industria es aquel por el cual el arrendador cede el uso y disfrute tanto del local comercial como de la actividad industrial, junto con los elementos materiales e inmateriales.

También hemos visto cuales son las obligaciones de las partes, la duración del contrato, si cabe o no el desahucio y que legislación es aplicable. Y por supuesto, y muy importantes son los consejos aplicables a la práctica.

Te espero en los siguientes artículos, o en la escuela de Derecho Virtual para resolverte todas las dudas.