Contrato de Arrendamiento: El Arrendamiento de vivienda en 4 ejemplos

¿Qué es el contrato de arrendamiento ? ¿Qué modalidades tiene? ¿Qué regulación podemos aplicar? Son preguntas que podemos hacernos cuando un cliente nos requiere nuestra asesoría jurídica. Y es que, dentro del mundo del derecho civil podemos encontrar muchas modalidades de contratos de arrendamiento o contratos que son similares o afines al mismo.

En este artículo explicaremos el contrato de arrendamiento y daremos unas nociones para poder diferenciarlo entre sus distintas modalidades y, sobre todo, todo lo que nos sea útil para nuestra práctica jurídica en el día a día.

Para comenzar, os dejo por aquí un artículo para abrir boca y que completa la introducción de este artículo y nos puede servir de gran ayuda que son las Diferencias de un contrato civil y un contrato mercantil: guía explicativa . Con ellos podemos aclarar el concepto del contrato civil.

¿Qué es el contrato de arrendamiento?

 Un contrato de arrendamiento es un contrato civil por el cual, una persona se obliga a dar el goce y disfrute de una cosa, ejecutar una obra o prestar un servicio o un inmueble (vivienda) a cambio de un precio y durante un tiempo determinado.

Como podemos observar, son varias las modalidades de contrato de arrendamiento las que nos podemos encontrar y vamos a detallar a continuación.

Modalidades de contrato de arrendamiento

1. Arrendamiento de cosas . Una persona se obliga a entregar el goce y disfrute de una cosa por un precio y durante un tiempo determinado. Por ejemplo , se da un contrato de arrendamiento de cosas cuando Luis arrienda un coche a Juan durante un mes a cambio de 500€.
2. Arrendamiento de obra. Se trata de un contrato en el que una persona se obliga a ejecutar una obra a cambio de un precio. Por ejemplo , Luis contrata a Paco para la finalización de una reforma en su casa durante el tiempo que se tarde en finalizar ya cambio de 300€.
3. Arrendamiento de servicios. Se trata de un contrato por el cual una parte se obliga a prestar un servicio durante un tiempo determinado a cambio de un precio. Por ejemplo , una empresa contrata un abogado para la prestación de su asesoría jurídica sobre temas laborales por el precio de 600€ mensuales.
4. Arrendamiento de vivienda. Es un contrato de arrendamiento al igual que los anteriores que recae sobre una edificación habitable y cuya finalidad es satisfacer las necesidades de vivienda del arrendatario. Por ejemplo , es el caso tipo de contrato de alquiler de un piso por el que Luis alquila su piso a Juan durante un año por 400€ mensuales.

Regulación y características

El contrato de arrendamiento está regulado en los artículos 1542 y siguientes del Código Civil . Tenemos que aplicar también para el contrato de arrendamiento de vivienda o con destino a vivienda una regulación especial; la Ley de Arrendamientos Urbanos . Aquí podemos encontrar el contrato de arrendamiento de cosas, obra y servicios. Sobre estos tipos de contratos podemos encontrarnos distintas características:

• Objeto . El objeto del contrato de arrendamiento son las cosas, obra o servicio que se va a prestar. Por ejemplo , siguiendo los casos anteriores de Luis y Juan, el objeto sería el coche, la obra, la asesoría jurídica y el piso respectivamente,
• Precio . El precio ha de ser cierto. Esto es, debe venir definido. En los ejemplos anteriores sería la cantidad monetaria acordada.
• Sujeto . Destacamos en el contrato de arrendamiento al arrendador y arrendatario . Arrendador es la persona que presta la cosa, solicita la obra o servicio o alquila el piso. Arrendatario es la persona obligada a pagar el precio de la cosa, realizar la obra o servicio o al pago del alquiler.

Principales Obligaciones del Arrendador y Arrendatario

Entre las principales obligaciones del arrendador del contrato de arrendamiento destacamos, por ejemplo :

• La entrega de la cosa, ejecución de obra o servicio. Por ejemplo,  Juan tiene un contrato de arrendamiento sobre un coche con Víctor. Tiene la obligación de entregar el coche. 
• Gastos de Reparaciones. En el ejemplo anterior, Juan tiene que hacer las reparaciones necesarias al coche. 
• Facilitar la ejecución de la obra y servicio. 
• Garantizar el goce y disfrute de la cosa. Juan debe garantizar el uso del coche por parte de Víctor. 
• Afrontar gastos extraordinarios. Juan deberá abonar a Víctor los gastos que se originan por el uso del coche (cambios de ruedas, filtros, etc.)

Entre las principales obligaciones del arrendatario del contrato de arrendamiento destacamos entre otras:

• El pago del precio. Siguiendo el ejemplo anterior, Víctor tendrá que pagar el precio del arrendamiento acordado.
• Mantenimiento y conservación con la diligencia de un buen padre de familia. Víctor deberá cuidar del coche como si fuese suyo en cuanto a golpes, robos, utilización, gasto etc. 
• Devolución del objeto en el tiempo acordado. Víctor deberá devolver el coche a la finalización del contrato de arrendamiento. 
• Responsable por los deterioros ocasionados. Víctor será responsable de los golpes o desperfectos que le origine al coche.
• Obligación de la ejecución o prestación del servicio . Si fuese arrendamiento por obra, Víctor tendría que realizar la obra en el tiempo y forma acordada. 

En el caso de incumplimiento del contrato daría lugar a una indemnización por daños y perjuicios que incluso incluiría le lucro cesante. Para mayor profundidad os dejo por aquí el lucro cesante explicado con 7 ejemplos que os puede ayudar a completar mejor el tema.

El Contrato de Arrendamiento de Vivienda

Como hemos avanzado antes, el contrato de arrendamiento de vivienda quizás sea el más habitual, el que más conocemos ya su vez el que más desconocimiento nos crea. Como hemos dicho, este contrato de arrendamiento está regulado en la Ley de Arrendamiento Urbanos.

Como cuestiones destacables del contrato de arrendamiento de vivienda podemos señalar que es un contrato que se va a realizar por escrito y durante un tiempo determinado. Aparecen las figuras del arrendador (propietario) y arrendatario (inquilino).

 Ambas figuras acuerdan el ocupar una vivienda durante un tiempo determinado a cambio de un precio. Hay que destacar que el contrato de arrendamiento de vivienda tiene una serie de límites reseñables. Por ejemplo , el contrato de arrendamiento de vivienda se entenderá realizado por el tiempo pactado por las partes.

 No obstante, en el caso en el que el arrendador fuese una persona física, la duración del contrato será de 5 años. Si el tiempo pactado es inferior se prorrogará anualmente hasta el máximo de los 5 años salvo que el arrendatario, transcurrido el plazo de seis meses desde que se firmó el contrato, y con una antelación de treinta días, notifique al arrendador su intención de no renovarlo .

 Para los casos en los que el arrendador fuese una persona jurídica, el período de tiempo serán los 7 años. No obstante, una vez llegado al plazo de los 5 años (7 si es persona jurídica), podrá prorrogarse hasta un máximo de tres años salvo que el arrendatario no se haya pronunciado 4 meses antes (2 en caso de persona jurídica) en su deseo. .  de no renovarlo.

 En el contrato de arrendamiento de vivienda , la fianza no podrá ser superior a una mensualidad ni tampoco podrá el arrendador solicitar un anticipo de las mensualidades.

Ejemplo Contrato de Arrendamiento de cosa

Una empresa de Call Center con 50 empleados decide poner en la sala de estar una máquina de bebidas para satisfacer las necesidades de sus empleados. Pretende obtener una máquina distribuidora de café y bebidas refrescantes, pero no obtiene financiación para adquirirla.

Esto hace que concierte un contrato de arrendamiento de una máquina distribuidora con la empresa Vending SA en el que figura la prestación de la máquina durante un período de 3 años por un precio de 100€ mensuales.

Vending SA se compromete a prestar y garantizar el uso de la máquina a cambio de los 100€.

Ejemplo de Contrato de Arrendamiento de Obra

Un claro ejemplo del contrato de arrendamiento de obra es el que María, necesita pintar las paredes de su casa ya su vez hacer unos arreglos en las mismas. Concierta un contrato de arrendamiento con Reformas SL en el que María se compromete a pagar un presupuesto de 500€ por cambio del pintado y arreglo de paredes de su casa a Reformas SL.

Ejemplo de Contrato de Arrendamiento de Servicios

La empresa Auditions SA necesita la realización de unos informes fiscales para su cartera de clientes. Prevé en sus cuentas la contratación con Fermín, abogado fiscal, para la realización de los informes. Para ello conciertan un contrato de arrendamiento de servicios por el cual, Fermín realizará dos informes fiscales a cambio de 2000€ cada uno.

Ejemplo de Contrato de Arrendamiento de Vivienda

Laura tiene un piso vacío en Madrid al cual, quiere sacar provecho. Para ello, solicite ideas a su abogado que le asesora en realizar y redactar un contrato de arrendamiento de vivienda . Laura pone un anuncio de alquiler al que responde Pedro y acuerdan el arrendamiento del piso durante 2 años por 500€ mensuales.

A la llegada de los dos años, al no haber pronunciado de ninguna parte, automáticamente se renueva anualmente hasta completar los cinco años. Una vez finalizado el período y con cuatro meses de antelación, Pedro comunica a Laura su decisión de no renovar y finaliza sin prórroga el contrato de arrendamiento .

Conclusión

Llegados a este punto hemos aprendido lo que es un contrato de arrendamiento , su regulación y clases. Ya podemos diferenciar entre un contrato de arrendamiento de cosas, servicios, obra y vivienda y la regulación aplicable a este último.

Hemos podido conocer las distintas obligaciones del arrendador y arrendatario y los distintos pormenores del contrato de arrendamiento de vivienda .

Con todo ello, ya podemos hacernos una idea clara sobre el contrato de arrendamiento y ya estamos listos para abordar las cuestiones que nos pueden plantear a nuestros clientes en el día a día.