¿Conoces el concepto de arrendamiento de obra ? ¿Sabes cuáles son sus elementos objetivos y subjetivos? ¿Qué contenido tiene este tipo de contrato? ¿Cuándo se perfecciona y cuando se extingue el arrendamiento de obra ?

¿Necesitas obtener un resultado concreto y por ello buscas a una persona que lo realice? Estas de suerte , si continuas con la lectura encontrarás la figura jurídica que define esta situación en nuestro ordenamiento jurídico.

En las siguientes líneas desentramare todos los conceptos y claves necesarias para conocer a fondo el contrato de arrendamiento de obra, de forma que si necesitas leer o redactar uno, tengas el conocimiento teórico necesario.

Además, para entenderlo bien plasmaré dos ejemplos prácticos donde se reflejará todo lo explicado. ¿He captado tu atención? ¡Pues adelante, te espero al final del artículo!

¿Qué es el contrato de arrendamiento de obra?

El contrato de arrendamiento de obra viene definido en el artículo 1.544 del Código Civil como el contrato por el que una de las partes se obliga a ejecutar una obra a cambio de un precio cierto .

Por esto, nos encontramos ante una obligación de resultado y no de medios, porque la parte que se obliga a ejecutar una obra tiene que poner a disposición de la que paga el precio el resultado pactado.

Este resultado, la obra, podrá tratarse de una nueva construcción o de una modificación de un bien ya existente, o también de cualquier resultado producido por una actividad humana.

¿Qué elementos subjetivos y objetivos tiene el contrato de arrendamiento de obra?

Los elementos subjetivos , o las partes intervinientes en el contrato de arrendamiento de obra pueden ser tres:

1. El contratista que es el que se obliga a ejecutar la obra.
2. El dueño de la obra que es aquel que tiene el derecho a recibir la obra ejecutada.
3. Aquel o aquellos que ejecutan la obra

Los elementos objetivos son dos:

1. El objeto del contrato : el objeto será la obra , es decir el resultado pactado. Esta obra puede ser algo que se crea, modifica o repara. Además, puede ser una obra que se realice manual o intelectualmente. La obra tiene que ser posible, licita, determinada o determinable, y material o inmaterial.
2. El precio : este debe ser cierto , pudiendo ser determinado con posterioridad al contrato. Cabe que se pacte en el contrato que el precio consiste en una cosa diferente a una cantidad de dinero. Y, salvo pacto en contrario, se deberá abonar a la entrega de la obra.

El contrato de arrendamiento de obra se rige por el principio de libertad de forma.

¿Cuáles son los diferentes tipos de arrendamiento de obra?

En primer lugar, se puede hacer una diferenciación de dos tipos según como se pacte la retribución de la obra:

• Las obras por ajuste o precio alzado : se pacta un precio que no puede aumentarse ni aunque aumenten los gastos de la obra, en cambio, si el dueño de la obra pide que esta se amplie, entonces si cabe que se aumente el precio,
• Las obras por piezas : en este supuesto se irá pagando la obra según se vayan entregando las piezas. Por tanto tiene que ser una obra que este formada por partes que se puedan separar.

Por otra parte, el Código Civil clasifica otros dos tipos de arrendamiento de obra:

• El contratista pondrá solo su trabajo o industria .
• El contratista además de su trabajo o industria tendrá que poner el material .

¿Qué derechos tiene el contratista en el contrato de arrendamiento de obra? ¿Y cuáles son sus obligaciones?

El derecho que tiene el contratista es recibir el precio pactado en el tiempo y lugar convenido , en su defecto se hará a la entrega de la obra. Si es una cosa mueble y se incumple el pago, el contratista podrá retener la cosa hasta que se le pague.

Las obligaciones del contratista son las siguientes:

• Realizar la obra conforme a lo pactado : si la obra es defectuosa entonces se podrá pedir su ejecución en forma específica, y en su defecto la indemnización por daños y perjuicios. Si se incumple el contrato dará cabida a su resolución.
• Se puede ajustar el plazo pactado: cabe pacto entre las partes para modificar el plazo que se pacto expresa, tácita o presuntamente. Si se da un retaso en el plazo se entenderá como un incumplimiento. Se permite pactar una cláusula penal para el retraso en el tiempo.
• La custodia y la entrega de la cosa.

¿Cuáles son las obligaciones que tiene el dueño en el arrendamiento de obra?

El dueño de la obra tiene las siguientes obligaciones :

• El deber de cooperación : pudiendo ser esta personal o material. Este debe se da por el principio de la buena fe.
• La recepción de la obra : se da cuando el dueño acepta que la obra se realizó de acuerdo a lo pactado, no siendo lo mismo que la entrega.
• El pago del precio estipulado : se podrá hacer de tres formas, por ajuste o precio alzado, por piezas o medida, o por administración. Este pago se dará en el tiempo pactado, o en la entrega de la obra. Y el lugar si no se pactó será el lugar de la entrega.

¿Quién asume los riesgos entre la perfección y la consumación del contrato de arrendamiento de obra?

El contrato de arrendamiento de obra tiene una obligación de resultado , y por ello no vale con la mera actividad realizada, sino que es necesaria la entrega de la obra pactada y en los términos pactados.

Nos encontramos el problema de los riesgos que se dan en el periodo de tiempo desde que se entrega la obra al dueño hasta la recepción de esta.

Si la pérdida o destrucción de la obra se produce con culpa o dolo de cualquiera de las partes, se producirá el incumplimiento de dicha parte . En este caso el perjudicado podrá optar por exigir el cumplimiento siempre que se pueda, y subsidiariamente la resolución junto con la debida indemnización.

Si no mediara culpa o dolo , y el contrato aun no se ha consumado, el riesgo y la responsabilidad recae sobre el contratista, con dos excepciones :

• Que el dueño de la obra incurra en mora .
• En el caso de que los materiales sean suministrados por el dueño y estos sean de mala calidad.

¿Cuándo se extingue el arrendamiento de obra?

El arrendamiento de obra tiene unas causas especiales de extinción , que son las siguientes:

• El desistimiento unilateral del dueño de la obra : en este supuesto tendrá que indemnizar al contratista de los gastos, el trabajo realizado y la utilidad que pudiera obtener de la obra.
• La muerte del contratista : aunque no es un contrato intuitu personae, esta causa de extinción solo se dará si la obra se encomendó a una persona por sus cualidades personales. El dueño de la obra pagará deberá a los herederos del contratista la parte ejecutada de la obra.
• La imposibilidad de ejecutar la obra : en este caso el dueño no deberá abonar nada al contratista, a no ser que ya estuviera iniciada la obra que entonces tendrá que pagar lo mismo que en el primer supuesto.

¿En qué se diferencia el arrendamiento de obra del arrendamiento de servicios?

La diferencia fundamental, y la que ha empleado la jurisprudencia para diferenciar el arrendamiento de obra del arrendamiento del servicio ya la he expuesto anteriormente y radica en el objeto y en la clasificación de la obligación requerida.

En cuanto al objeto, en el arrendamiento de obra es la obra en sí, mientras que en el de servicios es la actividad a realizar. en cuanto a la obligación, la del primero es de resultado y la del segundo es de medios.

Ejemplos

Ejemplo 1

Juan es propietario de un piso en Madrid que quiere reformar para modernizarlo y aumentar su valor de mercado. Para ello, firma un contrato de arrendamiento de obra con “Reformas Madrid SL”, una empresa de reformas con experiencia.

El contrato detalla los trabajos a realizar, como la renovación de la cocina y el baño, el cambio de suelos y la instalación de nuevas ventanas. También establece el costo total de la obra, los plazos de ejecución y las responsabilidades de ambas partes.

Una vez finalizada la reforma y verificada por Juan, realiza el pago final acordado y el contrato llega a su fin.

Ejemplo 2

María ha adquirido un terreno en las afueras de Barcelona y desea construir una casa unifamiliar. Para ello, firma un contrato de arrendamiento de obra con “Construcciones Barcelona SA”, una empresa constructora reconocida en la zona.

El contrato incluye los planos de la casa, los materiales a utilizar, los plazos de entrega y los pagos programados durante el proceso de construcción. “Construcciones Barcelona SA” se compromete a construir la casa según los términos del contrato, mientras que María proporcione el terreno y los pagos acordados.

Una vez finalizada la construcción y cumplidos los términos del contrato, María toma posesión de la nueva vivienda.

Conclusión

¡Enhorabuena ha llegado al final! Agradezco que hayas empleado tu tiempo para leer el artículo jurídico y que este haya sido de ayuda para tu formación o práctica profesional.

Para concluir hemos visto que el contrato de obra es aquel por el que una de las partes se obliga a ejecutar una obra a cambio de un precio cierto . Además se han analizado tantos sus elementos subjetivos y objetivos, como el contenido del contrato. También quien asume los riesgos cuando no se ha recibido la cosa, y la diferencia con el arrendamiento de servicios.

¡Nos vemos en el siguiente artículo!