Copropiedad (Comunidad de Bienes): Explicación con ejemplos reales

Si has cliqueado en este articulo es probable que estés estudiando derecho y estes buscando una ayuda para entender el tema de la copropiedad o la comunidad de bienes en España. No te preocupes, has llegado al lugar adecuado. En este artículo, te guiaré a través de los conceptos clave de la copropiedad y te explicaré cómo funciona en el contexto legal de nuestro país.

La copropiedad es un tema relevante tanto para estudiantes de derecho como para cualquier persona interesada en comprender los elementos esenciales del derecho civil. En España, la copropiedad se rige por un marco legal específico que establece los derechos y obligaciones de los copropietarios.

En términos generales, la copropiedad implica la propiedad compartida de un bien entre dos o más personas. Esto significa que los copropietarios comparten la titularidad y los derechos sobre el bien en cuestión. Sin embargo, la copropiedad no siempre es fácil de entende y puede plantear desafíos en la toma de decisiones y la gestión de los bienes compartidos.

En nuestro país, la copropiedad se regula principalmente por el Código Civil y la Ley de Propiedad Horizontal.

Estas leyes establecen las normas para la constitución y funcionamiento de la comunidad de bienes en general, así como los derechos y deberes de los copropietarios en comunidades de vecinos.

Es importante destacar que la copropiedad puede presentarse en diversos contextos. Por ejemplo, es común encontrar comunidades de vecinos que comparten la propiedad de un edificio o conjunto residencial. En estos casos, los copropietarios deben coordinarse para tomar decisiones sobre el mantenimiento, los gastos comunes y la convivencia en el edificio.

También existen situaciones en las que un grupo de amigos o familiares adquiere conjuntamente una propiedad, como una casa de vacaciones, como inversión o para uso compartido. En estas circunstancias, es fundamental establecer acuerdos claros sobre el uso, la administración y la eventual venta del bien.

Por eso mismo esta forma de propiedad plantea una serie de retos y consideraciones legales.

Por ejemplo, ¿qué sucede si uno de los copropietarios desea vender su parte? ¿Cómo se toman las decisiones importantes relacionadas con el bien compartido? ¿Qué ocurre si surge un conflicto entre los copropietarios? Estas son algunas de las preguntas que abordaremos en este artículo, brindándote información clara y ejemplos prácticos para que puedas comprender mejor el funcionamiento de la comunidad de bienes en nuestro país.

Para ello exploraremos los derechos y deberes de los copropietarios, las formas de gestionar los bienes compartidos, las vías de resolución de conflictos y los aspectos legales relevantes en este tipo de situaciones, en concreto en la regulación de la comunidad de bienes

Así que, sin más preámbulos, si estas listo para comprender esta figura jurídica pues sigue leyendo

La copropiedad: Concepto, características y tipos

Lo primero es saber qué es la copropiedad. Una definición sencilla es que la copropiedad, también conocida como comunidad de bienes, es una forma de propiedad– que es un derecho real – compartida en la que varios individuos comparten la titularidad de un bien o derecho de forma indivisible.

A diferencia de otras formas de propiedad, como la propiedad exclusiva o la propiedad conjunta, la copropiedad implica que cada uno de los copropietarios tiene una parte o cuota en el bien, y puede ejercer ciertos derechos sobre ella.

Según el artículo 392 del Código Civil donde se encuentra regulada en España, se establece que existe una comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece “pro indiviso” a varias personas.

Sin embargo, es importante destacar que el término “derechos” en este contexto se utiliza de manera inexacta, ya que la propiedad en sentido estricto solo se refiere a las cosas físicas. Aquí es donde es necesario distinguir entre comunidad de bienes y copropiedad o condominio.

Ambos conceptos comparten la idea de pluralidad de sujetos o titulares de derechos, pero difieren en su alcance. La comunidad puede abarcar todo tipo de derechos, aunque se aplique principalmente a los derechos de naturaleza real. Por otro lado, la copropiedad se limita a bienes específicos y determinados, siendo esta una forma de propiedad en sí misma.

El Tribunal Supremo sentencio que el artículo 392 del Código Civil se refiere tanto a la propiedad como a otros derechos, lo que implica que es posible tener una comunidad de bienes que no solo incluya bienes y derechos reales, sino también de obligaciones. Es importante distinguir la comunidad de bienes en general de otras formas de comunidad, como la comunidad de gananciales. Esta sentencia fue la Sentencia TS de 14 de noviembre de 1998, Rec. 3121/1996

Existen diversos tipos de comunidad de bienes que se pueden distinguir:

• Comunidad singular o universal: Esta comunidad puede recaer sobre derechos específicos, como la comunidad sobre una cosa o un crédito, o sobre un patrimonio en su totalidad, como ocurre entre los coherederos.
• Comunidad voluntaria o incidental: La primera se establece por la voluntad de los interesados, como sucede entre amigos que deciden comprar juntos un local, mientras que la segunda se forma sin esta voluntad, como en el caso de coherederos o propietarios de bienes muebles mezclados accidentalmente.
• Comunidad ordinaria y forzosa: La comunidad ordinaria permite exigir la división de la cosa compartida, mientras que la comunidad forzosa no incluye esta facultad. Un ejemplo de esta última es la comunidad de muros divisorios o de medianería, que se regula como una servidumbre en el Código Civil.
• Comunidad por cuotas y comunidad en mano común: La comunidad por cuotas, también conocida como comunidad romana, implica que cada comunero tiene una parte o cuota en la cosa. En cambio, la comunidad en mano común, o comunidad germánica, implica que la cosa pertenece a la colectividad sin una división intelectual de cuotas.
• En la comunidad romana, cada comunero puede disponer de su cuota, mientras que en la comunidad germánica no hay cuotas propiamente dichas ni posibilidad de disponer o enajenar. Cabe destacar que nuestro sistema es romanista y no germánico

En el contexto de la copropiedad, se puede ilustrar un ejemplo con el caso de unos hermanos-Pedro, Juan y Mario- que heredan una granja de sus padres. En este escenario, los hermanos se convierten en copropietarios de la granja y comparten la propiedad de manera indivisible. Cada uno de ellos tiene una parte o cuota en la propiedad y puede ejercer ciertos derechos sobre ella.

Sin embargo, al tratarse de una comunidad por cuotas, cada hermano puede disponer de su parte de la granja de manera individual, lo que implica la posibilidad de venderla, hipotecarla o realizar otras transacciones legales relacionadas con su cuota.

En resumen, la copropiedad o comunidad de bienes, en sentido laxo, es una forma de propiedad compartida en la que varios individuos tienen una parte o cuota en un bien o derecho. Existen diferentes tipos de comunidad de bienes, como la comunidad singular o universal, la voluntaria o incidental, la ordinaria y forzosa, y la comunidad por cuotas y en mano común.

Por ello es esencial que comprendas bien que es para entender el siguiente apartado, el cómo funciona exactamente.

Funcionamiento de la comunidad de bienes

Las fuentes de regulación

En España, la organización y gestión de una comunidad de bienes se rige por el Código Civil y otras disposiciones legales. Según el artículo 392 del Código Civil, las fuentes legales de la comunidad de bienes son:

• Pacto o contrato voluntario: Cuando la comunidad se origina por acuerdo entre las partes, ya sea mediante un pacto o contrato.
• Disposiciones especiales: En el Código Civil, existen disposiciones específicas para diferentes formas de comunidad, como la propiedad de casas por pisos o locales (artículo 396), la comunidad legal de gananciales (artículos 1344 a 1410), la comunidad derivada de contratos de sociedad (artículos 1665 a 1708), la comunidad entre coherederos (artículo 1051) y la comunidad que surge de la conmixtión (artículos 381 y 382). Además, el Código de Comercio y las leyes que regulan propiedades especiales también contienen normas sobre comunidades.
• Disposiciones del Código Civil: El Título III del Libro II del Código Civil contiene disposiciones generales que se aplican a las comunidades de bienes de manera supletoria, es decir, cuando no existen contratos o disposiciones especiales aplicables.

En resumen, la organización y gestión de una comunidad de bienes en España se basa en el pacto o contrato voluntario, las disposiciones especiales aplicables a la comunidad en cuestión y las disposiciones generales del Código Civil en ausencia de acuerdos específicos. Estas regulaciones legales proporcionan el marco para el funcionamiento y la toma de decisiones dentro de una comunidad de bienes.

Por ejemplo, imagina que tienes un coche compartido con tu amigo, e hicisteis un contrato detallando los derechos, pues esa es vuestra principal fuente de regulación.

Los principios rectores y el concepto de cuota

En el funcionamiento de una comunidad de bienes en España, se pueden identificar varios principios rectores que ayudan a comprender sus características y dinámicas.

Además, es importante entender el concepto de “comunero”, que se refiere a cada persona que forma parte de la comunidad de bienes. Los principales principios son:

• Principio de autonomía privada: Este principio se encuentra implícito en el artículo 392. II del Código Civil, el cual establece que, en ausencia de contratos o disposiciones especiales, la comunidad se regirá por las prescripciones del propio título. Esto significa que los acuerdos, contratos y convenios son la primera fuente de relación entre los comuneros. La mayoría de las normas contenidas en la regulación son de carácter dispositivo, es decir, permiten la autonomía de las partes, salvo excepciones como las normas relativas al ejercicio de la acción de división.
• Principio de proporcionalidad: Este principio se desprende del artículo 393 del Código Civil. En una comunidad de bienes, la propiedad se divide en cuotas, una por cada comunero, y se presume que estas cuotas son iguales hasta que se demuestre lo contrario. Las cuotas determinan la participación de cada comunero en las pérdidas y beneficios de la comunidad. Es decir, cada comunero contribuye y se beneficia en proporción a su cuota.
• Principio democrático: En general, el funcionamiento de una comunidad de bienes se basa en la regla de la mayoría de las cuotas. La toma de decisiones se rige por la mayoría de las cuotas representadas por las personas (artículo 398.1). Sin embargo, existen algunas excepciones para decisiones que involucren la enajenación o alteración sustancial de los bienes, donde se pueden aplicar otras reglas.
• Principio de libertad individual: Hay dos aspectos importantes en los cuales se reconoce la libertad individual de cada comunero. En primer lugar, en relación con la propiedad exclusiva que recae sobre su cuota, cada comunero tiene plena propiedad de su parte y de los frutos y utilidades que le correspondan. En general, puede disponer de su cuota sin contar con los demás comuneros, salvo en casos de actos de disposición donde los demás comuneros tienen derecho de retracto (artículo 1522 del Código Civil). En segundo lugar, cada comunero tiene la libertad de ejercer la acción de división para poner fin a la situación de comunidad, con los límites establecidos por la ley (artículos 395 y 400 del Código Civil).

Es importante destacar que el artículo 399 del Código Civil establece que cada comunero tiene pleno derecho sobre su cuota, lo que incluye los beneficios y cargas correspondientes. La cuota puede ser objeto de enajenación o cesión, donde se transmiten los derechos de propiedad y participación en beneficios, pero también existen restricciones y derechos de los demás comuneros. Asimismo, la cuota puede ser gravada con usufructos, hipotecas o embargos, lo que afecta los derechos y responsabilidades de cada comunero.

En resumen, en una comunidad de bienes en España, los principios rectores como la autonomía privada, proporcionalidad, democracia y libertad individual, junto con las disposiciones del Código Civil, definen las relaciones y dinámicas entre los comuneros.

Cada comunero tiene derechos y responsabilidades sobre su cuota, mientras que las decisiones y el reparto de beneficios y cargas se basan en la mayoría de las cuotas representadas por las personas.

El uso, el disfrute y la administración

En cuanto al uso, disfrute y posesión de los bienes en una comunidad de bienes, el Código Civil español establece las siguientes disposiciones:

• Uso y posesión: El artículo 394 del Código Civil establece que cada comunero puede hacer uso de las cosas comunes siempre que lo haga de acuerdo con su destino y sin perjudicar el interés de la comunidad ni impedir a los demás comuneros utilizarlas según su derecho.

Por ello en ausencia de un acuerdo entre los comuneros, todos ellos pueden utilizar mutuamente la cosa sin necesidad de guardar proporcionalidad con su cuota, siempre y cuando se respeten tres límites: el uso conforme al destino de la cosa, la no perjudicarían del interés de la comunidad y la no monopolización exclusiva de la cosa. En caso de incumplimiento de estos límites, los demás comuneros pueden ejercitar acciones posesorias o reivindicatorias.

Por ejemplo, imagina que tienes un hermano con el que compartes un piso en la playa pues ambos podéis ir cuando queráis sin problema alguno, siempre y cuando no hagáis un uso exclusivo uno solo.

• Uso y disfrute de los frutos y rentas: El artículo 393 del Código Civil establece el principio de proporcionalidad en el concurso de los comuneros en los beneficios y cargas de la comunidad, es decir, el reparto de los frutos y rentas debe ser proporcional a las cuotas de cada comunero.

Sin embargo, este principio puede ser modificado mediante acuerdos entre los comuneros pues la igualdad de las cuotas se presume hasta que se demuestre lo contrario.

Por ejemplo, imagina que en esa casa hay un pequeño huerto pues los frutos que dé serán para vuestros hermanos a partes iguales pero podéis hacer que sean ¾ para uno solo.

• Conservación y mejoras: El artículo 395 del Código Civil otorga a cada comunero la facultad de obligar a los demás a contribuir a los gastos de conservación de los bienes comunes. Cada comunero puede adoptar las medidas necesarias para garantizar la conservación de la cosa y posteriormente exigir a los demás su parte correspondiente.

En el caso de mejoras, es necesario contar con el acuerdo de la mayoría de las cuotas, siendo vinculante incluso para aquellos que hayan votado en contra. Las mejoras de lujo requieren unanimidad.

• Actos de administración, alteración y disposición: Para los actos de administración, que no supongan alteración o disposición de los bienes, se aplica el criterio de mayoría de cuotas para la adopción de acuerdos que vinculen a todos los comuneros. En caso de no ser posible la adopción de un acuerdo por mayoría o si el acuerdo adoptado perjudica los intereses de la comunidad, se puede acudir a la vía judicial.

Los actos de alteración y disposición, como la enajenación o gravamen de los bienes, requieren unanimidad de los comuneros. La venta de un bien común realizada por un comunero sin el consentimiento de los demás puede ser considerada nula, aunque existe una corriente jurisprudencial que la considera válida, pero sin consolidar la adquisición para el comprador.

En cuanto a la hora de la defensa de la comunidad, no existe un concepto específico en el Código Civil, pero el Tribunal Supremo ha consolidado una doctrina jurisprudencial. Todos los comuneros están legitimados para ejercer acciones en defensa de los intereses de la comunidad, tanto por vía de acción como de excepción. Sin embargo, en caso de demandar a la comunidad, es necesario demandar a todos los comuneros.

Además, tienes que saber que la prescripción ganada por un comunero beneficia a los demás comuneros según el artículo 1933 del Código Civil

La división de la cosa común y su extinción

Ahora que ya sabemos cómo funciona la comunidad de bienes te estas preguntando si es eterna o se puede extinguir.

La respuesta es que la extinción de la copropiedad puede producirse de diversas formas. Entre las causas más comunes se encuentran:

• Consolidación: Cuando todas las cuotas de condominio se reúnen en manos de un mismo comunero, por ejemplo, mediante el ejercicio del derecho de retracto.
• Pérdida de la cosa común: Al igual que ocurre con la extinción de otros derechos reales, la pérdida de la cosa común también puede dar lugar a la extinción de la copropiedad.
• Renuncia de los comuneros: Si los comuneros renuncian a su derecho de copropiedad, esto puede llevar a la extinción de la misma.
• Pero entre todas, una muy importante es la división de la cosa común: La división de la cosa común es la causa más propia de extinción de la comunidad de bienes y recibe una atención especial en los artículos 400 al 406 del Código Civil.

Division de la cosa común

Se puede definir como un procedimiento a través del cual se pone fin a la comunidad de bienes. En este procedimiento, la cuota ideal que corresponde a cada comunero se materializa en una porción concreta de bienes, si es posible, o en su equivalente pecuniario en caso de imposibilidad de división material. T

También es posible salir de la comunidad mediante la venta de la cuota o renuncia a la misma. El artículo 400 del Código Civil establece que ningún comunero está obligado a permanecer en la comunidad y que cada uno puede solicitar en cualquier momento la división de la cosa común. Sin embargo, se permite el pacto de conservar la cosa indivisa por un tiempo determinado que no exceda de diez años, el cual puede prorrogarse por acuerdo entre los comuneros.

Cualquiera de los miembros de la comunidad de bienes está legitimado activamente para solicitar la división de la cosa común, y esta acción es imprescriptible según el artículo 1965 del Código Civil.

Sin embargo, los acreedores de los comuneros y los cesionarios de cuota no están legitimados para ejercer esta acción, aunque el artículo 403 del Código Civil les otorga la facultad de oponerse a la división y impugnarla si se realiza en fraude de sus derechos o sin convocarles. Pero esta acción no es ilimitada y tiene límites establecidos en el artículo 7 del Código Civil, que son la buena fe y el ejercicio abusivo del derecho.

Además, los comuneros pueden pactar la indivisión de la cosa común siempre que se establezca un límite temporal de hasta diez años. Si el pacto excede de este plazo, será nulo por contravenir una norma imperativa y se restringe su vigencia al máximo legal. La existencia de estos pactos no impide la enajenación de la cuota de los comuneros.

Por otro lado, tenemos el artículo 402 del Código Civil menciona que la división de la cosa común puede realizarse por los interesados o por árbitros o amigables componedores designados por ellos.

En el caso de la división por árbitros o amigables componedores, se deben repartir las partes de forma proporcional al derecho de cada comunero, evitando en la medida de lo posible los suplementos en metálico.

Es importante destacar que el Código Civil no menciona expresamente la división judicial de la cosa común, la cual se lleva a cabo obligatoriamente cuando no existe acuerdo entre los comuneros sobre la división o la forma de realizarla.

Según la doctrina mayoritaria, la división judicial es un procedimiento declarativo que se rige por las normas de cuantía establecidas en la Ley de Enjuiciamiento Civil.

En cuanto a la división de bienes concretos, es necesario determinar si son divisibles o indivisibles. Se considera que un bien es indivisible cuando su división lo vuelve inservible para el uso al que se destinaba, o cuando la división ocasiona un desmerecimiento anómalo o un gasto considerable a los comuneros.

También puede tratarse de una indivisibilidad jurídica cuando el ordenamiento no permite su división. En estos casos, se procede a la venta en pública subasta, ya sea en metálico entre los comuneros en función de su cuota o mediante la Constitución de un régimen de Propiedad Horizontal si se trata de un edificio.

En los casos de división de patrimonio poseído en común que abarcan varios bienes o derechos, se puede realizar la división mediante la adjudicación de lotes, ya sean divisibles o indivisibles. Si la división se lleva a cabo por árbitros o amigables componedores, deben repartir las partes de forma proporcional al derecho de cada comunero y evitar, en la medida de lo posible, los suplementos en dinero.

Sin embargo, si el valor de los lotes no es igual, es necesario realizar compensaciones en metálico en caso de falta de acuerdo entre los comuneros, lo que puede dar lugar a una subasta pública.

En cuanto a los efectos de la división, el artículo 450 del Código Civil establece que cada comunero se entenderá haber poseído exclusivamente la parte que le corresponde durante todo el tiempo de indivisión.

Es importante destacar que la división de la cosa común no perjudicará a terceros, quienes conservarán sus derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales que les correspondan antes de la división. Los derechos personales de un tercero contra la comunidad también conservarán su fuerza a pesar de la división, según establece el artículo 405 del Código Civil.

Por ejemplo, supongamos el caso de una pareja de hecho que decide comprar una casa en común. Sin embargo, poco después rompen su relación y la novia decide ejercer la acción de división de la cosa común, tal como establece el artículo 400 del Código Civil.

Esta acción le permite solicitar la división de la propiedad de la casa y obtener su parte correspondiente de la misma, poniendo fin a la comunidad de bienes existente entre ambos comuneros.

Pero no te preocupes a continuación os dejamos más ejemplos

Ejemplos de situaciones comunes en la copropiedad

Ejemplo de comunidad de bienes derivada de una herencia:

En este ejemplo, tenemos una comunidad de bienes forzosa entre varios hermanos que heredan tierras con ganado de su padre recientemente fallecido.

Los hermanos, Juan, Pedro y María, deciden mantener la propiedad conjunta de las tierras y el ganado. Sin embargo, acuerdan que el hermano más pequeño, Pedro, se encargará exclusivamente de los frutos del ganado, como la venta de la leche y la carne.

En este caso, se trata de una comunidad de bienes derivada de una herencia, en la que los hermanos comparten la propiedad de las tierras y el ganado. El acuerdo de que Pedro se encargue de los frutos del ganado es una forma de administrar la comunidad y distribuir los beneficios de manera justa entre los comuneros, ya que pueden disponer esa clase de acuerdo.

Ejemplo de comunidad de bienes entre dos amigos con tensiones y división del bien:

Imaginemos el caso de dos amigos, David y Javier, que deciden comprar un local para ejercer sus respectivas actividades profesionales: David es abogado y Javier es psicólogo. Inicialmente, ambos comparten la propiedad del local y lo utilizan para desarrollar sus negocios.

Sin embargo, con el paso del tiempo, surgen tensiones entre ellos. David decide hipotecar su cuota en el local para obtener financiamiento para su despacho, lo cual es legal pero se opone a los intereses de Javier.

Las tensiones continúan aumentando y David ejercita su derecho de división de la cosa común. Dado que el local es un bien indivisible, se procede a la venta del bien y al reparto del dinero obtenido entre los comuneros.

Este ejemplo muestra una comunidad de bienes entre amigos que comparten la propiedad de un local. Además, destaca la posibilidad de conflictos y tensiones que pueden surgir en una comunidad de bienes, así como el derecho de división que tiene cada comunero cuando la situación se vuelve insostenible.

Ejemplo de comunidad de bienes en una pareja con consentimiento para mejorar el bien:

En este ejemplo, tenemos una joven pareja, Laura y Juan, que adquieren un coche en común. Laura decide tunear el coche, lo cual implica hacer mejoras en el bien. Sin embargo, dado que están en una comunidad de bienes, necesita el consentimiento de Juan para llevar a cabo estas modificaciones.

En este caso, se muestra una comunidad de bienes en el ámbito de una pareja. La necesidad de obtener el consentimiento de Juan para tunear el coche refleja una de las características fundamentales de la comunidad de bienes, que es la necesidad de acuerdo entre los comuneros para realizar actos que afecten el bien común.

Ejemplo de comunidad de bienes entre padre e hijo con gastos de conservación:

Imaginemos que un padre, Luis, tiene en copropiedad con su hijo, Marcos, una casa que necesita reformas de conservación. Luis decide realizar las reformas y le pide a Marcos que comparta los gastos necesarios para llevar a cabo estas mejoras.

En este ejemplo, se presenta una comunidad de bienes entre un padre y su hijo, donde comparten la propiedad de una casa. La solicitud de Luis para que Marcos contribuya a los gastos de conservación muestra la responsabilidad compartida que tienen los comuneros en el mantenimiento y conservación del bien.

Conclusiones

En resumen, la comunidad de bienes es una forma de propiedad compartida en la que dos o más personas tienen derechos y obligaciones sobre un bien en común. Esta figura se presenta en diversas situaciones, como herencias, negocios compartidos o parejas que adquieren bienes juntos.

La gestión de una comunidad de bienes requiere de acuerdos y consensos entre los comuneros, quienes deben tomar decisiones conjuntas sobre el uso, administración y conservación del bien común.

Es esencial tener en cuenta que cualquier acto que afecte al bien, como mejoras, ventas o divisiones, debe ser realizado con el consentimiento de todos los comuneros. Y que los comuneros puede disponer libremente de la cosa.

Para un estudiante de derecho, conocer el concepto y la gestión de la comunidad de bienes es de gran importancia. Esta figura puede ser objeto de estudio en áreas como el Derecho Civil, el Derecho de Sucesiones o el Derecho Mercantil.

Comprender cómo se regulan las comunidades de bienes y las implicaciones legales que conllevan brinda a los estudiantes una base sólida para abordar casos relacionados con la copropiedad y para asesorar a sus futuros clientes en situaciones de este tipo.

Además, comprender los derechos y obligaciones que surgen en una comunidad de bienes ayuda a prevenir conflictos y tensiones entre los comuneros, fomentando la toma de decisiones consensuadas y la correcta gestión del bien compartido.

Asimismo, permite identificar los mecanismos legales disponibles, como el derecho de división o la venta del bien, en caso de que la situación se vuelva insostenible o los comuneros decidan poner fin a la comunidad.

Esperamos que este articulo te haya sido de ayuda y que ahora comprendas mucho mejor la comunidad de bienes.