Derecho de adquisición preferente【Conceptos & Ejemplos】

¿Qué es el derecho de adquisición preferente? ¿En qué situaciones se da? ¿Qué plazos hay que tener en cuenta? Muy probablemente alguna vez habréis escuchado hablar del derecho de adquisición preferente pero seguramente no os haya quedado del todo claro.

En el mundo civil y mercantil, este derecho está muy presente en muchas operaciones comerciales y es ejercitado a menudo por futuros compradores o vendedores de bienes. Si bien puede ser que lo más conocido sea el derecho de adquisición preferente de acciones en las sociedades anónimas, son muchas las situaciones en las que también se puede aplicar este derecho.

Por ello, os invitamos a continuar leyendo el artículo para desgranar los distintos tipos de operaciones en los que podemos recurrir a este derecho para obtener una posición ventajosa para nosotros respecto al resto de compradores de un inmueble, mueble, acción, divisa etc.

Aprovechando que vamos a tratar temas inmobiliarios, os dejo por aquí La Compraventa guía esencial con ejemplos para refrescar conceptos que nos pueden ser de ayuda.

¿Qué es el derecho de adquisición preferente?

Hablamos derecho de adquisición preferente cuando una persona tiene prioridad en adquirir un bien frente a otra cuando este bien va a ser vendido o transferido por su propietario.

Es decir, cuando el propietario de un bien va a enajenarlo puede que haya una persona que tenga derecho de adquisición preferente y pueda adquirirlo antes que otros compradores.

Es muy común ver esta facultad en los contratos de arrendamiento de vivienda, enajenación de sociedades, ventas, concursos o venta de indivisos o acciones.

Este derecho se puede ejercitar a través de un acuerdo por las partes. Esto supone un privilegio para el que tenga tal acuerdo puesto que en caso de venta podrá ejercitar una oferta con prioridad al resto de compradores.

Caso típico es en la suscripción de acciones de una sociedad, la cual, los socios tendrán preferencia para su adquisición o incluso cuando un socio decida vender sus acciones, los demás tendrán derecho de adquisición preferente respecto al resto de compradores .

Este derecho además no es obligatorio, es decir, se puede optar por realizar la compra o por no realizarla. No obliga a comprar ni a vender.

Este derecho contiene una serie de aspectos para que sea efectivo:

• Plazo para el ejercicio del derecho.
• Indemnización en caso de perjuicio del comprador.
• Límite al uso del bien objeto del contrato por parte del vendedor hasta el momento del uso del derecho de adquisición preferente .

Ejemplo de adquisición preferente

Nicolás posee un coche en propiedad desde hace 5 años. Desde hace 4, el coche lo arrienda a su vecino Jesús. En el momento de realizar el contrato de arrendamiento del coche de duración anual, acordaron incluir el derecho de adquisición preferente de Jesús en el caso de que Nicolás decida poner el coche en venta en un período de 30 días.

Nicolás tras meditarlo decide comprar un coche nuevo y vender el actual. Al ponerlo a la venta, Juan hace una oferta comercial para él. Jesús se entera de ello y ejecuta su derecho de adquisición preferente sobre el coche de Nicolás dentro del plazo de los 30 días, lo que hace que Nicolás tenga que vender el coche en primer lugar a Jesús.

Vemos una ejecución sencilla y comprensible de cómo funciona el derecho de adquisición preferente en una compra simple de un coche.

Regulación

El derecho de adquisición preferente podemos encontrarlo en diversas leyes. Este derecho incluso, abarca el derecho de tanteo y retracto regulado en el Código Civil en los artículos 1255 como base fundamental y en los artículos 1507 y siguientes donde se explica mejor el derecho de tanteo y retracto aplicable a este tema.

Esto hace que pueda ejercerse antes o después de haber ejercitado la venta, pero dentro de un plazo como veremos más adelante. También podemos encontrar regulación en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)lo cual detallaremos más adelante.

El derecho de adquisición preferente no aparece como una figura que esté específicamente recogida, sino que se funda en el principio de libertad de pacto de las partes del artículo 1255 :

“Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público ”.

Para que tenga efectividad probatoria y produzca efecto recomiendo encarecidamente realizar el acuerdo ante notario en documento público.

 En el ámbito de los arrendamientos urbanos lo encontramos en el artículo 25 de la LAU:

“ En caso de venta de la vivienda arrendada, el arrendatario tendrá derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados siguientes ”.

Ejemplo de Derecho de Adquisición Preferente de Vivienda

 Carmen y Elena acuerdan realizar un contrato de arrendamiento de vivienda sobre un piso en Madrid. El contrato estipula un acuerdo de derecho de adquisición preferente de Elena sobre el piso en el caso en el que Carmen decidiese venderlo.

El contrato de arrendamiento se prorroga durante 7 años. Llegado el momento, Carmen decide poner en venta el piso a través de una web y notifica a Elena su decisión de venderlo. Durante 20 días, recibe dos ofertas con muchas opciones de cerrar la venta con dos personas ajenas.

Carmen avisa a Elena de que va a proceder a realizar la venta a una de esas dos personas en cuanto acabe el plazo de 30 días que obliga a respetar el artículo 25 de la LAU y que dice así:

“ El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión ”

En el día 25 desde la notificación, Elena hace uso de su derecho de adquisición preferente igualando la mejor oferta. Finalmente es Elena la que, gracias a este acuerdo, puede comprar el piso con preferencia a la oferta del tercero.

Derechos de Tanteo y Retracto

El derecho de adquisición preferente incluye la posibilidad de adquirir un bien de formar prioritaria antes de producirse la venta o incluso una vez que ya se haya producido. Esto se conoce como derecho de tanteo y retracto :

• Derecho de tanteo . Este derecho facultad a su titular a adquirir un bien con prioridad a un tercero. Es lo que venimos comentando a lo largo de este artículo. Por ejemplo, Juan quiere vender sus acciones que posee de una sociedad. Antes de salir al mercado, Pedro que es también accionista ejecuta su derecho de tanteo (adquisición preferente) para comprar las acciones antes de que se vendan de forma abierta en el mercado. 
• Derecho de retracto . Es el derecho que faculta a su titular a adquirir un bien que ya ha sido comprado por un tercero. El titular se posiciona en el lugar del comprador del bien. En palabras del artículo 1521 del Código civil:

“El retracto legal es el derecho a subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago”.

Vamos a verlo con un ejemplo .

Ejemplo de Retracto Legal

Continuando el caso anterior del derecho de adquisición preferente de vivienda, Carmen y Elena tienen un acuerdo en su contrato de arrendamiento de retracto legal en vez de derecho de tanteo o de adquisición preferente. Carmen se decide a vender el piso a un tercero que le hace una oferta suculenta. Cuando Elena es consciente de ello, ya se ha efectuado la venta y decide hacer uso de su derecho de retracto legal.

En este sentido, Elena debe abonar la misma cantidad monetaria pactada para adquirir el piso. Tras abonarla, se convierte así en la nueva compradora subrogándose en la posición del comprador anterior.

En estas cuestiones de compraventa de inmuebles es también muy importante conocer los vicios y defectos ocultos de los bienes, por ello recomiendo la lectura sobre La evicción y su saneamiento: 5 ejemplos y toda la teoría que necesitas saber para estar al día en estas cuestiones.

Conclusión

Llegado este momento hemos presentado qué es un derecho de adquisición preferente y las distintas opciones con las que podemos jugar con ello. Creo que es un elemento muy útil sobre todo para arrendatarios puesto que haciendo uso de ello se pueden adquirir más fácilmente viviendas y dar una solución al problema habitacional.

Con este artículo hemos aprendido los elementos necesarios y básicos para efectuar un acuerdo y ejecución de este derecho. También nos puede ser de mucha utilidad el saber que este derecho se puede ejercitar antes de realizar una venta o una vez ya realizada. Todo ello sujeto a unos plazos marcados por la ley.

Una vez que ya sabemos en qué consiste este derecho, creo que es muy recomendable que a la hora de realizar cualquier acuerdo se incluya este tipo de cláusula ya que no es obligatorio y no perdemos nada por incluirla pero si podemos ganar mucho adquiriendo un bien con preferencia al resto de compradores si se da el caso.