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Guía introductoria de los derechos reales españoles con ejemplos

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Normalmente cuando empiezas a estudiar derecho se sabe que hay algunas partes que son muy aburridas de dar, no tanto por su dificultad, sino por su densidad. Una de ellas es el tema del artículo de hoy, los derechos reales.

Es toda una asignatura, normalmente, del grado y suele tener fama de difícil y aburrida ¡Pero tranquilo si estás aquí tienes suerte! En el día de hoy te presentamos una guía rápida con ejemplos de los derechos reales para que te pueda ayudar en tú estudio ¿Estás listo? Pues sigue leyendo.

¿Qué son los derechos reales?

Es bueno para saber qué es un derecho real, diferenciarlo de lo que es un derecho personal o una obligación.

El derecho real faculta a su titular de tener el poder sobre una cosa, mientras que los derechos personales o de obligación simplemente permiten reclamar de una persona una actitud. Por ejemplo, en un contrato de compraventa el vendedor tiene un derecho de crédito contra el comprador y le puede reclamar la entrega de dinero. Eso es un derecho personal. En la misma compraventa el vendedor le trasmite al comprador la propiedad sobre una cosa, eso es un derecho real puesto que podrá disfrutar de las cosas sin limitaciones, salvo de las impuesta por las leyes.

Por ello con este ejemplo vemos que los derechos reales son aquellos que confieren a su titular un poder directo e inmediato sobre una cosa, sin necesidad de la intervención de un tercero. En otras palabras, son derechos que se ejercen sobre cosas, bienes o patrimonios, y que otorgan a su poseedor la capacidad de disponer, usar y gozar de ellos. Siendo la propiedad el ejemplo clásico de derecho real pero hay más como vamos a ver.

Estos derechos tienen una característica fundamental que los distingue de los derechos personales, y es que los derechos reales se dirigen contra cualquier persona, incluso aunque no tenga ninguna relación contractual con el titular del derecho ¿Qué quiere decir eso?

Sencillo significa que, en caso de conflicto, un derecho real prevalecerá sobre un derecho personal o de cualquier relación. Por ejemplo, imagina que Paco es el dueño de una casa pero que Menchu le compro supuestamente la casa a Julián , en este caso Paco puede estar tranquilo porque su derecho esta por encima.

Es importante tener en cuenta que los derechos reales se adquieren de diferentes maneras, como la compra, la herencia o la ocupación pacífica, entre otras. Lo anterior nos lo dice el Código Civil, que es donde se regula los derechos reales en cuanto a la propiedad.

“Artículo 609. La propiedad se adquiere por la ocupación. La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición. Pueden también adquirirse por medio de la prescripción.”

Además, pueden ser objeto de limitaciones o restricciones legales, como sucede con el derecho de propiedad, que puede estar sujeto a servidumbres, hipotecas u otras cargas.

En resumen, los derechos reales son aquellos que confieren a su titular un poder directo e inmediato sobre una cosa, y que se dirigen contra cualquier persona. Su adquisición puede tener diferentes formas y están sujetos a limitaciones o restricciones legales. Pero, qué les caracteriza

¿Qué les caracteriza y cuál es su contenido?

Los derechos reales se caracterizan primero por tener un elemento interno y otro externo.

El elemento interno se refiere a la inmediatividad del poder del individuo sobre el bien mueble o inmueble, lo que permite a su dueño usar y servirse de ella de manera inmediata sin la necesidad de contar con la colaboración de otra persona. Por ejemplo, si soy dueño de un coche lo puedo usar sin tener que pedir permiso a nadie.

El elemento externo se refiere a la absolutividad del poder de su titular sobre el bien, lo que implica que el titular tiene la potestad de ejercer el contenido del derecho real frente a todos y contra todos, lo que en derecho se denomina ‘erga omnes’. Un ejemplo de esa característica ergo omnes es que si un extraño se cuela en tu casa les puedas echar, porque le opones tu derecho de propiedad sobre la casa

Además, otra característica del derecho real es la corporeidad de la cosa. Esto significa que el objeto sobre el que se ejerce el poder de dominación es tangible y perceptible por los sentidos. En el caso de los derechos sobre bienes incorporales, como la propiedad intelectual, esta característica tiene una excepción.

Otra característica importante de los derechos reales es la protección del derecho real mediante los derechos de preferencia y persecución. La preferencia confiere al titular la protección del ordenamiento jurídico en primer lugar, lo que excluye la posible protección de otro que pueda ser también merecedor de ella. Un ejemplo de ellos es la la protección registral del titular del derecho real. Por ejemplo, el articulo 34 de la ley hipotecaria establece que quien adquirido de buena fe una cosa de quien aparecía en el registro como el dueño es el dueño, aunque después se descubra que no es así.

Como esta parte es compleja veamos un ejemplo: Imagina que Juan y Marta son una joven pareja que quiere adquirir su casa, para ello se ponen en contacto con Héctor que ha publicado que vende una casa, van al registro la pareja y aparece que Héctor es el dueño. Entonces se la comprar e inscriben ellos su propiedad, pero resulta que Héctor no era el verdadero dueño puesto que la vendió hace años, pero el dueño de verdad nunca inscribió el título, pues en este caso la pareja adquiere la propiedad de la casa.

Por otro lado, la facultad de persecución otorgada a su titular permite la reclamación a quien lo haya sustraído de la entrega del derecho real-a través de las acciones reales- o la abstención de inquietar en su disfrute a su titular. Esto se puede hacer a través de acciones como la reivindicatoria o el interdicto de retener.

Por ejemplo, la reivindicación-, que se encuentra en el articulo 348 del CC reconocida y que se regula en la Ley de enjuiciamiento civil. Imagina que Liana es dueña de unas tierras que heredó de su abuela, pero han sido ocupadas por Miriam y su hermano pues a través de la acción reivindicatoria Liana puede pedir al juez que le reconozca como propietaria y reclamar la posesión de las tierras.

Otra característica relevante de los derechos reales es la posibilidad de abandono. Finalmente, se caracterizan por tener una duración ilimitada mientras exista físicamente el objeto sobre el que se ejercen. Aunque se puede limitar en algunos derechos reales esa duración, pero en ejemplo de la propiedad mientras la cosa exista tú sigues siendo dueño.

En cuanto al contenido de los derechos reales, este se refiere a la autoridad o señorío que se atribuye sobre la cosa. Esto implica que el titular del derecho real tiene la cosa sometida a su dominio, lo que incluye varias facultades.

La principal de ellas es la de gozar y disponer de la cosa, lo que significa que el titular puede reclamar la entrega de la cosa si le es arrebatada, ya que el poder directo que tiene sobre ella se lo permite o que puede venderla o arrendarla.

También incluye la facultad de ejercer el derecho real frente a cualquiera, tanto frente al transmitente como frente a un tercero adquirente posterior de la cosa o frente a cualquiera que tenga contacto con ella.

Finalmente, la facultad de ejercer el derecho real frente a todos puede tener un contenido pleno o limitado, dependiendo del tipo de derecho real del que se trate.

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¿Qué tipos de derechos reales existen?

Ahora que ya sabemos qué es y cuál es el contenido del derecho real cabe preguntarse que tipos de derechos reales hay. Pero hay que tener en cuenta que dependiendo de los criterios y de la doctrina que sigamos puede a ver varias clasificaciones. Aquí os proponemos una.

En primer lugar, dependiendo del número de sujetos. El derecho puede ser de un solo sujeto o de varios, formando en este último caso las diversas formas de copropiedad.

Por otro lado, están los derechos reales restringidos– que son aquellos que no otorgan la propiedad en si sino un uso y disfrute limitado, en el último apartado profundizaremos. pueden ser de goce, de garantía o de adquisición.

Los derechos reales de goce se dividen a su vez en derechos reales temporales sobre cosas muebles e inmuebles, como los derechos de usufructo, uso y habitación, y los derechos reales inmobiliarios, que son el usufructo o el de uso y habitación.

Otro punto es que se pueden distinguir entre los derechos reales propiamente dichos, que se refieren a cosas corporales, y los derechos sobre bienes inmateriales, como la propiedad intelectual y la propiedad industrial.

Los derechos reales sobre cosas corporales pueden ser de protección provisional, como es el caso de la posesión, o de protección definitiva y por ende perfecta. Estos últimos se dividen en derecho real pleno, que se refiere al dominio, y los derechos reales restringidos o limitativos del dominio, como se ha dicho antes.

Entre los derechos reales inmobiliarios, podemos encontrar los de duración indefinida o los de duración no prefijada. Los primeros incluyen las servidumbres reales o prediales, los censos, los foros y el derecho de superficie. Los de duración no prefijada son las servidumbres personales.

En cuanto a los derechos reales restringidos de garantía, estos pueden ser de garantía mobiliaria, como la prenda e hipoteca mobiliaria, o de garantía inmobiliaria, como la hipoteca y la anticresis, así como el derecho de retención. Por último, los derechos reales restringidos de adquisición incluyen el retracto, el tanteo y la opción.

Además, es importante hablar el concepto de “ius ad-rem”, que se refiere al derecho a la cosa, y que se originó en el Derecho Romano. Este tipo de derecho se adquiere por venta, compra, contrato o pacto, y otorga un señorío inmediato sobre una cosa ejercitable frente a todos.

Por otro lado, esta el “ius in re” se adquiere por la acepción legítima, entrega u otra acción mediante la cual se transfiera el dominio de la cosa al que la recibe, y hace que se divida en nueve especies, entre ellas el dominio, el uso, el usufructo, la servidumbre, la prenda y la hipoteca.

Finalmente, se encuentra la noción de “ius distrahendi”, que es el derecho del acreedor pignoraticio o hipotecario de vender la cosa recibida en prenda o hipoteca cuando la deuda ha vencido y no ha sido satisfecha, previa notificación al deudor de que se va a proceder a su venta si no se paga.

Aunque esto último es s algo bastante más técnico que para un artículo como este así que sigamos. Ahora te estarás preguntando si nuestro sistema permite o no crear derechos reales.

¿Se pueden crear derechos reales? ¿Cómo se adquieren y se extinguen?

O puede que no te lo preguntes pero es algo importante que debes de saber, la realidad es que este tema en la doctrina no ha sido para nada pacifico, en otras palabras no hay acuerdos.

Hay autores que señalan que es un numerus apertus (sistema de libre creación donde cabe la autonomía de la voluntad) y otros dicen que no que es un numerus clausus (donde no cabe la autonomía de la voluntad) ¿Entonces?.

El Tribunal Supremo ofrece una postura intermedia, que se conoce como numerus apertus limitado.

  • En los derechos reales de uso y disfrute > ànumerus clausus. Los particulares no pueden crear nuevos derechos reales, pero pueden modificar aspectos no esenciales del contenido de los ya existentes
  • En los derechos de garantía y realización de valor > ànumerus clausus absoluto. En ningún caso los particulares pueden crear o modificar el contenido de los derechos reales ya existentes
  • En derechos de adquisición preferente > à numerus apertus. Los particulares pueden crear nuevos derechos, modificarlos

Ahora que ya sabemos eso, podemos pasar a ver cómo se adquiere un derecho real.

Existen dos modos de adquirir un derecho real: originario y derivativo.

Los modos originarios ocurren cuando el derecho real no se basa en el derecho del titular anterior y surge de nuevo en el adquirente, como el hallazgo de cosas perdidas. Por ejemplo, imagina que vas por la calle y te encuentras un Iphone nuevo en perfecto estado, en su caja ¿Es tuyo? Pues aún no, pero puede serlo. Esto es un hallazgo y si vamos al artículo 615 del CC debes de restituirlo o, en su defecto , dárselo al alcalde de dónde lo encontraste. Pero si tras dos domingos consecutivos no apareciera el dueño opera el articulo 615.3 que dice que el Iphone puede ser subastado públicamente y ahí si que adquirió la propiedad, tras pasar dos años desde la subasta según el 616 del CC

En los modos derivativos, el derecho real se basa en el derecho del anterior titular y puede ser traslativo o constitutivo, oneroso o gratuito, inter vivos o mortis causa, voluntario o forzoso, y a título universal o particular. El ejemplo más clásico sería una compraventa, pero a titulo gratuito seria una donación o mortis causa una sucesión testamentaria.

El Código Civil regula los modos de adquirir los derechos reales en el artículo 609, como se ha visto. Sin embargo, esta lista es reprochada por la doctrina porque la considera imprecisa y parcial.

Ahora y ¿cómo se trasmite? La transmisión de un derecho real se basa en la teoría del título y modo ¿te suena? Bueno si la respuesta es si mejor pero si es que no tranquilo ahora te la explicamos. Esta forma es antigua viene de la antigua Roma, de ahí los latinajos.

El título es el contrato que tiene la finalidad traslaticia, como una compraventa, y el modo es la entrega o traspaso posesorio del bien. El título es el fundamento o causa jurídica de la adquisición, y la tradición o entrega es necesaria para que el derecho real se transmita.

De forma más el contrato hace nacer el derecho real, pero no se es efectivo hasta que se entrega la cosa. La tradición puede ser real o fingida, y puede ser simbólica, longa manu, brevi manu o constituto posesorio.

El Código Civil español regula estas formas de tradición en los artículos 1462, 1463 y 1464, que se refieren a la compraventa, pero se pueden aplicar a cualquier contrato traslativo de dominio o derechos reales. Por ejemplo ¿cómo se entrega una casa tras una compraventa? Obviamente el vendedor no te da la casa físicamente, sino que te da las llaves eso es lo que se llama traditio simbólica puesto que te da un singo (las llaves) que representan un todo (la casa).

Ejemplos de derechos reales

A continuación, os dejamos una serie de ejemplos de derechos reales variados que os pueden venir bien para vuestro estudio.


Elena ha heredado de su padre una casa en la ciudad de Madrid. El derecho de propiedad que ha adquirido Elena se transmite por sucesión mortis causa, y en concreto, por herencia. Es decir, Elena ha recibido la propiedad de la casa por ser la hija del fallecido, su único padre.

El derecho de propiedad es el más completo de los derechos reales, y se encuentra regulado en el artículo 348 del Código Civil español.


Juan ha comprado una moto a través de un contrato de compraventa con un concesionario de motos. En este caso, Juan ha adquirido el derecho de propiedad sobre la moto mediante compraventa, lo que significa que el concesionario ha transmitido a Juan la propiedad de la moto a cambio de un precio acordado.

Y hay una traditio cuando le entrega la moto que puede ser simbólica con las llaves o darla la moto en sí.

En este ejemplo y en anterior ambos son derechos de propiedad adquiridos de forma derivativa.


Paco es un agricultor que tiene una finca que colinda con la de su vecino, Carlos. Para que Carlos pueda acceder a su finca, necesita pasar por el camino que atraviesa la finca de Paco. En este caso, estamos ante una servidumbre de paso necesaria, regulada en el artículo 564 del Código Civil español.

La servidumbre es un derecho real que grava un bien inmueble en beneficio de otro inmueble, y que implica una limitación del derecho de propiedad. Hay de muchos tipos, de paso como esta, de luces como el ejemplo siguiente o de aguas por ejemplo,


Marta es la propietaria de un edificio de pisos en una sierra de la ciudad, y ha acordado con su vecino, Pedro, concederle una servidumbre de luces.

Esta servidumbre permite a Pedro abrir una ventana en la propiedad de Laura para obtener vistas a la cordillera de las montañas. La servidumbre de luces es un derecho real que otorga a su titular el derecho de obtener luz natural a través de ventanas o huecos practicados en una pared o fachada. Se encuentra regulado en el artículo 580 y siguientes del Código Civil.

Este ejemplo, al igual que el anterior son ejemplos de derechos reales restingidos.


Laura quiere comprar una casa, pero no dispone del dinero suficiente para pagar el precio en efectivo. Por lo tanto, decide solicitar un préstamo hipotecario a una entidad bancaria. La entidad bancaria le concede el préstamo, pero para garantizar el pago de la deuda, Laura tiene que constituir una hipoteca sobre la casa.

La hipoteca es un derecho real de garantía que grava un bien inmueble y que se transmite al acreedor como garantía de pago. Está regulada en el artículo 1871 del Código Civil español.


Carlos y Antonio son dos amigos que han decidido compartir el uso de un coche. Antonio es el propietario del vehículo, pero ha acordado con Carlos concederle un usufructo sobre el coche.

El usufructo es un derecho real que permite a su titular disfrutar de un bien ajeno, en este caso, el coche, durante un tiempo determinado.

Se encuentra regulado en el artículo 467 y siguientes del Código Civil español. Y como las servidumbres es un derecho real restringido bastante típico


Conclusión

En resumen, hemos explorado lo que son los derechos reales, los tipos de derechos reales que existen, y hemos proporcionado algunos ejemplos de situaciones donde se pueden aplicar estos derechos.

Los derechos reales son aquellos derechos que otorgan a su titular un poder directo sobre una cosa, ya sea en propiedad o en posesión. Los diferentes tipos de derechos reales incluyen la propiedad, la posesión, la servidumbre, la hipoteca, el usufructo, entre otros. Cada tipo de derecho real tiene sus propias características y se transmite de manera diferente.

En los ejemplos que hemos proporcionado, hemos visto cómo estos derechos pueden surgir en situaciones de herencia, compraventa, servidumbres de paso o luces, hipotecas y usufructos. En cada uno de estos casos, se transmite el derecho de manera diferente, ya sea por herencia, contrato o acuerdo entre las partes.

En general, los derechos reales son una parte importante del derecho civil y juegan un papel crucial en la protección de los intereses de las personas en relación con las cosas, siendo una piedra angular de nuestro sistema jurídico. Esperamos que este artículo haya sido útil para comprender mejor los derechos reales y cómo pueden aplicarse en la vida cotidiana.

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Autor

  • Daniel Garcia

    Jurista apasionado del Derecho Público y la Filosofía del Derecho, mi objetivo aquí es acercarte el derecho de forma sencilla y cotidiana

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