Los límites de las propiedades que tenemos pueden volverse difusos en muchas ocasiones, es por ello que la acción de deslinde cobra un mayor protagonismo.
Te estarás preguntando… ¿Pero como puede ser eso posible?
Muy sencillo, estos casos suceden en muchas ocasiones en el entorno rural donde debido a diversos factores ya sea la antigüedad de la propiedad, las enemistades o simplemente el avance de la naturaleza puede provocar que no se llegue a distinguir donde termina mi propiedad y donde empieza la de mi vecino.
Acompáñame a explorar la acción de deslinde, una acción que busca aclarar los limites entre varias propiedades y así evitar males mayores en un futuro.
¿Preparado? ¡Empezamos!
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Deslinde, herramienta para solventar disputas
El deslinde, se define en el artículo 384 del Código Civil, siendo el procedimiento por el cual los propietarios pueden aclarar con precisión los limites de las propiedades que poseen.
Normalmente esa delimitación se realiza con mojones, hitos o en algunas partes también denominados como “marcos”.
Los mojones suelen ser elementos situados en el terreno que delimitan una finca de la contigua.
Sin embargo no es de extrañar que esos elementos se vean desplazados por una u otra razón incluyendo la mala fe de unos de los vecinos.
Para evitar eso, en algunos lugares !!se suelen enterrar bajo tierra!!
Te pongo un ejemplo:
Marcos y Juan son agricultores y cada año siembran lo mismo en sus campos respectivos.
Un buen día Marcos se da cuenta de que le falta de labrar una parte que años atrás solía labrar.
Al tiempo sus sospechas se ven confirmadas cuando al hablar con Juan este le dice que el ha sembrado en lo suyo, como siempre.
Marcos al verificar los limites de la propiedad ve como Juan esta intentado sobrepasarse y “cogerle” parte de su terreno.
Si deseas adentrarte todavía mas en este tema te recomiendo nuestro post deslinde y amojonamiento
Ejercicio de la Acción de Deslinde
Podemos establecer varias vías para ejercitar este tipo de acción:
- Judicial, cuando no existe ningún tipo de acuerdo entre las partes para solventar la situación.
- Se acude a los tribunales, se ejercita la acción con las pruebas pertinentes y el Juez decide quien tiene la razón, determinando en sentencia los límites de cada propiedad.
Por ejemplo “Juan y Marcos destinados a no entenderse”
Juan y Marcos se encuentran en su campo de cebada.
Se ponen a discutir sobre de quien es una parte de la finca sembrada ya que no lo tienen claro y ambos quieren plantar este año su cosecha en ese lugar.
Como no llegan a un acuerdo de donde termina su propiedad e inicia la del otro, contratan a sus respectivos abogados y plantean la cuestión ante el Juez.
El Juez tras un procedimiento donde ha podido examinar las respectivas escrituras de propiedad y las diferentes pruebas topografías y catastrales, delimita en su sentencia los límites de la propiedad.
- Jurisdicción Voluntaria, cuando existe un entendimiento mutuo entre los propietarios es posible realizar un documento privado en la cual se delimitan las propiedades de ambos.
- Se realiza en sede judicial pero siempre teniendo en cuenta lo acordado por las partes.
- Se regula en el art.104 y ss. de la Ley de Jurisdicción Voluntaria
Por ejemplo “Juan y Marcos los vecinos deciden”
Juan y Marcos ven como continuamente uno y otro se equivocan al sembrar cebada.
Unas veces uno siembra en el trozo del otro y otras veces es el otro quien se pasa y siembra donde no debe.
Como no tienen claro de quien es esa parte de la propiedad deciden de mutuo acuerdo hasta donde llega cada una de sus propiedades.
Para ello acuden al Juzgado a iniciar el procedimiento en cuestión, se les da un plazo de 15 días para que aporten pruebas y documentos.
Pasado ese plazo se dicta Resolución en la que debe hacerse constar que:
- El acuerdo total con todos los extremos del mismo, por ejemplo el pedazo de propiedad era de Juan y Marcos lo usará a cambio de un porcentaje de la cosecha
- El acuerdo parcial, solamente se llega a un acuerdo respecto de una parte, es decir Juan y Marcos deciden que una parte es de Juan pero la otra parte no queda claro de quien es.
- Finalización sin avenencia, es decir que no hay acuerdo de ningún tipo, es decir que Juan y Marcos no han conseguido solventarlo “por las buenas”
- Debemos puntualizar que también es posible realizarlo mediante un procedimiento notarial sin acudir al Juzgado siempre y cuando estén inscritas en el Registro de la Propiedad
Características de la acción de deslinde
Para poder ejercitar correctamente la acción deben cumplirse algunos requisitos:
- Se debe ser propietario de la finca o tener algún tipo de derecho real como por ejemplo la posesión de un bien.
- El demandado debe ser el propietario de la finca colindante, es decir debemos demandar a quien corresponde
- Se deben identificar ambas propiedades en la demanda pero discrepando en sus límites
- Si las fincas no están inscritas en el Registro de la Propiedad
- Se aplicará el régimen previsto en la jurisdicción voluntaria
- Cuando sean predios inscritos se aplicará la Ley hipotecaria
- Cuando sean fincas titularidad de las Administraciones Públicas se aplicará la legislación especifica (Ley de Patrimonio del Estado)
- La acción de deslinde no tiene un plazo marcado, por lo que se entiende que es imprescriptible.
Diferencias con la Acción Reivindicatoria
Principalmente la diferencia entre ambas se materializa en que:
- La acción de deslinde busca establecer los límites de la propiedad, el Tribunal supremo la entiende como “Una acción tendente a poner claridad en una linde incierta”
- La acción reivindicatoria en cambio busca establecer quien es el verdadero propietario, además de ser una acción que prescribe a los 30 años.
Como vemos son acciones similares que en la mayoría de las veces pueden llegar a ser acumuladas en un mismo procedimiento.
También es posible confundir etas dos acciones anteriores con una acción declarativa de dominio, por lo que es importante delimitar en que supuesto estamos antes de ejercitar las acciones oportunas.
Conclusión
Tal y como hemos visto tener una propiedad puede conllevar problemas vecinales.
Sin embargo, la mayoría de ellos pueden solucionar por una vía amistosa y de mutuo acuerdo.
En este caso hemos visto cómo solventar un problema tan simple como verificar el alcance de mi propiedad para poder hacer un uso efectivo de mi terreno.
Mediante la acción de deslinde y en su caso amojonamiento podremos estar seguros de donde empieza y termina mi propiedad
¿Te ha quedado claro? ¡Seguro que sí!
Si te gusta esta forma de aprender conceptos te invito a que sigas con nosotros
¡Hasta la próxima!
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