Ejemplos prácticos y sencillos para entender la Usucapión en España

¿Estás estudiando los derechos reales? ¿Alguna vez has escuchado hablar sobre la usucapión? Estoy seguro de que sí, es un término bastante famoso entre estudiantes de derecho, juristas, abogados etc. Encima es muy antiguo pues proviene en sí del derecho romano. Pero también es una figura jurídica que puede costar entenderla bastante y traer dolores de cabeza cuando la ves por primera vez.

Además, es un tema muy importante para los estudiantes de derecho porque la usucapión se utiliza en muchos casos, desde la adquisición de la propiedad de una casa hasta la posesión de una obra de arte. Por lo tanto, es fundamental comprender cómo funciona la usucapión y cuáles son los requisitos necesarios para poder aplicarla.

En este artículo, te explicaremos en detalle todo lo que necesitas saber sobre la usucapión en España, desde su definición y su importancia en el ámbito jurídico español hasta los requisitos necesarios para poder aplicarla y los diferentes tipos de usucapión existentes.

Además, te presentaremos varios ejemplos para que puedas entender mejor cómo funciona en la práctica. Así que sigue leyendo para aprender todo lo que necesitas saber sobre la usucapión en España.

¿Qué es la usucapión ¿Por qué es importante para un estudiante de derecho?

Para empezar una definición básica: la usucapión es una figura jurídica que permite adquirir la propiedad de un bien a través de la posesión continuada del mismo durante un periodo de tiempo determinado y bajo ciertas condiciones establecidas por la ley. En términos más sencillos, la usucapión es el derecho que tiene una persona de adquirir la propiedad de un bien por haberlo poseído de manera continua y pacífica durante un cierto tiempo, como una casa o un terreno, que el verdadero dueño lo haya reclamado.

Vamos, es una forma especial de adquirir la propiedad de un bien mueble (un ordenador, por ejemplo) o de un inmueble (una casa) por el mero hecho de la posesión sin necesidad de ser el verdadero dueño. Por ejemplo, imagina que un día por error te confundes y tienes una Tablet que no es tuya, pero piensas que sí, tras un tiempo que veremos y se cumplen una serie de requisitos si nadie te lo ha reclamado la Tablet será tuya, aunque en un inicio no lo fuese.

La importancia de la usucapión para un estudiante de derecho radica en que se trata de una figura jurídica muy utilizada en la práctica, especialmente en el ámbito del derecho inmobiliario, por lo que su conocimiento resulta fundamental para cualquier abogado o futuro abogado. Otro punto importante es, que permite regularizar la situación de aquellos bienes que han sido poseídos por una persona durante un largo periodo de tiempo, pero cuya propiedad no ha sido formalmente transferida.

Además, la usucapión es una herramienta útil para resolver disputas legales sobre la propiedad de un bien, ya que permite acreditar la posesión y la propiedad de forma clara y sencilla.

En definitiva, la usucapión es una figura jurídica que resulta fundamental para cualquier estudiante de derecho que quiera dedicarse al ámbito del derecho inmobiliario o de la propiedad, y que puede ser de gran utilidad en la práctica profesional. Pero ¿dónde está regulada en España?

¿Dónde encuentro la Usucapión en España? ¿Qué requisitos tiene?

En el ámbito jurídico español, la usucapión- o prescripción adquisitiva que es otro nombre que tiene- está regulada por el Código Civil, de la misma manera que la mayoría de regulación sobre derechos reales y similares. En concreto el artículo 609 del Código que regula las formas de adquirir la propiedad de la siguiente manera:

‘Artículo 609: La propiedad se adquiere por la ocupación. La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición. Pueden también adquirirse por medio de la prescripción.’

Es importante que te familiarices con que es una prescripción ya que la base de la usucapión no es otra que el paso del tiempo. De la misma manera que si tú dejas pasar mucho tiempo sin ejercer una acción esta prescribe, es la clásica la extintiva, esta te permite adquirir por el paso del tiempo. Aunque claro ¿Quién adquiere? ¿El qué?

Estas preguntas se encuentran de nuevo respondidas en el Código Civil. El artículo 1931, nos señala que pueden adquirir mediante usucapión aquellas personas que tengan capacidad para adquirirlos por otros modoso legítimos. Además, el 1933 indica que “la prescripción ganada por un copropietario o comunero aprovecha a los demás.”

Sobre el qué, de nuevo nos aparece el artículo 1931 pues indica que tanto bienes como derechos y es completado por el artículo 1936, que indica que se puede adquirir mediante prescripción todas las cosas que estén en el comercio de los hombres ¿Comercio de los hombres?

Esta es una expresión muy del siglo XIX que básicamente quiere decir que cualquier cosa que sea susceptible de ser objeto de relaciones privadas, es decir, que no vaya contra la ley la moral y el orden público. Sabiendo ya esto veamos que tipos de usucapión hay en nuestro país.

Tipos de Usucapión en España

Normalmente la doctrina y nuestro sistema jurídico ha distinguido ente usucapión ordinaria y extraordinaria, cuya diferencia es que en la primera hay buena fe y justo título mientras que en la segunda simplemente se necesita la posesión. Además, hay que tener en cuenta, sobre todo para plazos si es bien mueble o inmueble. Veamos más en profundidad los tipos.

Usucapión ordinaria: ¿Qué es y cómo se aplica?

Como se ha señalado antes, este tipo de usucapión es la que reúne posesión, buena fe y justo título. Se encuentra regulado en el artículo 1940 de nuestro Código Civil. A continuación, vamos a explicar un poco más los requisitos.

En cuanto al requisito de posesión, esta ha de ser en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida (art. 1941 CC). Se afirma así lo que dispone el artículo 447 del Código Civil, que establece que solo la posesión que se adquiere en concepto de dueño puede servir de título para adquirir el dominio.

La posesión ha de ser pública, lo que exige que se haga visiblemente y sin ocultación, tanto al inicio como durante todo el tiempo de la posesión. Con concepto de dueño, nos referimos por ejemplo a que si se esta usucapiendo una casa actúes como si fueses el dueño de la casa siendo indicios de eso mismo pagar luz, agua, comunidad etc.

Es importante tener en cuenta que los actos meramente tolerados y los ejecutados clandestinamente y sin conocimiento del poseedor de una cosa, o con violencia, no afectan a la posesión (art 444 CC). Además, se requiere que la posesión sea ininterrumpida (art 1943 a 1948 CC), lo que implica que se interrumpe naturalmente cuando se finaliza en ella por más de un año, otra forma es civilmente por la citación judicial hecha al poseedor.

También se produce interrupción civil por el acto de conciliación, siempre que dentro de dos meses de celebrado se presente ante el juez la demanda sobre posesión o dominio de la cosa cuestionada. Por ejemplo, imagina que llevas usucapiendo una casa durante 9 años, de la cual se la compraste a un aparente dueño en contrato privado, pero te llega una demanda reclamándote la propiedad del verdadero dueño, pues se ha interrumpido la posesión.

En cuanto al requisito de la buena fe, se establece en los artículos 1950 y 1951 del Código Civil que consiste en la creencia de que la persona de quien recibió la cosa era dueño de ella y podía transmitir su dominio. La buena fe se presume siempre, y al que afirma la mala fe de un poseedor corresponde la prueba.

La posesión adquirida de buena fe no pierde este carácter sino en el caso y desde el momento en que existan actos que acrediten que el poseedor no ignora que posee la cosa indebidamente.

Finalmente, en cuanto al requisito del justo título, se encuentra en el artículo 1952 del Código Civil como aquel que legalmente baste para transferir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate. Este justo título ha de referirse al objeto de cuya usucapión se trate y ha de ser en principio hábil o apto para transmitirlo en abstracto. Debe de ser verdadero y valido tal como señala el artículo 1953. Y debe de probarse, no se presume (art 1953 CC).

Aunque cabe destacar que el artículo 35 de la ley hipotecaria establece una excepción puesto que dice “a los efectos de la prescripción adquisitiva a favor del titular inscrito… será justo título la inscripción.” Por ejemplo, en el caso anterior el justo título era el contrato de compraventa hecho por el que aprecia el dueño verdadero, aunque no lo fuese.

Sobre los plazos, hay que distinguir entre bienes muebles e inmuebles. Para los primeros el artículo 1955 del CC señala 3 años; mientras que para los segundos el 1957 y 1958 del Código señala 10 años entre presentes y 20 años entre ausente.

¿Qué es ausente? Se considera ausente el que reside en el extranjero o en ultramar. Y cuidado, si parte del tiempo estaba presente y otra parte ausente, cada dos años de ausencia se reputarán como uno para completar los diez de presente. Ejemplo: paso 4 años en Francia y 6 años en España pues abre pasado para usucapir 8 años faltando dos para llegar a diez.

Y para acabar destacar que la ausencia que no fuere de un año entero y continuo, no se tomará en cuenta para el cómputo. Por ejemplo, me voy una semana de vacaciones fuera de España no cuenta como ausencia.

Usucapión extraordinaria: ¿Qué es y cómo se aplica?

La usucapión extraordinaria en España primero se refiere a la prescripción de treinta años de posesión no interrumpida de bienes inmuebles, tal como lo establece el artículo 1959 del Código Civil. En este caso, no se requiere título ni buena fe, y la ley no distingue entre presentes o ausentes, excepto en el caso de servidumbres continuas no aparentes y discontinuas, que solo pueden adquirirse mediante título, según lo establecido en el artículo 539.

En lo que respecta a los bienes muebles, se prescribe su dominio a través de la posesión no interrumpida durante seis años, tal como lo establece el artículo 1955 del Código Civil. Debemos tener en cuenta que, según los artículos 1955 y 1956 del Código Civil, en el caso de una cosa mueble perdida o de que el dueño hubiera sido privado ilegalmente, el propietario puede reivindicarla del poseedor, aunque si este la hubiera adquirido de buena fe en venta pública, el dueño tendría que reembolsar el precio de la compra para obtener la restitución.

En cuanto a las cosas muebles adquiridas en Bolsa, feria o mercado, o de un comerciante legalmente establecido y dedicado habitualmente al tráfico de objetos análogos, se aplican las disposiciones del Código de Comercio. Las cosas muebles hurtadas o robadas no pueden ser prescritas por quienes las hurtaron o robaron, ni por los cómplices o encubridores, a menos que el delito o falta, o su pena, hayan prescrito y que haya expirado la acción para exigir la responsabilidad civil del delito o falta.

En cuanto a la forma de contar los plazos y el tiempo necesario para la prescripción, el artículo 1960 del Código Civil establece que el poseedor actual puede completar el tiempo necesario para la prescripción uniendo al suyo el de su causante.

Se presume que el poseedor actual que lo hubiera sido en época anterior ha continuado siéndolo durante el tiempo intermedio, salvo prueba en contrario. El día en que comienza a contarse el tiempo se tiene por entero, pero el último día debe cumplirse en su totalidad.

Ejemplos de Usucapión

Ahora que ya sabemos lo más importante sobre la usucapión o prescripción adquisitiva. Os dejamos 4 ejemplos, dos sobre bienes muebles y otros dos sobre vienes inmuebles tanto de forma extraordinaria como ordinaria.

Ejemplo de Usucapión extraordinaria en España bien inmuebles

• Adquisición de una propiedad tras 30 años de posesión sin oposición:

Juan ha poseído un terreno ubicado en las afueras de la ciudad durante 30 años sin oposición alguna por parte del verdadero propietario, Valerio puesto que heredo el terreno de su padre y nunca se ha preocupado del mismo.

Durante este tiempo, Juan ha utilizado el terreno para cultivar hortalizas y criar animales. Pasados los 30 años, Juan ha adquirido legalmente el título de propiedad sobre el terreno mediante la usucapión extraordinaria, según lo establecido en el artículo 1959 del Código Civil.

Ejemplo de Usucapión ordinaria en España bien inmuebles

• Adquisición de una propiedad tras 10 años de posesión de buena fe y justo título:

Carmen compró un piso en el centro de la ciudad en el año 2000, pero el título de propiedad que recibió resultó ser falso, el anterior inquilino se le presento como dueño pero solo estaba alquilado. Sin embargo, Carmen creyó que el título era auténtico y, de buena fe, poseyó el piso durante 10 años.

En 2010, Carmen descubre que el título que le habían entregado era falso y decide buscar el verdadero propietario para regularizar su situación.

Pero resulta que el verdadero propietario había fallecido y no había herederos conocidos.

Carmen ha adquirido legalmente el título de propiedad sobre el piso mediante la usucapión ordinaria, según lo establecido en el artículo 1940 y siguientes del Código Civil.

Ejemplo de Usucapión extraordinaria en España bien muebles

• Adquisición de una propiedad tras 6 años de posesión sin oposición:

Marta ha poseído un coche durante 6 años sin interrupción ni oposición por parte del verdadero propietario.

Marta compró el coche a un particular que le dijo que era el propietario legítimo, pero resulta que el coche fue robado hace muchos años y el verdadero propietario nunca lo denunció como tal.

Pasados los 6 años, Marta ha adquirido legalmente la propiedad sobre el coche mediante la usucapión extraordinaria, según lo establecido en el artículo 1955 del Código Civil.

Ejemplo de Usucapión ordinaria en España bien muebles

• Adquisición de una propiedad tras 3 años de posesión de buena fe y justo título.

María compró una bicicleta en una tienda de segunda mano en 2018, pero resulta que la tienda no tenía derecho a venderla porque la bicicleta no fue adquirida por el comercio, sino que simplemente la tenía en alquiler.

María, de buena fe, ha poseído la bicicleta durante 3 años sin saber estos datos y tenía. En 2021, el verdadero propietario intenta recuperar la bicicleta, pero María ha adquirido legalmente la propiedad sobre ella mediante la usucapión ordinaria, según lo establecido en el Código Civil. María alega que tenia un contrato de compraventa valido y verídico y que actuó de buena fe.

Conclusiones

En resumen, la Usucapión en España es un mecanismo legal que permite a una persona adquirir la propiedad de un bien inmueble o mueble por la posesión continuada y pacífica del mismo durante un determinado período de tiempo, siempre y cuando se cumplan los requisitos establecidos por la ley.

Existen dos tipos de Usucapión en España: la ordinaria y la extraordinaria. La Usucapión ordinaria se aplica a bienes inmuebles que han sido poseídos de buena fe y con justo título durante 10 años, y a bienes muebles que han sido poseídos de buena fe y con justo título durante 3 años. Por otro lado, la Usucapión extraordinaria se aplica a bienes inmuebles que han sido poseídos sin oposición durante 30 años, y a bienes muebles que han sido poseídos sin oposición durante 6 años.

Es importante conocer la Usucapión en el ámbito jurídico español, especialmente para los estudiantes de derecho, ya que se trata de un mecanismo legal que puede resultar muy útil en ciertos casos.

Por ejemplo, puede ser una alternativa válida a la adquisición de un bien por compra o herencia, o puede ser utilizado como herramienta para regularizar situaciones de hecho que no cuentan con título de propiedad.

En conclusión, la usucapión es un tema relevante en el derecho español y puede ser útil para resolver conflictos de propiedad y evitar procesos judiciales. Por lo tanto, es importante conocer las condiciones y requisitos para su aplicación, y estar al tanto de los plazos necesarios para adquirir la propiedad mediante esta figura jurídica.

Esperamos haber sido de ayuda en este tema y si tienes alguna duda, no dudes en escribirla en los comentarios. Estamos a tu disposición para ayudarte en lo que necesites.