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¿Qué es la Enfiteusis? Concepto explicado con ejemplos

enfiteusis

¿Estas estudiando los derechos reales? Si la respuesta es sí seguro que te has encontrado la figura de la enfiteusis. Aunque puede sonar cómo un concepto técnico y poco conocido, es una figura jurídica que se encuentra en el ámbito del derecho real y tiene sus raíces en el antiguo derecho romano.

En este artículo, te adentrarás en el mundo de la enfiteusis, a través de una explicación clara y ejemplos prácticos que te ayudarán a comprender este derecho real que si o si tienes que dar en clase.

La enfiteusis, como institución jurídica, consiste en un derecho real de disfrute y aprovechamiento de un bien inmueble ajeno por parte de una persona, conocida como enfiteuta, a cambio del pago de un canon o censos periódicos al propietario del terreno, conocido como concedente.

Esta figura ha perdurado a lo largo de la historia y tiene sus orígenes en el derecho romano, donde se utilizaba como una forma de explotación económica de las tierras.

Pero ¿por qué es relevante la enfiteusis en España? Aunque en la vida cotidiana es poco común encontrarse con casos de enfiteusis, su estudio y comprensión son fundamentales para los estudiantes de derecho.

La enfiteusis constituye un ejemplo concreto de una figura jurídica que se aborda en las aulas, pero que no es frecuente encontrar en la vida real. Su estudio permite comprender los mecanismos y principios legales que rigen las relaciones entre propietarios y enfiteutas, así como las condiciones y requisitos necesarios para la constitución y validez de este tipo de derechos reales.

En resumen, la enfiteusis es una figura jurídica de origen romano que se enmarca en los derechos reales. Aunque puede resultar poco común en la vida cotidiana, su estudio es esencial para los estudiantes de derecho, ya que permite comprender los fundamentos legales, los aspectos prácticos y las implicaciones que conlleva.

En los siguientes apartados de este artículo, nos sumergiremos en la regulación de la enfiteusis en España y exploraremos ejemplos prácticos que nos ayudarán a profundizar en su funcionamiento. Sigue leyendo para saber más

¿Qué es la enfiteusis?

¿Qué es exactamente la enfiteusis como institución jurídica? Para comprender en profundidad esta figura jurídica, es necesario adentrarse en su definición y origen histórico. La enfiteusis se encuentra dentro de la categoría de derechos reales y es una forma de propiedad dividida, reconocida legalmente como un derecho real constituido sobre inmuebles fructíferos.

En el artículo 1605 del Código Civil, se establece que la enfiteusis es un tipo de censo. Pero, ¿qué implica esto? El censo enfitéutico se refiere a una situación en la que una persona, titular del inmueble, cede a otra persona, titular del derecho de enfiteusis, el dominio útil (el derecho de percibir sus frutos, sin ser su propietario) de una finca, reservándose el titular del inmueble el dominio directo (la propiedad).

A cambio, el enfiteuta (el que obtiene el dominio útil) debe pagar una pensión anual o canon al cedente( el que tiene el dominio directo)como reconocimiento de este dominio .

Para comprender mejor la naturaleza de la enfiteusis, diversos juristas han ofrecido sus definiciones: Algunos la describen como “un derecho real constituido sobre inmuebles fructíferos en favor del dominio directo para exigir un canon anual del que tiene el dominio útil, con cargo a los frutos del mismo”. Esta definición resalta la relación entre el dominio directo del propietario y el dominio útil del enfiteuta, así como el pago del canon anual.

Otros, por su parte, describe la enfiteusis como una situación en la que una finca está sometida a los derechos de dos personas: el enfiteuta, titular del dominio útil, y el censualista, titular del dominio directo.

  • El enfiteuta posee un poder real sobre la finca, similar al de un propietario exclusivo, y tiene la obligación de pagar un canon.
  • El censualista, por su parte, tiene un poder más limitado, pero se le reconoce como titular del dominio directo y tiene el derecho de cobrar la pensión.

En este sentido, el deber de pago de la pensión está vinculado a la titularidad del dominio útil, ya que se debe en virtud del disfrute de la finca, mientras que el derecho de cobro de la pensión se encuentra vinculado a la titularidad del dominio directo. Además, el derecho de cobro puede ejercerse sobre la propia finca, convirtiéndola en una garantía real para el titular del dominio directo.

Otros ofrecen otra definición al describir la enfiteusis como “el derecho real de propiedad sobre una finca, cuyos cotitulares son el enfiteuta o dueño útil que tiene el uso y disfrute de la misma, y el dueño directo, que tiene el derecho a percibir un canon sobre la misma finca y otros derechos”.

Aunque el artículo 1605 del Código Civil enmarca la enfiteusis como un tipo de censo, es importante destacar que este derecho real tiene una esencia independiente, según la doctrina jurídica. A través de esta institución, se establece una relación compleja entre el enfiteuta y el censualista, basada en derechos y obligaciones recíprocos.

En los siguientes apartados de este artículo, exploraremos en detalle la regulación legal de la enfiteusis en España, así como ejemplos concretos que ilustrarán su funcionamiento en la práctica. Sigue leyendo para no perderte nada.

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Marco legal de la enfiteusis en España

Pero, te preguntaras en que lugar se encuentra regulado esta figura jurídica, la verdad es que la respuesta es bastante sencilla.

De la misma manera que la gran mayoría de figuras del derecho civil su regulación se encuentra en el Código Civil, en concreto, en el titulo VII, de los censos en el capitulo II del censo enfitéutico, del articulo 1628 a 1656. En estos artículos te encuentras cosas como donde se puede constituir (art. 1628) y que es necesario escritura pública, también te encuentras la forma de pagar el canon (art. 1630). Los derechos y deberes de las partes (art. 1632 y ss).

También se encuentra regulado diferentes casos complicados, como la expropiación del bien (art. 1631). Pero ¿Qué caracteriza a este derecho real? Pues en el siguiente apartado te lo explicamos.

Características y requisitos de la enfiteusis

La enfiteusis, al igual que el censo, presenta ciertos caracteres comunes que definen su naturaleza jurídica. A continuación, examinaremos las principales características y requisitos necesarios para constituir una enfiteusis, así como los derechos y deberes que surgen de esta figura y cómo puede llegar a extinguirse.

  • Derechos reales inmobiliarios: Tanto el censo como la enfiteusis se fundamentan en bienes inmuebles, de acuerdo con los artículos 1605, 1615, 1617, 1623 y 1631 del Código Civil español.
  • Perpetuidad: La enfiteusis se establece por tiempo indefinido o de forma perpetua, si bien puede ser renunciada o redimida a voluntad del censatario, según lo estipula el artículo 1608 del Código Civil.
  • Derechos prescriptibles: Tanto el capital como la pensión de la enfiteusis pueden ser objeto de prescripción, según establece el artículo 1620 del Código Civil.
  • Transmisibilidad: El artículo 1617 del Código Civil nos señala que las fincas gravadas con enfiteusis pueden ser transmitidas a título oneroso o lucrativo, al igual que el derecho a percibir la pensión.
  • Indivisibilidad de la finca: En principio, la finca objeto de enfiteusis es indivisible. No obstante, el censualista tiene la facultad de permitir su división, lo que dará lugar a la constitución de múltiples enfiteusis, según lo dispuesto en el artículo 1618 del Código Civil.

Constitución de la enfiteusis:

La constitución de la enfiteusis implica la consideración de elementos personales, reales y formales.

Elementos personales:

  • El concedente: El titular de la finca debe tener capacidad de libre disposición sobre la misma y cumplir con los requisitos necesarios para el acto jurídico correspondiente, ya sea un contrato, testamento o donación.
  • El receptor de la finca: Al asumir ciertas obligaciones a cambio de la adquisición, basta con que posea la capacidad para contratar o aceptar una donación o legado oneroso, sin necesidad de realizar un acto de disposición.

Elementos reales:

  • Finca gravada: La finca debe ser un inmueble por naturaleza y, en general, susceptible de mejoras por parte del enfiteuta.
  • Pensión: En su mayoría, las normas comunes de los censos se aplican a la pensión, pero existen particularidades en lo referente a los derechos del dueño directo.

Elementos formales:

  • Escritura pública: La enfiteusis requiere de una escritura pública como requisito esencial, según lo establece el artículo 1628 del Código Civil. En dicha escritura se debe especificar el valor de la finca y la pensión anual a satisfacer, bajo pena de nulidad, de acuerdo con el artículo 1629 del Código Civil.
  • Ojo, que si lo que se acuerda es un canon en frutos, se establecen reglas especiales, y si es una cantidad determinada se fijan en el contrato su especie y calidad (art. 1630; si es una parte aliqua, si no se señala nada el enfiteuta tiene que decir cuando va ar a empezar a recolectar los frutos etc.

Derechos y deberes de las partes

Enfiteuta (titular del dominio útil)

Facultades del enfiteuta:

  • Uso y disfrute de la finca: El enfiteuta tiene el derecho de utilizar y disfrutar de la finca, lo que implica hacer suyos los productos y accesiones que se generen en la misma. Además, se le otorgan los mismos derechos que al propietario en relación con los tesoros y minas descubiertas en la finca (artículo 1632 del Código Civil).
  • Disposición y gravamen de su derecho: El enfiteuta puede disponer y gravar su derecho sobre la finca (artículos 1617 y 1633 del Código Civil). Sin embargo, para establecer un gravamen perpetuo voluntario o disminuir los frutos que constituyen la pensión, se requiere el consentimiento del dueño directo. Asimismo, se necesita el consentimiento del dueño directo para dividir la finca (artículo 1618).
  • Redención de la enfiteusis: El enfiteuta tiene la facultad de redimir la enfiteusis mediante la adquisición plena y exclusiva de la finca, pagando al dueño directo el valor de su derecho (artículos 1608 a 1612 y 1651 del Código Civil).
  • Saneamiento por evicción: El enfiteuta tiene derecho a que se le garantice la posesión pacífica de su derecho frente a terceros (artículo 1643 del Código Civil).

Deberes del enfiteuta:

  • Pago del canon y pensión: El enfiteuta debe cumplir con el pago del canon y la pensión establecidos, correspondiendo a su obligación esencial hacia el dueño directo.
  • Pago de impuestos: El enfiteuta está obligado a pagar los impuestos correspondientes a la finca y tiene la posibilidad de descontar, al efectuar el pago de la pensión, la parte proporcional que corresponda al dueño directo.

Dueño directo

  • Derecho a percibir la pensión: El dueño directo tiene el derecho de recibir la pensión, que puede ser en dinero, en frutos o en una parte proporcional de los mismos. Además, tiene libertad para determinar la forma de la pensión y cuenta con una acción real para reclamarla (artículos 1613 y 1623 del Código Civil).
  • Reconocimiento de la enfiteusis: Cada 29 años, el dueño directo puede exigir el reconocimiento de su derecho por parte del enfiteuta que esté en posesión de la finca. Los gastos de este reconocimiento corren por cuenta del enfiteuta, sin que se le pueda exigir ninguna otra prestación por este concepto (artículo 1647 del Código Civil).
  • Disposición de su propio derecho: El dueño directo puede disponer de su derecho de dominio directo sobre la finca o convertirse en copropietario de la misma (artículo 1617 del Código Civil).
  • Laudemio: En caso de enajenación forzosa de la finca, si así se ha pactado expresamente, el dueño directo tiene derecho a recibir una cantidad llamada laudemio (artículo 1644 del Código Civil).
  • Comiso: En caso de incumplimiento grave por parte del enfiteuta, el dueño directo puede recuperar la propiedad plena y no compartida de la finca. El comiso se produce cuando el enfiteuta no paga la pensión durante tres años consecutivos o incumple las condiciones establecidas en el contrato o causa un grave deterioro en la finca (artículo 1648 del Código Civil).
  • Reversión “mortis causa”: En caso de fallecimiento del enfiteuta sin testamento o herederos, la finca revierte al dueño directo en el estado en que se encuentre, siempre y cuando el enfiteuta no haya dispuesto de ella de otra manera (artículo 1653 del Código Civil).

Derecho común al dueño útil y al dueño directo:

  • Ambas partes tienen el derecho de tanteo y retracto en caso de que cualquiera de ellas transmita su derecho a un tercero.

Extinción

Además de los supuestos previamente mencionados, la enfiteusis se extingue en los siguientes casos:

  • Redención por parte del enfiteuta.
  • Comiso por incumplimiento del enfiteuta.
  • Reversión “mortis causa” en caso de fallecimiento del enfiteuta sin herederos.
  • Expropiación forzosa de la finca, tanto en caso de expropiación total como parcial. En estos casos, se aplicarán las disposiciones establecidas en los artículos 1627 y 1631 del Código Civil, que determinan el destino del precio de la expropiación y la continuidad del censo en el resto de la finca.

Ejemplos de enfiteusis en España

A continuación os dejamos tres ejemplos que os pueden ayudar en caso de que aun tengáis dudas.


Juan, como propietario de una finca agrícola, decide constituir una enfiteusis a favor de Luis, acordando un canon anual equivalente al 10% de la cosecha. Sin embargo, esta enfiteusis resulta inválida debido a que el acuerdo se realiza en un documento privado en lugar de cumplir el requisito formal de escritura pública.


María, como dueña directa de una finca, establece una enfiteusis con Luis, quien actúa como enfiteuta. Durante 10 años, Luis disfruta de los derechos y deberes que le corresponden como enfiteuta, pagando un canon acordado en frutos que equivale al 25% de la cosecha anual. Sin embargo, esta enfiteusis se extingue cuando Luis decide comprar la finca a María.

En este ejemplo, podemos ver cómo la enfiteusis puede finalizar cuando el enfiteuta adquiere la propiedad plena de la finca.


Gregorio es el enfiteuta de una finca, mientras que Pablo es el dueño directo. Tras el fallecimiento de Gregorio sin dejar herederos, la enfiteusis se extingue por reversión mortis causa y la finca vuelve a Pablo, el dueño directo.

Este caso ejemplifica cómo la enfiteusis puede finalizar por la falta de herederos del enfiteuta, lo que resulta en la reversión automática de la propiedad al dueño directo.


Conclusiones

En conclusión, la enfiteusis es un derecho real que otorga facultades y deberes tanto al enfiteuta como al dueño directo. El enfiteuta disfruta del uso y disfrute de la finca, así como la posibilidad de disponer y gravar su derecho. Por otro lado, el dueño directo tiene derecho a percibir la pensión y ejercer la reversión en ciertos casos. La enfiteusis puede extinguirse por diversas causas, como la redención, comiso, reversión mortis causa o expropiación forzosa.

En este articulo os hemos dado una guía general para que la podáis entender bien la enfiteusis, si tienes alguna duda no dudes en escribirnos.

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Author

  • Daniel Garcia

    Jurista apasionado del Derecho Público y la Filosofía del Derecho, mi objetivo aquí es acercarte el derecho de forma sencilla y cotidiana

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