Rendimientos del capital inmobiliario: Claves para no cometer errores en el IRPF

¿Tienes un inmueble alquilado o estás pensando en arrendar una vivienda? En ese caso, es muy probable que debas familiarizarte con el concepto de rendimientos del capital inmobiliario. Sé que es un término que puede sonar técnico, incluso tedioso, pero déjame contarte que es en realidad clave para entender cómo se tributan los ingresos que provienen de propiedades inmobiliarias en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).

Pero ¿qué implican exactamente los rendimientos del capital inmobiliario? ¿Se consideran únicamente los alquileres? ¿Qué gastos puedes deducir? ¿Si cometo algún error podré ser sancionado por la Agencia Tributaria? Si te has hecho alguna de estas preguntas: ¡bienvenido! Acabas de darte de bruces con el maravilloso mundo del Derecho Tributario.

A lo largo del presente artículo aprenderás de manera clara y detallada qué son los rendimientos del capital inmobiliario, cómo se calculan y qué tipos existen, incluyendo los gastos deducibles y las reducciones fiscales aplicables. Además, te proporcionaremos ejemplos prácticos para que tengas toda la información necesaria a la hora de cumplir con tus obligaciones fiscales.

Llegados a éste punto, ¿te subes al barco del Derecho Tributario? ¡Acompáñanos!

¿Qué son los rendimientos del capital inmobiliario?

Definición

Para comenzar, vamos con lo más importante: establecer una definición de rendimientos del capital inmobiliario. Para ello nos dirigimos a la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (LIRPF), la cual dispone en su art. 21 que son los «ingresos íntegros procedentes de la titularidad de bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre ellos, todos los que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre aquéllos, cualquiera que sea su denominación o naturaleza».

El importante tener en cuenta que los ingresos no han de estar afectos a una actividad económica. En el marco del IRPF estos ingresos deben declararse como parte de la base imponible general y están sujetos a las reglas de cálculo y deducción que establece la normativa tributaria, siendo ésta tanto la ya nombrada LIRPF, como el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y se modifica el Reglamento de Planes y Fondos de Pensiones, aprobado por Real Decreto 304/2004, de 20 de febrero (RIRPF).

En definitiva, y para simplificar, cualquier persona que alquile una vivienda o un local y obtenga un beneficio de ello estará generando rendimientos del capital inmobiliario. ¿Quieres conocer algún ejemplo concreto? Aquí te propongo los más frecuentes:

• Alquiler de vivienda: El dinero percibido como consecuencia del alquiler de una vivienda destinada a uso residencial se considerará un rendimiento del capital inmobiliario.
• Arrendamiento de un local comercial: ¿Tienes un local comercial y lo alquilas para que un tercero lleve a cabo actividades profesionales en él? Pues éstos ingresos también son un rendimiento del capital inmobiliario.
• Cesión de uso de un garaje: Cuando se arrienda una plaza de aparcamiento, el ingreso derivado de este contrato también es un rendimiento del capital inmobiliario.

Exclusiones

Sin embargo, has de tener en cuenta una cuestión fundamental: no todos los ingresos relacionados con inmuebles se consideran rendimientos del capital inmobiliario. Ésta es una cuestión muy importante que tienes que tener en cuenta para no cometer ningún error en tu declaración de la renta. ¿Cuáles son éstas exclusiones?

• Rendimientos del trabajo: Si el propietario trabaja directamente en actividades relacionadas con el inmueble los ingresos no podrán computarse como rendimientos del capital inmobiliario.
• Actividades económicas: Si el propietario gestiona más de una propiedad con personal contratado y medios materiales organizados, los ingresos se califican como rendimientos de actividades económicas.
• Ganancias o pérdidas patrimoniales: La ganancia obtenida por la venta de un inmueble tampoco será un rendimiento del capital inmobiliario.

Tipos del rendimientos del capital inmobiliario

Los rendimientos del capital inmobiliario, siguiendo lo dispuesto en los arts. 22 y 23 LIRPF, pueden dividirse en dos grandes bloques:

• Rendimientos íntegros:
  • Arrendamientos: Son los ingresos obtenidos por los arrendamientos de bienes inmuebles, que se computarán como la totalidad de las cantidades percibidas por el arrendador, excluidos los impuestos repercutidos como el IVA o el IGIC.
  • Cesiones de uso con contraprestación económica: Derivados de la cesión de uso o disfrute de bienes inmuebles o derechos reales sobre ellos (como los alquileres de plazas de garaje o de trasteros).
• Rendimientos reducidos: Éstas reducciones fueron incorporadas a la redacción de la LIRPF en 2023, por lo que será éste 2024 el primer ejercicio fiscal en el que se apliquen. Fomentan el alquiler de vivienda como residencia habitual, y tal y como dispone el art. 23.3 LIRPF, las reducciones en los rendimientos netos del capital inmobiliario serán las siguientes:
  • Reducción del 90%: Aplicable si el arrendador firma un nuevo contrato en una zona de mercado residencial tensionado y rebaja la renta inicial más de un 5% respecto al contrato anterior, tras aplicar las actualizaciones anuales.
  • Reducción del 70%: Para arrendamientos en zonas tensionadas, siempre que el inquilino sea una persona joven (entre 18 y 35 años), una Administración Pública, o una entidad sin fines lucrativos que destine el inmueble a alquiler social.
  • Reducción del 60%: Aplicable cuando la vivienda arrendada haya sido rehabilitada en los últimos dos años, ex art. 41 RIRPF.
  • Reducción del 50%: En cualquier otro caso de alquiler de vivienda habitual.

La importancia de declarar correctamente los rendimientos del capital inmobiliario

No declarar correctamente los rendimientos del capital inmobiliario puede acarrear consecuencias legales, especialmente las derivadas de lo dispuesto en el art. 191 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (LGT), con multas que pueden llegar a oscilar entre el 50% y el 150% del importe dejado de ingresar a las arcas públicas. Además, las reducciones aplicables mencionadas anteriormente no serán válidas si la declaración de los ingresos se regulariza en un procedimiento de verificación o inspección.

De esta manera, declarar los rendimientos del capital inmobiliario de forma correcta puede dar lugar a importantes beneficios fiscales. Y no sólo las ya comentadas reducciones, sino que el art. 23.1 LRIPF recoge también la posible deducción de los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos, como intereses de préstamos, tributos no sancionadores, gastos de reparación y conservación, y amortizaciones.

¿Cómo se calculan los rendimientos del capital inmobiliario?

Ya casi estamos terminando. Pero antes, vamos con una parte fundamental de la explicación, que es saber cómo se calculan los rendimientos del capital inmobiliario.

El esquema básico del cálculo es el siguiente: RENDIMIENTOS NETOS = Rendimientos íntegros – Gastos deducibles.

Gastos deducibles

Los gastos deducibles aparecen desarrollados en el art. 23.1 LIRPF, y son los siguientes:

• Mantenimiento y conservación: Comprendiendo los gastos de reparación del inmueble, como pintura, reparaciones… Sin embargo, no se considerarán aquellas mejores destinadas a incrementar su valor. El importe total de estos gastos no puede superar los rendimientos íntegros obtenidos en el ejercicio, pudiendo deducirse el exceso en los cuatro ejercicios siguientes.
• Tasas e impuestos locales: Como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), las tasas de basura… Siempre y cuando éstos no tengan carácter sancionador.
• Amortización del inmueble: Solamente será deducible si responden a su depreciación efectiva. Su cálculo se realizará aplicando el 3% sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir el valor del suelo.

Ejemplo práctico: El alquiler de Laura

Por último, y antes de concluir, déjame que te ilustre con dos ejemplos prácticos sobre el rendimiento del capital inmobiliario que te ayudarán a redondear la comprensión del concepto.

Laura es propietaria de un apartamento en el centro de Madrid que decide alquilar para obtener ingresos adicionales. En 2023, firma un contrato de arrendamiento por el que percibe 900 € mensuales, lo que le supone un ingreso anual de 10.800 €. Consciente de la importancia de declarar correctamente sus rendimientos del capital inmobiliario, se pone en contacto con su gestor para que le ayude a tramitar su declaración de la renta

En primer lugar, calculan sus rendimientos íntegros, que no son más que el total de las rentas recibidas por el alquiler; esto es: 900 € x 12 meses = 10.800 €.

Laura gastó 1.500 € en realizar pequeñas reparaciones, como arreglar un grifo y pintar unas humedades, por lo que su gestor le informa de que ese gasto es deducible.

Además, también ha abonado una serie de tributos como el IBI, por el que pagó 350 €; o la tasa de recogida de basuras, por la que pagó otros 50 €.

Por último, su gestor también le ayuda a calcular el coste de amortización del inmueble. Laura lo adquirió por 200.000 €, de los cuales el valor del suelo es de 50.000 €. La amortización deducible se calcula, pues, aplicando el 3% al valor del inmueble sin el suelo, quedando de la siguiente manera: (200.000 € – 50.000 €) x 3% = 4.500 €

Una vez hechos todos los cálculos, su gestor le comenta que ya está listo para ofrecerle el valor final de sus rendimientos netos del capital inmobiliario, que son los siguientes: RENDIMIENTOS NETOS DEL CAPITAL INMOBILIARIO DE LAURA = 10.800 – 1.500 – 350 – 50 – 4.500 = 4.400 €.

Así, Laura deberá declarar 4.400 € como rendimientos netos del capital inmobiliario en su declaración del IRPF.

Conclusiones

Hemos llegado al final, ¡te felicito! Has sobrevivido al arduo camino del Derecho Tributario, del cual eres ya todo un experto. En resumen, los rendimientos del trabajo pueden concretarse como los ingresos íntegros procedentes de la titularidad de bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre ellos, todos los que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre aquéllos, cualquiera que sea su denominación o naturaleza, tal y como dispone el art. 21 LIRPF.

Asimismo, ya conoces qué tipos de rendimientos del capital inmobiliario existen y, lo más importante, cómo se calculan. Por último, estoy seguro de que nuestra amiga Laura te habrá ayudado a esclarecer el concepto.

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Esperamos que este artículo haya te haya resultado útil y que hayas podido resolver todos tus interrogantes sobre los rendimientos del capital inmobiliario. Recuerda que en Derecho Virtual puedes resolver todas tus dudas jurídicas. ¡Te esperamos en próximos artículos!