¿Se acerca un examen de Derecho Civil y te suena todo a chino? ¿Es la primera vez que escuchas hablar de este término? ¿Piensas que la tácita reconducción es un concepto que tienen más relación con el tráfico que con el Derecho? Tranquilo, voy a explicarte con claridad este esquivo concepto.
Entre otras cuestiones, vamos a desengranar qué es la tácita reconducción, cuáles son sus características principales y sus requisitos, los plazos más relevantes, cómo se establece una nueva relación contractual y la diferencia con la prórroga.
Permanecer disfrutando de la vivienda arrendada habiendo finalizado el contrato de arrendamiento es el ejemplo clásico de tácita reconducción en un contrato de arrendamiento.
¡Acompáñame, vamos a descubrirlo juntos!
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Regulación.
La tácita reconducción es una figura jurídica regulada en el artículo 1566 del Código civil.
Aunque la Ley de Arrendamientos Urbanos no la contempla, esto no impide su aplicación a los arrendamientos de vivienda o local, dado el carácter supletorio del Código Civil.
La tácita reconducción. Concepto.
La tácita reconducción se entiende como la nueva relación entre el arrendatario y el arrendador, en el momento de llevar a término el contrato de arrendamiento que nos une sin que ninguna de las partes se oponga a darlo por terminado.
Es decir, que si a la hora de finalizar un contrato de alquiler, arrendador y arrendatario no se pronuncian con respecto al término del mismo, se asume que este contrato civil se renueva de forma automática.
La particularidad de esta figura jurídica es que se establece una nueva relación jurídica. Es decir, se renueva la previa relación jurídica instaurando un nuevo contrato de arrendamiento. De esta forma, aunque hay un nuevo contrato, estará sujeto a las mismas condiciones y a la misma renta que el anterior.
Siguiendo la jurisprudencia del Tribunal Supremo, la tácita reconducción tiene naturaleza jurídica de un contrato de arrendamiento nuevo, perfeccionado por el consentimiento de carácter tácito de ambos contratantes.
Dicho consentimiento se produce al permanecer el arrendatario goce y disfrute de la cosa arrendada al terminar el plazo de 15 días, habiendo terminado la vigencia del contrato. Al extinguirse el plazo del contrato y el arrendador no requerir al arrendatario, se entiende que consiente este hecho.
Requisitos de la tácita reconducción.
Para que la figura de la tácita reconducción despliegue sus efectos, deben cumplirse los siguientes requisitos:
1. Transcurso de 15 días.
Para que se produzca la tácita reconducción, es suficiente el transcurso de 15 días de disfrute del bien desde que haya vencido el contrato sin que se haya producido el requerimiento de desalojar la propiedad por parte del arrendatario y manteniendo un uso normal del bien
No sería considerado como tácita reconducción un simple retraso en desocupar la vivienda o en la propia entrega de las llaves, puesto que para que se produzca esta figura jurídica es necesaria una utilización normal de la cosa.
Por ejemplo, el contrato de alquiler que Adrián tenía para su oficina finaliza el día 1 de mayo. Adrián permaneció utilizando esta oficina durante los 15 días posteriores sin que el arrendador Julio, se haya opuesto. Aquí, estaríamos ante una tácita reconducción, ya que Adrián utilizó el bien (la oficina) durante 15 días después del 1 de mayo (cuando finalizaba su contrato), al igual que como lo venía haciendo.
2. Consentimiento tácito de la parte arrendadora.
Es decir, es necesario que el arrendador no haya realizado acto alguno de intolerancia u oposición a que el arrendatario permanezca en su vivienda, como sería el de enviar un requerimiento fehaciente reclamando la posesión del inmueble.
Por ejemplo, Sheyla es arrendadora de una casa y no realizó intento de desalojar a su inquilino José, tras haber finalizado el contrato de arrendamiento. Al no oponerse Sheyla a la continuación del uso de la vivienda por parte de José, se entiende que ha cumplido el requisito de conformidad.
3. Capacidad para contratar.
A la hora de producirse la tácita reconducción, ambas partes deben tener capacidad para celebrar contratos, ya que nos encontramos ante una nueva relación jurídica (un nuevo contrato) y no estamos ante una prórroga. Por ejemplo, que Lucas y Emilio tengan la capacidad legal de celebrar contratos para poder llevar a cabo esta tácita reconducción.
4. Falta de previsión en el contrato de alquiler.
Este requisito se refiere a que en el contrato de alquiler no exista ningún tipo de acuerdo o pacto relacionado con la tácita reconducción. El hecho de que lo hubiera, impediría la aplicación de esta figura.
Duración del nuevo contrato.
Se ha señalado anteriormente que la consecuencia de la tácita reconducción es la celebración de un nuevo contrato de alquiler entre las partes, que cumplirá los mismos requisitos que el anterior. Ahora bien, ¿cuál será el plazo de ese nuevo contrato?
Sobre esta cuestión se pronuncia el artículo 1.581 del Código Civil, conforme al cual si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario.
Es decir, el tiempo de duración de la tácita reconducción va a depender de cómo se fija la renta del alquiler en el contrato principal.
En este punto, surge en ocasiones un problema, que la jurisprudencia ya se ha encargado de abordar. Resulta que a veces, el contrato de alquiler establece que la renta es anual y que se pagará por mensualidades. ¿Cómo se resuelven estos casos? Pues bien, el Tribunal Supremo se ha decantado por tener en cuenta exclusivamente la forma en que se fijó la renta, sin considerar la periodicidad del pago.
Así, si se dice que la renta es anual pero que se pagará por mensualidad, conforme a la interpretación del TS, la tácita reconducción no será mensual, sino anual.
Tácita reconducción vs. Prórroga
Dada la similitud entre ambas figuras, quizás aun te queden dudas sobre cuál es la diferencia entre la tácita reconducción y la prórroga. Pues bien, la principal diferencia existente es que en tácita reconducción se produce la extinción del contrato de arrendamiento yel nacimiento de uno nuevo, mientras que en la prórroga, independientemente de si es legal o es convencional, continúa en el tiempo del contrato de alquiler inicial (se prorroga)
Por ejemplo, no es lo mismo permanecer en una vivienda arrendada con la conformidad del arrendador y sin que este haga mención algún sobre tu situación, creándose una nueva relación jurídica (la tácita reconducción) a convenir expresamente con tu banco una prórroga de un préstamo de forma explícita y deliberada (la prórroga).
Ejemplos prácticos de la tácita reconducción.
Ejemplo Práctico 1: Ana María, casera responsable, pero no mucho.
En un contrato de arrendamiento de vivienda firmado por Gabriel y Ana María, la última de las prórrogas termina el 1 de junio de 2021.
Ana María no requiere la devolución del bien y la fecha del término de contrato a Gabriel al término de esas prórrogas, por lo tanto, este contrato de arrendamiento de vivienda entra en la fase de “tácita reconducción “.
Siguiendo lo dispuesto en el art. 1556 CC, Ana María tiene el deber de comunicarle la fecha de terminación del contrato al arrendatario, como límite máximo, en un plazo inferior a los 15 días posteriores a la fecha en la que finaliza la última prórroga.
En este caso, el plazo máximo tiene que Ana María para comunicárselo a Gabriel el día 15 de junio de 2021.
Ejemplo Práctico 2: Espabila Óscar, que te quedas sin piso.
Se ha formalizado un contrato de alquiler de la vivienda de Óscar, celebrado el día 1 de mayo de 2020. Óscar pacta con Nieves (la parte arrendataria) que la renta mensual sea a razón de 600€. Nieves permaneció en la vivienda de Óscar durante los 3 años que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) vigente en esa fecha permitía.
Tras pasar 3 años, el 1 de mayo de 2023, Óscar no comunica a Nieves la resolución del contrato de arrendamiento, permaneciendo Nieves en la vivienda el año de prórroga voluntaria que le permitía la legislación vigente, es decir, 1 de mayo 2024.
Llega el día 1 de mayo de 2024, Óscar no comunica a Nieves la resolución del contrato (de nuevo) y Nieves se queda disfrutando de la vivienda durante 15 días sin tener noticias del arrendador, Óscar.
Desde el día 15 de mayo de 2023 (habiendo pasado esos 15 días), entramos en tácita reconducción. En este caso, la vigencia del contrato se realizará de mes a mes, por haberse fijado la renta de forma mensual, hasta que Óscar espabile y comunique su decisión de finalizar o resolver dicho contrato.
Ejemplo Práctico 3: Ricardo, un afortunado sin quererlo.
Ricardo es propietario de un apartamento en Manilva, el cual ha estado alquilando a Silvia. El último plazo que se ha acordado en el contrato de arrendamiento de Silvia finaliza el 1 de julio. Sin embargo, Ricardo no se comunica con Silvia para notificarle a ella la fecha de terminación del contrato antes del 16 de julio, es decir, esos 15 días después del 1 de julio. Debido a la inacción de Ricardo con respecto a la finalización del contrato, se activa automáticamente la tácita reconducción, y el contrato de arrendamiento se renueva, por lo tanto, de forma automática. Silvia puede, ante este contexto, continuar viviendo en el lujoso apartamento de Manilva, continuando con el pago del alquiler como venía haciendo, debido a que no se le ha notificado la terminación del contrato.
Conclusión.
Terminando, me gustaría darte la enhorabuena por llegar hasta aquí. Hemos visto qué significa la tácita reconducción, qué requisitos tiene y cómo puede aplicarse de forma práctica en nuestra vida cotidiana.
Quiero destacar que esta figura tiene varias aplicaciones en la práctica, aunque la más destacable es sin duda, la aplicación que tiene en los contratos de arrendamientos, por su importancia y sus repercusiones tanto para los arrendadores como para los arrendatarios.
¡Hasta pronto, gracias por acompañarnos!
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