¿Se acerca un examen de Derecho Civil y te suena todo a chino? ¿Es la primera vez que escuchas hablar de este término? ¿Piensas que la tácita reconducción es un concepto que tienen más relación con el tráfico que con el Derecho? Tranquilo, voy a explicarte con claridad este esquivo concepto.
Entre otras cuestiones, vamos a desengranar qué es la tácita reconducción, cuáles son sus características principales y sus requisitos, los plazos más relevantes, cómo se establece una nueva relación contractual y la diferencia con la prórroga.
Permanecer disfrutando de la vivienda arrendada habiendo finalizado el contrato de arrendamiento es el ejemplo clásico de tácita reconducción en un contrato de arrendamiento.
¡Acompáñame, vamos a descubrirlo juntos!
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Concepto de Tácita Reconducción
La tácita reconducción (Artículo 1566 Código Civil) se entiende como la nueva relación entre el arrendatario y el arrendador, en el momento de llegar a término el contrato de arrendamiento que nos une sin que ninguna de las partes se oponga a darlo por terminado.
Básicamente, esto viene a significar que, a la hora de finalizar un contrato de alquiler, nadie haya dicho nada con respecto al término del mismo, y, por lo tanto, se asume de forma genérica que este contrato civil se renueva de forma automática, manteniendo una situación similar entre ambos.
La particularidad de esta figura jurídica es que se establece una nueva relación jurídica se renueva la previa relación jurídica instaurando un nuevo contrato de arrendamiento.
Para entrar en el ámbito de la tácita reconducción, sería suficiente con pasar 15 días desde que ha finalizado el contrato sin que ninguna de las partes se manifieste en contra.
Siguiendo la jurisprudencia del Tribunal Supremo, la tácita reconducción tiene naturaleza jurídica de un contrato de arrendamiento nuevo, perfeccionado por el consentimiento de carácter tácito de ambos contratantes.
Dicho consentimiento se produce al permanecer el arrendatario goce y disfrute de la cosa arrendada al terminar el plazo de 15 días, habiendo terminado la vigencia del contrato. Al extinguirse el plazo del contrato y el arrendador no requerir al arrendatario, se entiende que consiente este hecho.
La principal diferencia existente con respecto a la prórroga, es que en la tácita reconducción se produce ante la extinción del contrato de arrendamiento y se produce el nacimiento de uno nuevo, mientras que en la prórroga, independientemente de si es legal o es convencional, se basa en la continuidad en el tiempo del contrato de alquiler inicial. Por ejemplo, no es lo mismo permanecer en una vivienda arrendada con la conformidad del arrendador y sin que este haga mención algún sobre tu situación, creándose una nueva relación jurídica (la tácita reconducción) a convenir expresamente con tu banco una prórroga de un préstamo de forma explícita y deliberada la prórroga)
Requisitos de la Tácita Reconducción
- Presencia de un contrato de alquiler sin ningún tipo de acuerdo o pacto relacionado con la tácita reconducción. Por ejemplo, Siro y Raquel firmaron un contrato de alquiler de un apartamento por un año. El contrato no contiene ninguna cláusula que hable de la tácita reconducción, es decir, no han acordado de forma previa la renovación automática del contrato al terminar el plazo.
- Continuación del disfrute del bien que se haya arrendado durante al menos los 15 días posteriores al período de finalización del contrato. No sería considerado como tácita reconducción un simple retraso en desocupar la vivienda o en la propia entrega de las llaves, puesto que para que se produzca esta figura jurídica es necesaria una utilización normal de la cosa. Por ejemplo, el contrato de alquiler que Adrián tenía para su oficina finaliza el día 1 de mayo. Adrián permaneció utilizando esta oficina durante los 15 días posteriores sin que el arrendador Julio, se haya opuesto. Aquí, estaríamos ante una tácita reconducción, ya que Adrián utilizó el bien (la oficina) durante 15 días después del 1 de mayo (cuando finalizaba su contrato), al igual que como lo venía haciendo.
- Conformidad de la parte arrendadora. En este caso, el arrendador no haya realizado acto alguno de intolerancia u oposición a que el arrendatario permanezca en su vivienda. Significa que el arrendador no realiza ningún acto de intolerancia a la permanencia del arrendatario. Por ejemplo, Sheyla es arrendadora de una casa y no realizó ningún acto de intolerancia o intento de desalojar a su inquilino José, tras haber finalizado el contrato de arrendamiento. Al no oponerse Sheyla a la continuación del uso de la vivienda por parte de José, se entiende que ha cumplido el requisito de conformidad.
- Falta de oposición o requerimiento al arrendador. En un contrato de alquiler, que no haya constancia de que el arrendador no haya realizado ningún tipo de notificación dirigida al arrendatario con respecto a la finalización del contrato y, por lo tanto, que devuelva el bien. Por ejemplo, tras finalizar el contrato de alquiler del apartamento donde se alojaba Susi, el arrendador Unai, no envió ningún aviso o requerimiento a Susi para que desocupara el inmueble ni solicitó la devolución de las llaves. La falta de notificación o requerimiento muestra que el arrendador no se opone a la continuación de la ocupación. .
- Existencia de capacidad para contratar. A la hora de producirse la tácita reconducción, ambas partes contratantes deben tener capacidad para celebrar contratos, ya que nos encontramos ante una nueva relación jurídica (un nuevo contrato) y no estamos ante una prórroga. Por ejemplo, que Lucas y Emilio tengan la capacidad legal de celebrar contratos para poder llevar a cabo esta tácita reconducción.
Plazos de la Tácita Reconducción
Son suficientes el transcurso de 15 días, como se ha mencionado, desde que haya vencido el contrato sin que se haya producido el requerimiento de desalojar la propiedad por parte del arrendatario y manteniendo un uso normal del bien.
Lo relevante es saber en qué momento puede producirse la tácita reconducción, teniendo en cuenta que esta figura no es una prórroga, se trata de un nuevo contrato.
El plazo mínimo para los contratos de arrendamientos tiene una duración de 5 años. En el caso de ser un contrato que, inicialmente, se acordara por un plazo menor, se establecería una prórroga de carácter obligatoria hasta que se alcance la cifra de 5 años o 7 años si fuera el caso de ser una persona jurídica.
Una vez hayan transcurridos estos años, el ordenamiento incorpora un mecanismo de prórroga tácita, por una duración de 3 años que se articulan sobre períodos de carácter anual. Por lo tanto, para que sea operativo el comienzo de la tácita reconducción, tienen que haberse producido tanto la prórroga obligatoria y la prórroga tácita (MUY IMPORTANTE).
Finalmente, habiendo transcurridos ya los 8 años, el inquilino permanece 15 días en la vivienda contando con la aquiescencia del arrendador (su conformidad), nos encontramos ante la figura de la tácita reconducción
Si en el nuevo contrato no se establecen algunos plazos, estos variarán según si son fincas urbanas, fincas rústicas, contratos de renting, arrendamiento de negocios.
Ejemplos Prácticos de la Tácita Reconducción
Ejemplo Práctico 1: Ana María, casera responsable, pero no mucho
En un contrato de arrendamiento de vivienda firmado por Gabriel y Ana María, la última de las prórrogas termina el 1 de junio de 2021.
Ana María no requiere la devolución del bien y la fecha del término de contrato a Gabriel al término de esas prórrogas, por lo tanto, este contrato de arrendamiento de vivienda entra en la fase de “tácita reconducción “.
Siguiendo lo dispuesto en el art. 1556 CC, Ana María tiene el deber de comunicarle la fecha de terminación del contrato al arrendatario, como límite máximo, en un plazo inferior a los 15 días posteriores a la fecha en la que finaliza la última prórroga.
En este caso, el plazo máximo tiene que Ana María para comunicárselo a Gabriel el día 15 de junio de 2021.
Ejemplo Práctico 2: Espabila Óscar, que te quedas sin piso
Se ha formalizado un contrato de alquiler de la vivienda de Óscar, celebrado el día 1 de mayo de 2020. Óscar pacta con Nieves (la parte arrendataria) que la renta mensual sea a razón de 600€. Nieves permaneció en la vivienda de Óscar durante los 3 años que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) vigente en esa fecha permitía.
Tras pasar 3 años, el 1 de mayo de 2023, Óscar no comunica a Nieves la resolución del contrato de arrendamiento, permaneciendo Nieves en la vivienda el año de prórroga voluntaria que le permitía la legislación vigente, es decir, 1 de mayo 2024.
Llega el día 1 de mayo de 2024, Óscar no comunica a Nieves la resolución del contrato (de nuevo) y Nieves se queda disfrutando de la vivienda durante 15 días sin tener noticias del arrendador, Óscar.
Desde el día 15 de mayo de 2023 (habiendo pasado esos 15 días), entramos en tácita reconducción. En este caso, la vigencia del contrato se realizará de mes a mes, por haberse fijado la renta de forma mensual, hasta que Óscar espabile y comunique su decisión de finalizar o resolver dicho contrato.
Ejemplo Práctico 3: Ricardo, un afortunado sin quererlo
Ricardo es propietario de un apartamento en Manilva, el cual ha estado alquilando a Silvia. El último plazo que se ha acordado en el contrato de arrendamiento de Silvia finaliza el 1 de julio. Sin embargo, Ricardo no se comunica con Silvia para notificarle a ella la fecha de terminación del contrato antes del 16 de julio, es decir, esos 15 días después del 1 de julio. Debido a la inacción de Ricardo con respecto a la finalización del contrato, se activa automáticamente la tácita reconducción, y el contrato de arrendamiento se renueva, por lo tanto, de forma automática. Silvia puede, ante este contexto, continuar viviendo en el lujoso apartamento de Manilva, continuando con el pago del alquiler como venía haciendo, debido a que no se le ha notificado la terminación del contrato.
Conclusión
Terminando, me gustaría darte la enhorabuena por llegar hasta aquí. Hemos visto qué significa la tácita reconducción, qué requisitos tiene y cómo puede aplicarse de forma práctica en nuestra vida cotidiana.
Quiero destacar que esta figura tiene varias aplicaciones en la práctica, aunque la más destacable es sin duda, la aplicación que tiene en los contratos de arrendamientos, por su importancia y sus repercusiones tanto para los arrendadores como para los arrendatarios.
¡Hasta pronto, gracias por acompañarnos!
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