¿Te imaginas descubrir que tu reciente adquisición es una estafa? ¿Crees que estás a salvo de no caer en la trampa de los vicios ocultos? ¿Piensas que los vicios ocultos tienen más que ver con Sálvame que con Derecho Civil? En cualquier caso, como futuros compradores y arrendatarios, además de grandes estudiantes y profesionales del Derecho, es esencial que conozcamos los entresijos de los vicios ocultos.
Veremos qué son los vicios ocultos, cuáles son los requisitos para poder interponer la correspondiente reclamación por vicios ocultos, además de ejemplos prácticos visuales y aplicables a nuestro día a día en la que esta figura entra en acción
Pensar en la remota posibilidad, teniendo en cuenta la ilusión del momento de comprarte tu nuevo BMW o tu nuevo apartamento en Benalmádena, de que ese bien esconde defectos con los cuales no esperabas encontrarte, es lo último en lo que nos detendríamos a pensar, pero, por desgracia para ellos (y beneficio de los malvados abogados) eso suele pasar con alguna frecuencia.
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¿Qué son los vicios ocultos?
Los vicios ocultos son aquellos defectos o desperfectos que existen en las cosas que, a simple vista, no pueden detectarse a la hora de realizar un contrato de compraventa o un contrato de alquiler. Estos defectos dan derecho a la persona que lo sufre a interponer una reclamación para instar la reparación del bien o, de forma alternativa, podrá resolver contrato.
Por ejemplo, Marta se compra una casa cuyas paredes parecen sólidas, pero cuando intentas colgar un cuadro, descubres que están hechas de cartón. No puedes poner ni un solo clavo sin causar estragos.
Estos vicios ocultos se suelen a aplicar a los contratos de compraventa, también pueden, a su vez, concurrir en los contratos de arrendamiento, tal y como se ha mencionado al comienzo. Estos desperfectos deben presentar una cierta gravedad, es decir, que impidan que se puede utilizar o aprovechar de forma completa y normal un bien y su afectación se extiende tanto a los bienes inmuebles como a los bienes muebles.
Este vicio oculto no dejará inservible la cosa de forma completa, aun así, estos defectos deben impedir que una persona pueda utilizarla cosa de forma natural o, que si esa persona hubiese tenido conocimiento de esos desperfectos no hubiera accedido a realizar el negocio jurídico en cuestión o, se hubiese celebrado en circunstancias distintas.
Por ejemplo, Severiano adquiere una casa que tenga un precioso jardín, pero descubre a la semana que el césped está habitado por unos curiosos vecinos, unos topos, los cuáles se dedican a ahorrarle tiempo de limpieza y se dedican a hacer maravillosos laberintos subterráneos, como en las pelis de espías. En este caso, nuestro querido amigo Severiano se lo hubiese pensado más de una vez si hubiese conocido previamente este defecto.
Otro ejemplo sería un el de Pol, un inquilino de un apartamento en el centro de Málaga descubre que cada vez que se tira de la cisterna el baño se convierte en un bonito pantano. Si hubiera sabido esto, seguramente Pol no hubiese accedido a dicho alquiler o se hubieran negociado las condiciones del contrato de otra forma.
La clave es tener en cuenta que estos vicios ocultos deben no ser perceptibles a simple vista y no puedan ser detectados a la hora de ser entregado el bien.
Jurisprudencialmente, se ha llegado a considerar que una persona (comprador) que posea una cierta experiencia profesional en el ámbito de dicha compraventa puede llevar a la invalidez de la apreciación de los vicios ocultos. Por ejemplo, la compraventa de una motocicleta realizada a un Roque, mecánico con más de cinco años de experiencia. Se le presupone al maravilloso Roque una experiencia y una cualificación que le permite ser conocedor de fallos y de cuestiones técnicas que una persona corriente sin su experiencia no podría tener conocimiento.
Requisitos para la interposición de una reclamación por vicios ocultos
- Origen previo del daño. Para que una reclamación por vicios ocultos prospere, el vendedor no debe ser capaz de demostrar que el daño no existía con anterioridad a la adquisición o el comprador debe demostrar que este daño era anterior a la compraventa. Por ejemplo, que las frutas vendidas por parte de Mazorcas S.L. a un supermercado se encuentren infectadas por una peligrosa bacteria habiéndose contagiado previamente en los cultivos de donde provenían.
- Gravedad del daño. Este defecto debe ser de tal magnitud que, si el comprador hubiera tenido conocimiento de este, no se hubiera celebrado el negocio jurídico o, se hubiera realizado a un precio inferior. Por ejemplo, Rubén compra una cámara funcional y de buena calidad y que, de repente, se percate que tiene un problema en la memoria que no le permita grabar más de dos vídeos seguidos.
- Ocultación del daño. Que dicho desperfecto no sea fácilmente apreciable a simple vista, con la excepción comentado del profesional experimentado. Por ejemplo, Pedro, un fanático que lleva semanas esperando a que salga el nuevo Spiderman, a la hora de comprarse este videojuego que, aparentemente, se encuentra en perfecto estado, comprueba que no funciona al insertarlo en tu Play.
Para la interposición de la acción de reclamación de los vicios ocultos existe un plazo de prescripción de seis meses desde que se ha realizado la entrega del bien, debiendo tener en cuenta la posibilidad de que se interrumpa mediante las reclamaciones correspondientes.
Ejemplos Prácticos sobre los vicios ocultos
Ejemplo 1: Francisco adquiere su primera vivienda
Francisco es un joven ingeniero que decide que ya va tocando comprar su primera casa, para ello y tras meses de intenso estudio decide comprar la casa de Víctor, cerca de la playa.
Aparentemente, la casa es una maravilla y tras varias revisiones y duras negociaciones, ambos deciden llegar a un acuerdo mutuo. A las dos semanas de mudarse, Francisco se cerciora de que las lluvias de enero están haciendo estragos en la cocina, el salón y el baño. La casa comienza a mostrar grietas imperceptibles con anterioridad a las lluvias y comienzan a humedecerse y ennegrecerse las paredes de estos lugares.
Francisco podría reclamar a Víctor en los próximos seis meses por defectos estructurales en la vivienda.
Ejemplo 2: Iñaki y el coche que andaba solo
Iñaki decide regalar a su hija Sandra, un coche por su 18 cumpleaños. Para ello, negocia con un vendedor de segunda mano, Jorge, tras las correspondientes inspecciones y revisiones, ambos alcanzan un acuerdo por la venta del vehículo. Jorge no comunica ningún tipo de fallo grave, más que unos pequeños arañazos y un pequeño problema con el sistema eléctrico de uno de los retrovisores.
Unos días más tarde, Iñaki percibe que el súper regalo de Sandra está seriamente dañado y tiene un enorme problema y es que, sin previo aviso, el coche comienza a dar pronunciados acelerones que casi provocan incluso un accidente a su hija, Sandra. Al llevarlo al mecánico este le confirma la sospecha de que dichos acelerones se deben a un grave daño en la caja de cambios.
En este caso, Iñaki también podría alegar vicios ocultos por parte de Jorge, el cual debería haber avisado de esta condición técnica del vehículo del cual era propietario.
Ejemplo 3: El perrito de Felipe
Felipe y su familia deciden adoptar un perrito (por favor, si decides tener una mascota adopta y no compres) ya que están deseando compartir una vida junto a un maravilloso compañero de vida.
Sin embargo, en el lugar donde la familia de Felipe adoptó el perro no avisó de que dicho perrito tenía Leishmaniosis (enfermedad grave que puede ser peligrosa tanto para el animal como para personas inmunodeprimidas que puedan contagiarse si el animal no tiene vacuna).
Por lo tanto, en este caso concreto, el perrito de Felipe (que, obviamente decidieron quedarse y tratar con mucho cariño hasta que se recuperara) tenía una serie de vicios ocultos de los cuales los encargados de darlo en adopción no hicieron mención alguna en su momento, pudiendo interponerse una reclamación por daños y perjuicios (aplicando una analogía del artículo 1496 Código Civil sobre la compraventa de animales).
Conclusión
Para finalizar, me gustaría darte la enhorabuena por haber llegado hasta aquí. Hemos visto que los vicios ocultos son unos “curiosos” desperfectos que pueden arruinar tu compra o tu alquiler y de los cuáles no puedes tener conocimiento a simple vista, excepto si eres un profesional experimentado.
Siempre que dudes sobre si algo es o no un vicio oculto recuerda sus requisitos (que sea de forma previa a la compraventa, que sea grave y que sea existe de forma oculta) y los ejemplos prácticos vistos en este artículo.
Es muy común ver en la práctica este tipo de defectos en las cosas; por ello, te insto a tener cuidado cuando vayas a realizar cualquier compra, sobre todo si se trata de un BMW o un precioso apartamento en Benalmádena.
¡Muchas gracias por acompañarnos!
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