Imagina por un momento que tienes un terreno, y alguien decide construir una estructura en él, sin tu permiso, pero con la creencia de que tenía derecho a hacerlo.
Esta situación, que podría parecer un dilema legal complejo, se rige por un principio legal conocido como la “accesión invertida “¿Lo has escuchado antes? Sabias que se relaciona con los derechos reales.
No te preocupes si la respuesta es no, en los apartados que siguen, lo analizaremos en profundidad de base legal de la accesión invertida en España, los requisitos y procedimientos involucrados etc. Y te proporcionaremos ejemplos concretos para que no te pierdas nada y lo comprendas.
Para cualquier estudiante de derecho, comprender la accesión invertida es esencial. Esta doctrina legal no solo expande los conocimientos en los derechos reales , sino que también ilustra cómo lo que estudias en la facultad no son cosas que no ocurran en el día a día.
A través de ejemplos realistas, explicaremos cómo la accesión invertida se manifiesta en casos reales, lo que permitirá a los futuros abogados comprender mejor los aspectos fundamentales de la propiedad, los derechos y las responsabilidades.
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Base Legal de la accesión invertida
Vamos al meollo que es la accesión invertida en si. Pues también es conocida como construcción extralimitada, es un concepto jurídico que toma forma en España gracias a la jurisprudencia del Tribunal Supremo.
Esta figura legal aborda situaciones específicas en las que una persona lleva a cabo una construcción en un terreno que colinda con el suyo.
Su propósito principal es otorgar la propiedad de dicho terreno al constructor bajo ciertas condiciones y permitir de esa manera que estas situaciones que como bien pensaras son conflictivas sean resueltas.
Definición de la Accesión Invertida y sus Características Clave
La accesión invertida se refiere a aquellas construcciones que no se realizan íntegramente en terreno ajeno, como ocurre en la accesión propiamente dicha, sino solo en parte. Esta figura, de creación jurisprudencial, busca proporcionar una solución equitativa para los involucrados.
Si quieres una definición de diez, os dejamos la que nos da el Diccionario Panhispanico del español jurídico.
«Accesión que atribuye la propiedad de un edificio a su dueño incluyendo la parte del territorio que ha resultado invadida al edificarlo, debiendo aquel indemnizar al propietario del terreno por el valor de la porción de suelo que pierde y el demérito que sufra el resto.»
Es necesario que quien pretenda su aplicación sea dueño de lo edificado, que parte del edificio se haya levantado en parte del terreno propiedad del edificante y sea un todo de manera que no pueda separarse o dividirse. Es preciso que el valor del edificio sea superior al del terreno invadido, y que el edificante lo sea de buena fe.»
Origen de la Accesión Invertida
La accesión invertida se origina a partir de una laguna en la legislación actual, que no regula explícitamente las construcciones que ocupan tanto terreno propio como ajeno. Si que es cierto que el Código civil regula la accesión normal en el artículo 361
Ante esta falta de regulación, el Tribunal Supremo ha intervenido para establecer las condiciones y requisitos que definen la accesión invertida como figura jurisprudencial, más en concreto la creo en la sentencia de 31- 05-1949, de la Sala de lo Civil (RJ/1949/721). Si la quieres leer te la dejamos aquí.
Esta intervención del Tribunal Supremo se basa en una serie de sentencias que han sentado las bases de la accesión invertida. Aunque la vamos a ver ahora os adelantamos cuales son las consideraciones esenciales
- Invasión Parcial
- Indivisibilidad de la Construcción
- Buena Fe del Edificante.
- Valor Superior de lo Edificado
Estas condiciones han sido esenciales para la creación y definición de la accesión invertida, permitiendo a los tribunales españoles abordar casos concretos de construcciones que ocupan parcialmente terrenos ajenos.
Además, la jurisprudencia del Tribunal Supremo también destaca la importancia de proteger la edificación y proporcionar una indemnización adecuada al propietario del suelo afectado.
Requisitos y Procedimientos para la Accesión Invertida en España
La accesión invertida en España se rige por una serie de requisitos y procedimientos específicos que deben cumplirse para que esta figura jurídica sea aplicable.
Ahora que ya sabes qué es y donde nace a continuación, vamos a responder en detalle a cuáles son los requisitos y los pasos necesarios para reclamar una accesión invertida, junto con la documentación y pruebas requeridas.
Requisitos para la Accesión Invertida
Para que se pueda aplicar la accesión invertida, es fundamental que se cumplan ciertos requisitos. Estos requisitos son los siguientes:
- Buena Fe del Constructor: El constructor debe demostrar que actuó de buena fe al llevar a cabo la construcción.
Esto significa que la edificación se levantó en terreno colindante debido al desconocimiento de ambas partes sobre los límites de los suelos. La buena fe es un elemento esencial y se evalúa en función de las circunstancias del caso. - Indivisibilidad de la Construcción y el Terreno: La construcción y el terreno ocupado deben formar una unidad indivisible. En otras palabras, no pueden separarse o dividirse físicamente.
Esta característica es esencial para determinar si se trata de una accesión invertida. - Valor Superior de la Edificación: El valor de la edificación construida debe ser sustancialmente superior al valor del suelo que se ocupó y en el que fue levantada.
La valoración se basa en los valores comerciales de ambas partes. - Construcción Parcial en Terreno Ajeno: Es indispensable que solo una parte de la edificación se ubique en el terreno ajeno.
En caso de que la construcción afecte la totalidad del edificio, se aplicaría la normativa de accesión regular en lugar de la accesión invertida. - Demanda del Propietario de la Propiedad: La solicitud de la aplicación de la accesión invertida debe ser presentada por el dueño de la propiedad, es decir, la persona que realizó la construcción en el suelo ajeno. El propietario tiene la motivación principal de obtener la titularidad sobre el terreno ocupado.
Procedimientos para Reclamar una Accesión Invertida
El procedimiento para reclamar una accesión invertida generalmente implica las siguientes etapas:
- Demanda: El propietario que busca la aplicación de la accesión invertida presenta una demanda ante el tribunal competente.
En esta demanda, se deben incluir detalles sobre la construcción, la ubicación exacta de la edificación en el terreno ajeno y las pruebas de buena fe. - Peritaje: Es común que se requiera un peritaje para determinar el valor de la edificación y el valor del terreno ocupado.
Esto es esencial para demostrar que el valor de la construcción es superior al del terreno. - Evaluación de la Buena Fe: El tribunal evaluará la buena fe del constructor en función de las pruebas presentadas.
La buena fe es el aspecto más importante, sin ella no la hay, en la aplicación de la accesión invertida. - Decisión del Tribunal: Si se cumplen los requisitos y se demuestra la buena fe, el tribunal puede otorgar la titularidad del terreno al constructor.
Documentación y Pruebas Necesarias
Para respaldar una demanda de accesión invertida, se requiere una documentación sólida que incluye:
- Toda la información relacionada con la construcción, como planos, permisos de construcción y detalles sobre la ubicación.
- Pruebas que demuestren que la construcción se llevó a cabo de buena fe, como correspondencia, acuerdos, u otros documentos que indiquen el desconocimiento de ambas partes sobre los límites de los suelos.
- Informes de peritaje que valoren el costo de la edificación y el valor del terreno afectado.
- Pruebas que respalden la indivisibilidad de la construcción y el terreno ocupado.
La titularidad, una cuestión clave
Uno de los aspectos fundamentales en la aplicación de la accesión invertida en España es la cuestión de la titularidad.
Esta figura legal solo se aplica cuando se cumplen ciertos requisitos, siendo el más crucial de ellos que el edificio haya sido levantado parcialmente en un terreno ajeno y parcialmente en el suelo del constructor.
Esto se relaciona directamente con el principio de buena fe, que implica un desconocimiento por ambas partes sobre los límites de los suelos en cuestión. Si la construcción abarca la totalidad de una finca ajena, lo que haremos será ir al Código Civil.
Además de obtener la titularidad, el constructor también debe asumir los costes asociados a la indemnización correspondiente al titular del suelo que ha sido ocupado extralimitadamente. Para calcular esta indemnización, se evalúa el valor comercial de la porción de tierra que ha sido ocupada en exceso. Sin embargo, determinar el valor no es suficiente, ya que el titular del suelo debe ser compensado adecuadamente.
En este sentido, también se consideran los perjuicios que la pérdida de tierra pueda haber causado al titular de la finca.
La regulación busca evitar la demolición del edificio y, al mismo tiempo, garantizar una indemnización justa para el propietario original en relación con la pérdida de tierra y su potencial.
La formalización de la propiedad a favor del constructor solo puede llevarse a cabo después de que se haya realizado la correspondiente indemnización al titular. Esta regulación abarca tanto el edificio construido como el suelo que ha sido ocupado. Es importante destacar que el solicitante de la propiedad debe ser el dueño de la construcción, lo que se convierte en un requisito clave al inicio del proceso.
En el siguiente apartado, veremos entonces ¿Cuáles son las consecuencias? Estas listo para explorarlo, espero que sí.
Las consecuencias
La aplicación de la accesión invertida conlleva una serie de consecuencias que impactan tanto en la propiedad de los terrenos como en la resolución de conflictos legales relacionados.
Esta figura legal implica un cambio importante en la forma normal de ver el derecho en la, ya que se aleja del principio general de que lo accesorio sigue a lo principal. Bajo esta regla tradicional, cuando un terreno es invadido, el titular de la tierra también lo es de todo lo que se encuentre en ella.
La accesión invertida, en cambio, plantea una excepción a esta regla general. Esto se debe a que reconoce que una invasión parcial del terreno puede ser considerada bajo el principio de la buena fe.
Por lo tanto, la jurisprudencia española promueve una solución negociada, evitando así la demolición del edificio en cuestión y reduciendo las pérdidas para ambas partes.
La principal consecuencia de la accesión invertida es la posibilidad de evitar la demolición, que suele ser la solución cuando se trata de invasiones de terrenos ajenos. Esto no solo implica un ahorro significativo de recursos, sino que también contribuye a mantener la paz entre los propietarios y constructores involucrados.
Además de evitar la demolición, la accesión invertida también ayuda a mitigar otros riesgos legales, como problemas en los derechos de superficie o litigios relacionados con la copropiedad. El Tribunal Supremo de España ha establecido de manera clara los límites y alcances de esta figura, brindando seguridad jurídica a las partes involucradas.
Sin embargo, es importante destacar que la accesión invertida no es aplicable en todos los escenarios. Esta figura excluye situaciones en las que el constructor y/o el propietario del suelo hayan actuado con conocimiento y consentimiento ante la invasión del terreno. En tales casos, se aplica la normativa tradicional de accesión.
Una de las condiciones fundamentales para solicitar la propiedad a través de la accesión invertida es que el edificio construido en el terreno colindante tenga un valor comercial significativamente mayor que la suma del fragmento de tierra invadida y la compensación que se deriva del proceso por los perjuicios causados. Esta valoración es esencial para justificar la aplicación de la accesión invertida y garantizar que la indemnización sea justa para ambas partes.
Casos y Ejemplos
Para comprender mejor la aplicación de la accesión invertida en España, exploraremos una serie de ejemplos que muestran situaciones realistas y detalladas. Cada uno de estos ejemplos te servirá para destacar los aspectos más importantes de la teoría, asi que no lo pierdas de vista
Ejemplo 1: Construcción en Terreno Ajeno (Rural) con Mala Fe
Imaginemos a Juan, un propietario de un terreno rural que decide construir un granero que se extiende parcialmente sobre el terreno de su vecino, Pedro. Juan es consciente de que está invadiendo el terreno de Pedro, pero lo hace de todos modos con la intención de no informar a Pedro al respecto.
En este caso, no se aplicaría la accesión invertida debido a la mala fe de Juan. La buena fe es un requisito fundamental para que se considere la accesión invertida, y en este caso, no se cumple.
Ejemplo 2: Construcción de un Invernadero por un Agricultor
Ana es una agricultora que cultiva tomates en su propio terreno, pero debido a la falta de espacio, decide construir un invernadero que se extiende parcialmente sobre el terreno de su vecino, María. Ana no estaba al tanto de que parte de su invernadero invadía el terreno de María, y lo hizo de buena fe para mejorar sus cultivos.
En esta situación, la accesión invertida podría aplicarse, ya que se cumplen los requisitos de buena fe y la construcción parcial sobre el terreno ajeno. Por eso al fina Ana se podrá quedar con su invernadero a pesar de ir en contra de lo “accesorio sigue a lo principal”
Ejemplo 3: Construcción de Edificios por una Empresaria de Buena Fe
María es una empresaria que adquiere un terreno para construir edificios de apartamentos. Después de comenzar la construcción, se da cuenta de que una parte de su proyecto se extiende sobre un terreno privado que no le pertenece. María actúa de buena fe y desconocía la invasión. El valor de los edificios es significativamente superior al del terreno ocupado.
En este caso, se aplicaría la accesión invertida, ya que María cumple con los requisitos de buena fe, construcción parcial en terreno ajeno y valor superior del edificio. Pero tendría que indemnizar al dueño del terreno como ya te hemos contado antes.
Ejemplo 4: Construcción de una Caseta por un Vecino
Carlos es un vecino que decide construir una caseta para su perro en una parte del jardín colindante de su vecino, Juan. La caseta ocupa una pequeña parte del terreno y su valor es considerablemente inferior al del terreno.
En este caso, no se daría la accesión invertida, ya que el valor de la caseta es inferior al del terreno ocupado, lo que impide que se cumplan los requisitos necesarios para aplicar esta figura.
Ejemplo 5: Construcción de una Casa por un Matrimonio
Luis y Marta son un matrimonio que decide construir su casa en un terreno sin preocuparse por quién es el propietario. Después de la construcción, se descubre que parte de su casa está en terreno de un tercero.
En este caso, no se aplicaría la accesión invertida, ya que la construcción se ha realizado en su totalidad en terreno ajeno. En situaciones de construcción total en terreno ajeno, se aplicaría la normativa de accesión regular, no la invertida. Por lo que lo principal sigue a lo accesorio.
Estos ejemplos ilustran cómo se aplica la accesión invertida en diferentes situaciones. La buena fe, la construcción parcial en terreno ajeno y el valor relativo de la construcción y el terreno son elementos fundamentales que determinan si se cumple o no con los requisitos de la accesión invertida en España.
La comprensión de estos ejemplos es de sumar importancia si quieres aprenderlo bien, por ello no dudes en volver a ellos si tienes alguna duda.
Conclusiones
En este recorrido por la accesión invertida en España, hemos explorado una figura legal única y esencial en el campo del derecho inmobiliario. Ahora, es el momento de resumir lo que hemos aprendido.
La accesión invertida, o construcción extralimitada, es una creación del Tribunal Supremo español que busca resolver situaciones en las que una construcción ocupa parte de un terreno ajeno y parte del terreno del constructor. A lo largo de este artículo, hemos descubierto que esta figura se basa en varios requisitos esenciales:
- Buena fe: La construcción debe realizarse de buena fe, lo que significa que el constructor desconoce la invasión del terreno ajeno.
- Construcción parcial: La ocupación debe ser parcial y no total. En caso de ocupación total, se aplicaría la accesión regular.
- Valor del edificio: El valor de la construcción debe ser superior al del terreno invadido.
- Indivisibilidad: El edificio y el terreno deben formar un conjunto indivisible.
Hemos explorado cómo la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha definido y aplicado la accesión invertida a lo largo de los años, ofreciendo una solución justa en casos de buena fe. Esta figura permite evitar la demolición y busca proteger los derechos de ambas partes involucradas.
En resumen, la accesión invertida es una herramienta legal valiosa que aborda situaciones complejas de invasión de terreno en el ámbito de la construcción. Para estudiantes de derecho y profesionales legales, comprender sus requisitos y consecuencias es fundamental para brindar asesoramien
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