En el complejo mundo del derecho financiero, las comisiones de apertura se han vuelto un aspecto crucial al solicitar un préstamo o una hipoteca. ¿Te has preguntado alguna vez qué implica esta tasa o por qué es importante entender su funcionamiento?
Las comisiones de apertura son un aspecto esencial en las transacciones bancarias y financieras, especialmente al adquirir un préstamo. Desde una perspectiva legal, entender su definición, sus fundamentos y su impacto resulta esencial para los estudiantes de derecho no solo para la vida universitaria, sino para tu vida diaria.
Este articulo te servirá para abordar con detalle el concepto de las comisiones de apertura, sus características y su marco legal en el contexto español. Para facilitar la comprensión, se presentarán, como siempre, ejemplos realistas que ilustrarán su aplicación práctica en diversos contextos.
Las comisiones de apertura se han convertido en un punto de interés y discusión tanto en el ámbito legal como en el financiero. Asi que sigue leyendo si quieres tener los mejores apuntes sobre comisiones de apertura.
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Definición y requisitos de las comisiones de apertura
Lo primero que vamos a ver es que son las comisiones de apertura y cuales son sus requisitos, recuerda que conocer los elementos esenciales del concepto es clave para entenderlo. Así que vamos a ello.
Definición y Características de las Comisiones de Apertura
Las comisiones de apertura juegan un papel clave en los préstamo, especialmente en el ámbito de las hipotecas. ¿Pero qué son en realidad?
la comisión de apertura es como una entrada a un parque de atracciones: pagas por adelantado para poder disfrutar de las atracciones (el préstamo). En resumen, son un cobro que hace el banco que se usa para formalizar, por ejemplo el prestamo.
¿Por qué se pagan?
Según el portal del cliente bancario del Banco de España (BdE), “esta comisión retribuye las gestiones administrativas realizadas por el banco para formalizar la hipoteca”.
Además, el organismo señala que esta comisión reúne todos los gastos asociados con la otorgación de la hipoteca. Si no fuera así, el banco debería justificarlo adecuadamente y detallar claramente su monto.
¿Cómo se calcula? Requisitos y Cálculo de las Comisiones de Apertura
En términos legales, las comisiones de apertura están definidas como el importe que el prestatario abona al prestamista para cubrir los costes inherentes al estudio, tramitación o concesión del préstamo.
A pesar de que no existe una limitación legal específica para estas comisiones, la entidad financiera debe proporcionar información transparente sobre su cuantía antes de proceder con la operación.
Ejemplo Práctico de Comisiones de Apertura
Para comprender mejor este concepto, imaginemos el caso de Laura, quien solicitó una hipoteca de 200.000 euros con una comisión de apertura del 1%. La cantidad a pagar por Laura sería de 2.000 euros, suma que se incorporaría al préstamo, resultando en un total de 202.000 euros a devolver.
Fundamentos legales y regulación de las comisiones de apertura en España
Ahora que ya sabemos que son las comisiones vamos a ver su regulación legal ¿tienes idea donde se regula
En el contexto jurídico español, la regulación de las comisiones de apertura se encuentra predominantemente reflejada en el artículo 14.4 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
Este artículo establece que, si se establece una comisión de apertura, esta debe aplicarse en una única ocasión y debe comprender la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo.
Este marco legal indica que la comisión de apertura ha de englobar todos los gastos inherentes a la actividad del prestamista originados por la concesión del préstamo.
Además, en el caso de préstamos denominados en divisas, la comisión de apertura también incluirá cualquier cargo por cambio de moneda correspondiente al desembolso inicial del préstamo.
Como te habrás dado cuenta hay poca regulación en sí, en nuestro derecho interno, aunque hay otras normativas como la directiva “Directiva 93/13/CEE” que tienes que tener en cuentan ya que es materia de consumidores.
Jurisprudencia e impacto en las comisiones de apertura
Este tema no ha sido poco controvertido llegando no solo a los tribunales ordinarios españoles, sino hasta el mismísimo Tribunal de justicia de la Unión europea, y esto es lo que vamos a ver ahora mismo, las sentencias del TJUE y del TS
Las sentencias judiciales, particularmente la del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) del 16 de marzo de 2023, han marcado un hito significativo en la protección del consumidor respecto a las comisiones de apertura en España. En el caso, el TJUE estableció directrices que allanan el camino para la recuperación de su dinero, declarando nula la comisión de apertura. Esta sentencia considera elementos clave:
- Ausencia de Negociación.
- Falta de Transparencia.
- Desproporción del Servicio.
- Falta de Equidad.
Inmediatamente después tenemos la Sentencia del Tribunal Supremo 816/2023, de 29 de mayo, resolvió sobre un recurso de casación referente a una comisión de apertura, en la cual se había elevado la consulta al TJUE que dio lugar la sentencia que te acabamos de comentar. Esta sentencia establece requisitos para declarar nula esta comisión:
- Claridad en la Información.
- Justificación del Cobro.
- Proporcionalidad y Beneficio Mutuo.
Aunque cabe destacar otras sentencias como la del Supremo 23/01/19, que señala que normalmente no deben de ser consideradas abusivas. Sin embargo desde la setencia del TJUE del 16/07/20, se establece los criterios que las otras setencias dichas consagran.
Si una comisión es considerada abusiva, el banco no solo está obligado a anularla, sino también a reembolsar al cliente. Esta perspectiva podría tener implicaciones financieras considerables para las entidades bancarias y, a su vez, afectar su reputación y confianza entre los consumidores.
Ejemplos y situaciones con comisiones de apertura
Bien ahora vamos a ver la teoría aplicada en la práctica ¿estas listo?
Laura y Banco Excelencia
Laura, al solicitar un préstamo hipotecario de 200,000 euros con el Banco Excelencia, se le impone una comisión de apertura del 2.5%. Esta cifra supera significativamente el rango usual de entre 0.5% y 1% para este tipo de préstamos.
A pesar de las demandas de Laura para obtener una justificación detallada sobre el monto de la comisión, el banco no proporciona explicaciones claras sobre los servicios asociados o los costos reales incurridos durante la tramitación del préstamo.
Esta falta de transparencia y la desproporción entre el costo y el servicio prestado hace que esta comisión sea considerada abusiva según los criterios establecidos por el TJUE y el Tribunal Supremo.
Roberto y Banco Confiable
Roberto solicita un préstamo personal de 15,000 euros con Banco Confiable. Aunque la entidad impone una comisión de apertura del 1.8%, esta no fue negociada individualmente con él.
Además, la información proporcionada por el banco sobre la justificación de esta comisión es vaga y poco clara, sin detalles sobre los servicios específicos asociados a este cargo.
A pesar de que la comisión se encuentra dentro del rango habitual, la ausencia de negociación y la falta de transparencia en la explicación de los costos hace que esta comisión sea considerada abusiva según los criterios establecidos por la jurisprudencia reciente.
María y Banco Confianza
María, al solicitar una hipoteca de 150,000 euros con Banco Confianza, se le aplica una comisión de apertura del 1%. Esta comisión se encuentra claramente detallada en el contrato, donde se especifica que cubre los gastos de estudio, tramitación y concesión del préstamo.
La entidad bancaria ha proporcionado información completa sobre los servicios asociados a la comisión, asegurando una total transparencia sobre los costos involucrados.
Además, la cuantía de la comisión se encuentra dentro del rango habitual y guarda proporción con los servicios prestados, sin generar un desequilibrio injustificado entre María y el banco. En este caso, la comisión de apertura se considera justa y no abusiva, ya que cumple con los criterios establecidos por la jurisprudencia reciente.
Conclusiones sobre las comisiones de apertura en el ámbito financiero español
Las comisiones de apertura en el ámbito financiero español han experimentado cambios significativos debido a la jurisprudencia reciente.
Es fundamental destacar la importancia de la transparencia, la proporcionalidad y la justificación de estas comisiones para garantizar la equidad entre los consumidores y las entidades financieras. ¡Recuerda siempre analizar detenidamente los contratos antes de comprometerte y busca asesoramiento si es necesario!
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