Proceso Detallado de Justiprecio en Expropiaciones [con 4 ejemplos]

El Justiprecio es un término fundamental si quieres dedicarte al derecho administrativo particularmente en el contexto de la expropiación forzosa de bienes. ¿Te has preguntado alguna vez cómo se determina el valor de un bien expropiado por el Estado? Esta cuestión es esencial para entender el concepto que hoy te presentamos.

En el marco del Derecho administrativo, el Justiprecio representa el valor objetivo y equitativo de un bien o propiedad que se somete a una expropiación, asegurando que el propietario reciba una compensación justa por la pérdida de su propiedad. Este proceso es crucial en el campo legal, especialmente para los estudiantes de derecho, ya que comprende el procedimiento legal y los criterios que determinan el monto de compensación por la expropiación de bienes.

A lo largo de este artículo, exploraremos en detalle qué es el Justiprecio, cómo se regula en la legislación española, los pasos para determinarlo, los factores que influyen en su valoración y ejemplos prácticos que ilustran su aplicación en casos reales. ¡Prepárate para sumergirte en el intricado mundo del Justiprecio en España y su relevancia para ti futuro jurista!

¿Listos para adentrarnos en este tema tan crucial para entender el Derecho en el contexto administrativo? ¡Vamos a profundizar juntos en comprender qué es y cuando entra en juego!

Definición y Marco Legal del Justiprecio

El Justiprecio, también conocido como “justo precio”, constituye un concepto jurídico fundamental en el contexto de la expropiación forzosa en España. Se define como la indemnización que el beneficiario de la expropiación está obligado a pagar al expropiado, buscando compensar la pérdida sufrida por la privación de su propiedad. En términos más sencillos, el Justiprecio representa la cantidad que debe abonarse al expropiado para retribuir de manera equitativa la pérdida patrimonial.

Para comprender el escenario en el que se aplica el Justiprecio, es esencial partir del concepto de expropiación forzosa, que implica la privación de la propiedad privada o derechos legítimos por motivos de utilidad pública o interés social, previa compensación.

Marco Legal del Justiprecio

El marco normativo que rige el Justiprecio en España está principalmente sustentado por diversas leyes y disposiciones legales:

• Constitución Española (CE): En su artículo 33.3, establece que nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las leyes.
• Ley de Expropiación Forzosa (LEF) de 1954: Esta ley se refiere a la expropiación forzosa como la privación de bienes o derechos legítimos por utilidad pública o interés social, con la correspondiente indemnización.
• Reglamento de la Ley de Expropiación Forzosa (REF): Aprobado por el Decreto de 26 de abril de 1957, este reglamento establece que toda intervención administrativa que implique privación singular de bienes o derechos es considerada una expropiación forzosa.
• Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre: Aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, y también regula aspectos relacionados con el Justiprecio.
• Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre: Aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo (RVS), ofreciendo directrices sobre valoraciones en el contexto de la expropiación.

Ejemplo de Justiprecio

Imagina una situación en la que el gobierno decide construir una nueva autopista que atraviesa una región, lo que implica expropiar terrenos privados para su construcción. En este caso, una familia poseedora de una granja con tierras fértiles se enfrenta a la expropiación de parte de su terreno para dar paso a la carretera.

En el proceso de Justiprecio, se valoran diversos aspectos como la extensión del terreno, su ubicación, su potencial agrícola y el valor comercial. Tras una evaluación minuciosa que involucra a expertos tasadores y peritos, se determina un justo valor para la porción de tierra expropiada. En este escenario, la familia recibe una compensación económica justa que se ajusta a las regulaciones establecidas en la legislación vigente.

Este caso ejemplifica cómo se aplica el Justiprecio en la práctica, asegurando una compensación equitativa a los propietarios afectados por las expropiaciones realizadas en nombre de la utilidad pública o el interés social, en conformidad con las leyes y disposiciones constitucionales pertinentes.

Las sentencias emitidas por el Tribunal Constitucional (como n.º 166/1986) y el Tribunal Supremo(ECLI:ES:TS:2005:518),  son sentencias clave porque validan y aseguran la conformidad de las prácticas expropiatorias con los preceptos legales y constitucionales. En ellas se define el justiprecio como la columna vertebral que “dejar   indemne  la   situación patrimonial del expropiado, mediante una equilibrada compensación en dinero que cubra satisfactoriamente el sacrificio económico realizado por aquel”.

En el próximo apartado, profundizaremos en el proceso de determinación del Justiprecio y los factores clave que intervienen en su valoración.

Proceso de Determinación del Justiprecio

El proceso de determinación del justiprecio, como parte fundamental en el ámbito de la expropiación, se rige por procedimientos rigurosos y criterios específicos establecidos en la Ley de Expropiación Forzosa (LEF) y sustentados en la jurisprudencia que ha delineado su desarrollo.

Pero no te preocupes que en este apartado vas a saber todo lo necesario sobre dicho proceso, asi que no te duermas y sigue leyendo.

¿Cuál es el procedimiento para determinar el Justiprecio?

Determinación del Justiprecio por Mutuo Acuerdo: El Convenio Expropiatorio

Siguiendo el artículo 24 de la LEF, la Administración y el particular tienen la opción de pactar libremente y por mutuo acuerdo la adquisición de los bienes o derechos objeto de la expropiación. En caso de que se alcance este acuerdo, se concluye el expediente iniciado para la expropiación. Sin embargo, si en un plazo de quince días no se logra este acuerdo, se procederá conforme a los artículos siguientes de la LEF, aunque las partes podrán alcanzar el mutuo acuerdo en cualquier etapa posterior del proceso.

La jurisprudencia, plasmada en sentencias como la STS n.º 2876/1989, ha destacado que este convenio o mutuo acuerdo entre las partes se manifiesta como un negocio jurídico de índole administrativa. Esto evidencia la participación de una Administración Pública en la consecución de un fin público, como lo son las obras a las que se dirige la expropiación, utilizando potestades típicamente administrativas.

Factores y características del justiprecio y que se tienen en cuenta en la valoración. Tipos de determinación

Los criterios para valorar el justiprecio, derivados de la jurisprudencia, comprenden diversas consideraciones:

• Negocio Jurídico de Naturaleza Administrativa: Se ha determinado que el mutuo acuerdo para el justiprecio expropiatorio no requiere la intervención decisoria del Jurado de Expropiación, como lo ratifica la STS n.º 4971/1987. Este acuerdo busca concretar la cuantía de la indemnización expropiatoria, prescindiendo de la intervención del Jurado y poniendo fin al expediente expropiatorio. Aunque si falla además del tribunal podrás recurrir a otras vías como el contencioso administrativo, del que tenemos ya un artículo.
• Inserción del Convenio en el Procedimiento de Expropiación: La jurisprudencia, reflejada en la STS de 4 de noviembre de 1966, destaca la naturaleza vinculante del acuerdo entre las partes en el proceso expropiatorio. Aunque este acuerdo pueda tener una apariencia privada, constituye esencialmente un contrato administrativo con carácter público, cuya validez está sujeta a la intervención de órganos administrativos.
• Devengo de Intereses de Demora: Se ha determinado que el precio convenido incluye todos los conceptos, sin que proceda el pago del premio de afección, siendo parte integrante del justiprecio. Los intereses de demora, en principio, están incluidos en este precio, a menos que las partes acuerden expresamente lo contrario.

Pero si te preocupa que se valora, pues se valora lo siguiente:

• La antigüedad de lo que se expropia
•  Lo que costo.
•  Sus condiciones.
• El valor del mercado.

Con esto se logra la cuantía a través de una tasación que es un proceso administrativo que veras en el ejemplo de este apartado y que es importante no tiene en cuenta las plusvalías que deriven del proyecto de expropiación. Y si te preguntas que pasa con las mejoras.

Si mejoras la cosa después de que se abra el expediente no serán indemnizadas salvo que demuestres que son esenciales para la conservación, pero si son anteriores si que se tienen en cuenta salvo mala fe.

Ejemplo detallado de cómo se determina el Justiprecio en un caso concreto

Supongamos un caso hipotético de expropiación de terrenos para la construcción de una nueva carretera en una determinada región. La Administración y los propietarios de los terrenos- una pareja Juan y Luis, luego de intentos de negociación, no logran llegar a un acuerdo sobre el justiprecio.

En este escenario, se inicia el procedimiento establecido por la LEF, donde se requerirá a Juan y Luis para que presenten una hoja de aprecio – el documento esencial- dentro de un plazo definido, determinando el valor de los terrenos sujetos a expropiación. La Administración, al recibir esta valoración, tiene un plazo para aceptarla o rechazarla.

Suponiendo que la Administración rechaza la valoración realizada por los propietarios, procederá a extender una hoja de aprecio fundamentada del valor de los terrenos. En este punto, se notifica al propietario, quien puede aceptarla o rechazarla a su vez, presentando sus alegaciones y pruebas justificativas.

La discrepancia en el valor llevaría el expediente al Jurado provincial de expropiación, creado según lo establecido en la LEF .Este tribunal es en el que decide con ambas hojas de aprecio el justiprecio final y como su nombre indica está en cada provincia.

En este ejemplo se ilustra el proceso de negociación inicial, seguido por las etapas formales de valoración y, en caso de desacuerdo, la intervención del Jurado provincial para resolver la discrepancia en el justiprecio.

Pago del justiprecio

¿Cómo se paga el justiprecio? Esta es la pregunta que te estarás haciendo claramente, pues ya sabes qué es y cómo se determina, pero cómo llega ese justiprecio al dueño.

• En dinero: Esta es la modalidad habitual para efectuar el pago del justiprecio. Puede realizarse a través de transferencia bancaria o mediante cheque nominativo, siguiendo los lineamientos establecidos por la LEF
• En especie: En ocasiones excepcionales, el pago puede realizarse mediante la entrega de otro bien de valor equivalente al determinado como justiprecio.
  La Administración, en calidad de beneficiario en el proceso de expropiación, tiene la obligación de proceder al pago de la cantidad determinada como justiprecio en un plazo máximo de seis meses, tal y como lo establece el artículo 34 de la LEF. Este periodo se computa desde la fijación definitiva del justo precio, y su incumplimiento podría conllevar el devengo de intereses a favor del expropiado.

Es esencial que recuerdes que en caso de que la administración sea la beneficiaria el plazo de pago son seis meses. 

Ejemplo de Pago

Supongamos una situación ficticia pero plausible: un caso de expropiación de terrenos para la construcción de un cuartel. Tras un proceso de valoración y determinación del justiprecio conforme a la LEF y la jurisprudencia aplicable, se establece que el valor justo de los terrenos es de 500,000 euros.

De acuerdo con la normativa vigente y tras la fijación definitiva del justo precio, la Administración responsable del proyecto de construcción del cuartel militar está obligada a efectuar el pago de esta cantidad al propietario de los terrenos dentro del plazo de seis meses, según lo estipulado por el artículo 34 de la LEF.

En este caso hipotético, supongamos que la Administración procede con el pago a través de una transferencia bancaria al propietario, cumpliendo con la obligación legal y respetando el plazo establecido. Una vez realizado el pago, se cierra formalmente el proceso de expropiación en cuanto a la compensación económica.

Es importante señalar que, según la LEF, el pago del justiprecio está exento de toda clase de gastos, impuestos, gravámenes o arbitrios del Estado, Provincia o Municipio. Asimismo, la cantidad fijada como justo precio devengará intereses legales a favor del expropiado desde el momento en que hayan transcurrido los seis meses establecidos sin que se haya efectuado el pago.

Justiprecio en la Práctica: Ejemplos

Bien, ahora que ya sabemos todo lo necesarios sobre el justiprecio ha llegado la hora de que lo veas aplicado en otros ejemplos realistas. Asi que apunta estos ejemplos en tus apuntes.

Ejemplo 1: Expropiación para Ampliación de Carretera

Contexto: En un municipio llamado “Ciudad Bella,” se planifica la ampliación de una carretera principal para mejorar la fluidez del tráfico. En este proceso, se expropian terrenos pertenecientes a la familia García, quienes poseen una extensión de tierra a lo largo del tramo a expandir.

Procedimiento para determinar el Justiprecio:

En este caso, se sigue el procedimiento establecido en la Ley de Expropiación Forzosa (LEF). Se inicia con la notificación a la familia García sobre la intención de expropiar sus terrenos para la ampliación de la carretera. Se les brinda la oportunidad de presentar una hoja de aprecio en la que determinen el valor de su propiedad y realicen las alegaciones que consideren pertinentes.

Posteriormente, se lleva a cabo un proceso de valoración por parte de peritos especializados en la materia. Se consideran factores como la ubicación, el tipo de suelo, las infraestructuras existentes y el impacto en la propiedad de los García. Tras un análisis exhaustivo, se determina un valor justo de 300,000 euros para los terrenos. Aceptando la administración esa precio

Pago del Justiprecio:

La Administración, en cumplimiento con lo establecido en la LEF, procede al pago del monto determinado como Justiprecio. Se opta por realizar la transferencia bancaria de la cantidad acordada, siguiendo las regulaciones que eximen el pago de gastos, impuestos y gravámenes.

El pago se realiza en un plazo máximo de 6 meses desde la determinación definitiva del Justiprecio. Además, la cantidad fijada devengará el interés legal correspondiente a favor de los García hasta el momento en que se efectúe el pago.

Ejemplo 2: Expropiación para Construcción de Centro Educativo

En un barrio residencial de “Villa Nueva,” se planea la construcción de un centro educativo. Se requieren terrenos adyacentes a propiedades de la familia López para este fin.

Tras la notificación, los López presentan su hoja de aprecio donde valoran su propiedad en 500,000 euros.

Procedimiento para determinar el Justiprecio:

Se inicia entonces el proceso de valoración por peritos, considerando la ubicación, potencial urbanístico y el impacto que la expropiación tendría en la familia López. Tras un minucioso estudio, se determina un Justiprecio de 450,000 euros para el terreno por parte de la administración. La familia López acede en este precio logrando un acuerdo con la administración, tras que se desestime su hoja de 500.000€.

Pago del Justiprecio:

El Ayuntamiento, como beneficiario, realiza el pago del Justiprecio mediante transferencia bancaria en un plazo máximo de 6 meses, cumpliendo con lo dispuesto por la LEF. Además, se exime de cualquier gasto adicional, impuestos o gravámenes al Justiprecio acordado.

La cantidad establecida como Justiprecio devengará el interés legal a favor de los López hasta el momento del pago efectivo.

Conclusiones sobre el Justiprecio en España

En resumen, el proceso de determinación del Justiprecio en una expropiación implica una evaluación minuciosa de la propiedad y el acuerdo de valor entre la Administración y los propietarios. La Ley de Expropiación establece pautas para valorar los bienes expropiados, respetando los plazos y garantizando la participación de ambas partes.

El Justiprecio se fija conforme a valoraciones periciales, permitiendo el pago en dinero o especie, exento de gastos adicionales. Además, se estipula el devengo de intereses legales hasta su efectivo pago. La jurisprudencia enfatiza la importancia del acuerdo mutuo y el respeto a los actos propios. En suma, este proceso busca equidad, transparencia y respeto a los derechos de todos los involucrados en el proceso de expropiación.