La acción resolutoria: 2 ejemplos y una guía

¿Alguna vez has firmado un contrato y te has preguntado qué pasaría si no cumples con tus obligaciones? ¡Tranquilo, no estás solo! Esta es una de las dudas más frecuentes entre los estudiantes de derecho y también cualquier persona, y la respuesta puede estar en la condición resolutoria.

Imagina un contrato de compraventa de un piso: el comprador se compromete a pagar el precio pactado, pero si no lo hace, el vendedor podría recuperar la vivienda gracias a la condición resolutoria. ¡Es como si el contrato nunca hubiera existido!

En este artículo, te desvelaremos todos los secretos de la condición resolutoria: qué es, cómo funciona, cuándo se cumple y qué efectos tiene. Además, aprenderás a distinguirla del plazo resolutorio y descubrirás ejemplos realistas de su aplicación en la vida diaria.

¿Preparado para adentrarte en el fascinante mundo de la condición resolutoria? ¡Sigue leyendo y descubre cómo esta poderosa herramienta puede ayudarte a proteger tus derechos!

Definición y características:

¿Imaginas un contrato que se deshace automáticamente? ¡No es magia, es la condición resolutoria! Esta poderosa herramienta legal te permite recuperar un bien o anular un contrato si la otra parte no cumple con sus obligaciones.

¿Qué es la condición resolutoria?

En términos simples, la condición resolutoria es una cláusula incluida en un contrato que establece que este se extinguirá automáticamente si se cumple un evento específico. Es como un interruptor de emergencia que te protege en caso de que la otra parte incumpla sus obligaciones.

¿Cómo funciona?

Imagina que vendes tu casa y la escritura incluye una condición resolutoria que establece que el comprador perderá la propiedad si no paga el precio total en un plazo determinado. Si el comprador no cumple, ¡puedes recuperar tu casa automáticamente!

¿Cuándo se cumple la condición resolutoria?

Para que la condición resolutoria se cumpla, se deben dar tres requisitos:

• Especificidad: El evento que activa la resolución debe estar claramente definido en el contrato. No hay espacio para ambigüedades.
• Futuro e incierto: El evento debe ser algo que pueda ocurrir en el futuro y no algo que ya haya sucedido.
• Posible: El evento debe ser posible de cumplir. No se puede exigir algo imposible.

El Código Civil español, en su artículo 1113, señala que “también será exigible toda obligación que contenga condición resolutoria, sin perjuicio de los efectos de la resolución”. La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha establecido que la condición resolutoria debe interpretarse de forma restrictiva, es decir, no se puede aplicar de forma extensiva a casos no previstos en el contrato.

Ejemplo ficticio pero realista:

Ana vende su coche a Beatriz por 10.000 euros. El contrato incluye una condición resolutoria que establece que si Beatriz no paga el precio total en 30 días, Ana podrá recuperar el coche. Beatriz solo paga 5.000 euros en el plazo acordado. Ana, amparada por la condición resolutoria, puede recuperar su coche.

Diferencias con el plazo resolutorio:

No confundamos la condición resolutoria con el plazo resolutorio. Este último establece un plazo para que se cumpla una obligación, y si no se cumple, el contrato se resuelve automáticamente. La diferencia clave es que el plazo resolutorio se cumple automáticamente al pasar el plazo, mientras que la condición resolutoria requiere que se cumpla un evento específico.

La resolución si una parte ya ha cumplido

Imaginemos un contrato de compraventa: Juan vende su moto a Mario por 30.000 euros, Juan entrega la moto, pero Mario no paga. ¿Qué sucede en estos casos cuando una persona cumple y la otra no?

El artículo 1124 del Código Civil nos da la respuesta: Juan no puede exigir la resolución del contrato si el mismo no ha cumplido con sus obligaciones. En este caso, Juan si ha entregado la moto a Mario.

¿Qué ocurre si el incumplimiento es simultáneo?

Si ambas partes incumplen al mismo tiempo, ninguna puede exigir el cumplimiento a la otra. Siguiendo con el ejemplo, si Juan no entrega la moto  y Mario  no paga, ninguna puede reclamar a la otra.

El articulo 1124 señala en concreto que en el caso de las obligaciones recíprocas en caso de que incumpla una de las partes, el afectado puede o bien exigir que se cumpla o bien resolver el contrato con daños y perjuicios, aunque puede resolver el contrato si elije que se cumpla pero resulta ser imposible.

Excepción de “contrato no cumplido”:

Mario puede oponer la excepción de “contrato no cumplido” para negarse a pagar si Juan no ha entregado lo que se prometio. Esta excepción se basa en el principio de reciprocidad en las obligaciones contractuales.

Excepción de “contrato cumplido defectuosamente”:

Si Juan entrega la moto con desperfectos importantes, Mario puede oponer la excepción de “contrato cumplido defectuosamente” para negarse a pagar el precio total o para exigir una reducción del mismo.

Jurisprudencia del Tribunal Supremo:

El Tribunal Supremo ha establecido que:

• No se puede exigir la resolución del contrato si se ha incumplido con las propias obligaciones.
• Para que la excepción de “contrato no cumplido” prospere, el demandante no debe haber cumplido ni ofrecido cumplir su obligación.
• La excepción de “contrato cumplido defectuosamente” solo procede si el defecto es de cierta importancia.

El artículo 1124 del Código Civil establece un equilibrio entre las partes de un contrato. Si una parte incumple, la otra no puede exigir la resolución del contrato si ella misma no ha cumplido con sus obligaciones.

Después de la resolución

Imaginemos que se ha aplicado la condición resolutoria y el contrato se ha extinguido o se cumple el articulo 1124. ¿Qué pasa después? ¿Cómo se restituyen las cosas a su estado anterior?

a) Restitución de las prestaciones:

El efecto principal de la resolución es la restitución mutua de las prestaciones:

• El que recibió la cosa debe devolverla.
• El que pagó el precio debe recuperarlo.

Ejemplo:

En el caso del coche vendido por Ana a Beatriz, Ana debe recuperar el coche y Beatriz debe recuperar el dinero que pagó.

Efecto retroactivo:

La restitución tiene efecto retroactivo, es decir, las partes deben volver a la situación en la que se encontraban antes de celebrar el contrato.

Excepción:

Este efecto retroactivo no afecta a los derechos de terceros de buena fe. Por ejemplo, si Beatriz vendió el coche a Carlos, que no sabía del problema con el contrato original, Carlos no tiene que devolver el coche a Ana.

b) Resarcimiento de daños:

El perjudicado por el incumplimiento del contrato puede exigir el resarcimiento de daños y perjuicios, además de la restitución de las prestaciones.

Requisitos:

• El daño debe ser real y demostrable.
• El daño debe ser consecuencia del incumplimiento del contrato.

Ejemplo:

Si Ana no entregó el coche a Beatriz y esta tuvo que alquilar otro coche para ir a trabajar, Beatriz puede reclamar a Ana el coste del alquiler.

Cálculo de la indemnización:

La indemnización se calcula en función del valor del daño en el momento de la resolución.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha establecido que:

• El efecto retroactivo de la resolución no alcanza a terceros de buena fe.
• El perjudicado puede exigir el resarcimiento de daños y perjuicios, además de la restitución de las prestaciones.
• La indemnización se calcula en función del valor del daño en el momento de la resolución.
• La resolución del contrato tiene como efectos principales la restitución mutua de las prestaciones y el resarcimiento de daños y perjuicios. El efecto retroactivo de la restitución no afecta a los derechos de terceros de buena fe.

Casos prácticos: Dos ejemplos de la condición resolutoria

Ejemplo 1: Compraventa de un ordenador

Luis vende un ordenador portátil a Álvaro por 1.000 euros. El contrato no incluye una condición resolutoria pero establece que Álvaro ha de pagar el precio en 30 días.

Álvaro no paga el precio en el plazo acordado. Luis le envía un burofax requiriéndola para que pague en un plazo de 10 días. Álvaro sigue sin pagar.

Luis presenta una demanda judicial en un proceso civil contra Álvaro solicitando la resolución del contrato y la devolución del ordenador. El juez estima la demanda y Álvaro se ve obligado a devolver el ordenador a Luis. En este caso, se ha aplicado el artículo 1124 del Código Civil, que establece que el contratante que no cumple con sus obligaciones no puede pedir la resolución del contrato. Álvaro no pagó el precio del ordenador en el plazo acordado, por lo que Luis tenía derecho a resolver el contrato y recuperar el ordenador.

Ejemplo 2: Arrendamiento de una habitación

Marta alquila una habitación en un piso a Clara, no es un arrendamiento de vivienda. El contrato de arrendamiento incluye una condición resolutoria que establece que Marta no puede llevar a personas a la casa después de las 2:00 de la mañana.

Un día, Marta llega a casa a las 3:00 de la mañana con un chico que ha conocido en una fiesta. Clara, que vive en el mismo piso, lo ve y decide resolver el contrato de arrendamiento.

Marta se niega a abandonar la habitación, alegando que la condición resolutoria no es válida. Clara presenta una demanda judicial contra Marta solicitando la resolución del contrato y el desalojo de la habitación. El juez estima la demanda y Marta se ve obligada a abandonar la habitación.

Conclusiones:

¿Te ha gustado el viaje por el mundo de la condición resolutoria? ¡Espero que sí!

En resumen:

• La condición resolutoria es un superpoder que escondes en los contratos. Si la activas, ¡puedes cancelar el contrato si la otra parte no cumple!
• ¿Cuándo se activa? Cuando se cumple un evento específico que describes claramente en el contrato.
• ¿Qué pasa si la activas? ¡Adiós contrato! Debes devolver lo que recibiste y la otra parte también.
• ¿Y si hay daños? ¡Puedes pedir que te los paguen!