Licencia Urbanística y su impacto en la ciudad [con 2 ejemplos]

¿Quieres saber qué es una licencia urbanística? ¿Te interesa conocer cuáles son sus características y qué tipos de licencia urbanística existen? ¿Necesitas que te explique cuáles son las actividades sujetas a licencia urbanística? Si te has hecho alguna de estas preguntas, ¡enhorabuena! Hoy es tu día de suerte, porque en este artículo vamos a sumergirnos de lleno en la materia para que al final del artículo seas todo un experto en la disciplina urbanística.

Sé que el Derecho Administrativo puede resultar farragoso y aburrido. Por ello, te prometo que este post voy a tratar el tema de la forma más didáctica y divertida, ¡qué no se diga que el Derecho Administrativo no puede ser apasionante! Además, al final del artículo encontrarás un par de ejemplos prácticos para que puedas terminar de comprender la materia que rodea a la licencia urbanística a la perfección.

Dicho esto, no me queda más que invitarte a que cojas papel y boli —o tu procesador de texto favorito si eres más moderno— y prepárate porque… ¡vamos a por ello!

¿Qué es una licencia urbanística? Definición y régimen jurídico

Definición

Para comenzar, vamos a establecer una definición al concepto que nos ocupa. Para ello, acudimos al Diccionario Panhispánico del Español Jurídico de la RAE, el cual define la licencia urbanística como la «licencia que autoriza cualquier acto privado de transformación urbanística o uso del suelo».

Régimen jurídico

El régimen jurídico de la licencia urbanística hay que entenderlo desde una doble vertiente: la normativa básica estatal; y su desarrollo por parte de las Entidades Locales en tanto la materia urbanística es una competencia municipal.

A nivel estatal hay que destacar dos cuerpos normativos vertebradores de la materia: por un lado, el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana; y, por el otro, Real Decreto 2187/1978, de 23 de junio, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística para el desarrollo y aplicación de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana.

A nivel local es importante tener en cuenta lo dispuesto en el artículo 25.2 a) de la Ley 7/1985, de 2 de abril, Reguladora de las Bases del Régimen Local —LRBRL—, el cual establece que «el Municipio ejercerá en todo caso como competencias propias […] a) Urbanismo: planeamiento, gestión, ejecución y disciplina urbanística. Protección y gestión del Patrimonio histórico. Promoción y gestión de la vivienda de protección pública con criterios de sostenibilidad financiera. Conservación y rehabilitación de la edificación». Por tanto, serán los municipios, y siempre respetando la normativa básica estatal, los que regulen autónomamente la materia urbanística y, dentro de ésta, la licencia urbanística.

Características de la licencia urbanística

Las licencias urbanísticas, como verás posteriormente, pueden adquirir formas muy diversas. Sin embargo, sus características pueden resumirse en las siguientes:

• Carácter obligatorio: La licencia urbanística ha de ser aprobada por la Administración competente —en este caso, el municipio—.
• Control de legalidad: Garantiza que las actuaciones urbanísticas se ajusten a la normativa urbanística vigente.
• Control de carácter previo: La licencia urbanística es el resultado de la actividad fiscalizadora ex ante de la Administración, en tanto habrá de realizarse en un paso previo al inicio de las actividades.
• Es un acto administrativo: Por tanto, habrá de ser motivado y llevarse a cabo conforme a lo dispuesto en la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas.
• Sujeto a tasas municipales: La emisión de la licencia podrá estar sometida a los precios públicos adoptados por la Administración competente.

Tipos de licencia urbanística

Llegados a este punto seguro que estás pensando «todo esto está muy bien, pero… ¿qué tipos de licencia urbanística existen?». ¡Pues vamos a verlo ya mismo! Al ser una materia tan vasta, las licencias pueden tener variaciones en función de la Administración competente para su emisión. Sin embargo, y como regla general, pueden darse los siguientes tipos de licencia urbanística:

• Licencia urbanística de parcelación: Es aquella requerida para llevar a cabo la división de un terreno en parcelas con el fin de desarrollar un proyecto de urbanización. Suele estar sometida a la presentación de un proyecto técnico en el que se verifica el cumplimiento de ciertos requisitos, como la existencia de alcantarillado, electricidad, otros elementos relevantes para la parcelación…
• Licencia de obra o edificación: Es el permiso que autoriza la realización de determinadas actuaciones en el ámbito urbano. Cuenta con un amplio campo de actuación, abarcando actividades urbanísticas desde construcción, demolición, rehabilitación o ampliación de inmuebles, hasta reformas en viviendas.
• Licencia de actividad: Título habilitante para llevar a cabo ciertas actividades económicas, comerciales, industriales o de servicios en un determinado espacio urbano. Es el tipo de licencia aplicable al funcionamiento de negocios en el ámbito urbano.
• Licencia de primera ocupación y funcionamiento: Es el permiso que autoriza la ocupación y el funcionamiento de una edificación una vez finalizada su construcción o rehabilitación. Puede darse, a modo de ejemplo, en viviendas, mediante la concesión de la preceptiva cédula de habitabilidad; o en los comercios, mediante la emisión de la licencia de funcionamiento que permite el comienzo de las operaciones.

Actividades sujetas a licencia urbanística

Por último, es el momento de ver qué actividades se encuentran sometidas a licencia urbanística. Para ello hemos de dirigirnos al artículo 1 del Reglamento de Disciplina Urbanística, el cual resume los dieciocho actos urbanísticos que están sometidos a licencia previa. Así, te dejo el tenor concreto del artículo para que lo consultes:
«Estarán sujetos a previa licencia, sin perjuicio de las autorizaciones que fueren procedentes con arreglo a la legislación específica aplicable, los siguientes actos:

1. Las obras de construcción de edificaciones e instalaciones de todas clases de nueva planta.
2. Las obras de ampliación de edificios e instalaciones de todas clases existentes.
3. Las de modificación o reforma que afecten a la estructura de los edificios e instalaciones de todas clases existentes.
4. Las de modificación del aspecto exterior de los edificios e instalaciones de todas clases existentes.
5. Las obras que modifiquen la disposición interior de los edificios, cualquiera que sea su uso.
6. Las obras que hayan de realizarse con carácter provisional a que se refiere el apartado 2 del artículo 58 del texto refundido de la Ley del Suelo, en adelante Ley del Suelo.
7. Las obras de instalación de servicios públicos.
8. Las parcelaciones urbanísticas.
9. Los movimientos de tierra, tales como desmontes, explanación, excavación y terraplenado, salvo que tales actos estén detallados y programados como obras a ejecutar en un Proyecto de Urbanización o de Edificación aprobado o autorizado
10. La primera utilización u ocupación provisional de los edificios e instalaciones en general.
11. Los usos de carácter provisional a que se refiere el apartado 2 del artículo 58 de la Ley de Suelo.
12. El uso del vuelo sobre las edificaciones e instalaciones de todas clases existentes.
13. La modificación del uso de los edificios e instalaciones en general.
14. La demolición de las construcciones, salvo en los casos declarados de ruina inminente.
15. Las instalaciones subterráneas dedicadas a aparcamientos, actividades industriales, mercantiles o profesionales, servicios públicos o cualquier otro uso a que se destine el subsuelo.
16. La corta de árboles integrados en masa arbórea que esté enclavada en terrenos para los que exista un Plan de Ordenación aprobado.
17. La colocación de carteles de propaganda visibles desde la vía pública.
18. Y, en general, los demás actos que señalen los Planes, Normas u Ordenanzas».

Ejemplos prácticos

Llegados a este punto, voy a proponerte un par de ejemplos de licencia urbanística para ayudarte a terminar de comprender el concepto a la perfección:

1. Florencio, el hotelero

Florencio Hernández, un afamado constructor busca convertir un antiguo edificio en un hotel de lujo. Sin embargo, para iniciar su proyecto debe sortear el complejo proceso de obtener una licencia de edificación. Para ello presenta meticulosamente su solicitud en el Ayuntamiento, completada con planos e instrucciones detalladas. Tras un tiempo en el que el Ayuntamiento llevó a cabo todas las actividades de comprobación y fiscalización pertinentes, finalmente recibe la noticia esperada: su licencia ha sido aprobada. Con el permiso en mano, Florencio da inicio a la demolición del antiguo edificio y a la construcción de su nuevo hotel.

2. El hogar de María

María, una joven con grandes aspiraciones, ha culminado la ardua búsqueda de su primer hogar. Ansiosa por dar el siguiente paso hacia la independencia, se enfrenta al proceso de obtener la licencia de primera ocupación para su nuevo domicilio, requisito indispensable para obtener la cédula de habitabilidad. Para ello reúne toda la documentación necesaria y presenta su solicitud ante las autoridades municipales. A pesar de los trámites y tiempos de espera, María recibe la ansiada noticia: la emisión de la licencia ha sido favorable, por lo que ya puede empezar a construir sus sueños en su nuevo hogar.

Conclusiones

Hemos llegado al final, ¡te felicito! Has sobrevivido al arduo camino del Derecho Administrativo en general, y a la licencia urbanística en particular. Como te dije en la introducción del artículo: ¡ya eres todo un experto en la materia!

En resumen, la licencia urbanística se define como el título habilitante que autoriza cualquier acto privado de transformación urbanística o uso del suelo. Asimismo, conoces sus características, los tipos de licencia urbanística existentes, y cuáles son las actividades sujetas a la misma. Por último, estoy seguro de que nuestros amigos Florencio y María te han ayudado a esclarecer el concepto.

Esperamos que este artículo haya te haya resultado útil y que hayas podido resolver todos tus interrogantes sobre la licencia urbanística. Recuerda que en Derecho Virtual puedes resolver todas tus dudas jurídicas. ¡Te esperamos en próximos artículos!