Suelo Urbanizable: La clave de la transformación paisajística de las ciudades (con 2 ejemplos)

¿Quieres saber qué es el suelo urbanizable? ¿Buscas conocer qué tipos existen y cuáles son los derechos y deberes derivados de la propiedad de un suelo urbanizable? ¿Necesitas que te explique cuál es su diferencia con el suelo urbano? Si te has hecho alguna de éstas preguntas, ¡enhorabuena, has llegado al lugar correcto!

Déjame darte la bienvenida a este artículo donde trataré de responder todas tus dudas de forma didáctica, pero entretenida. Sé que el Derecho Administrativo, y especialmente todo lo relacionado con el urbanismo, es una materia ardua, sobre todo debido a la concurrencia de competencias entre las Administraciones ¡pero te aseguro que cuando finalices la lectura del artículo serás todo un experto en Derecho Administrativo!

Llegados a este punto no me queda nada más que pedirte que te pongas cómodo. Abre bien los oídos, pon tus cinco sentidos en este post y muy atento porque… ¡comenzamos!

¿Qué es el suelo urbanizable? Definición y competencias

Para comenzar, vamos con lo más importante: establecer una definición del concepto a analizar. Para ello nos dirigimos al Diccionario Panhispánico del Español Jurídico —nuestro cuaderno de bitácora de las definiciones jurídicas—, el cual dispone que el «suelo urbanizable» es el «suelo que el plan urbanístico considera susceptible de transformación urbanística».

Pero, ¿qué quiere decir eso de «suelo susceptible de transformación urbanística»? Ello se refiere a aquellos terrenos que, por su emplazamiento, se destinarán en el futuro al crecimiento del lugar donde se encuentran y que, de esa manera, podrán convertirse en «suelo urbano» cuando se produzcan las efectivas actividades de transformación urbanística.

De hecho, el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana —TRLS— no se refiere directamente al «suelo urbanizable» en ningún momento, sino que lo denomina «suelo sometido a actuaciones de transformación urbanística». De este modo, son las leyes autonómicas y, más en particular, los Planes Generales de Ordenación Urbana los que categorizan el «suelo urbanizable» en el sentido de la explicación del presente artículo.

Competencia

En una cuestión tan enrevesada como la ordenación del suelo, es muy importante conocer las competencias en materia de urbanismo. Para ello nos dirigimos, en primero lugar, a la Constitución Española, la cual, en su artículo 148.1.3ª dispone que «las Comunidades Autónomas podrán asumir competencias en las siguientes materias […] Ordenación del territorio, urbanismo y vivienda». Así pues, es previsión constitucional que las CCAA puedan asumir estas competencias.

Sin embargo, no podemos olvidar mencionar el artículo 25.2 a) de la Ley 7/1985, de 2 de abril, Reguladora de las Bases del Régimen Local —LRBRL—, que establece que «el Municipio ejercerá en todo caso como competencias propias, en los términos de la legislación del Estado y de las Comunidades Autónomas, en las siguientes materias: a) Urbanismo: planeamiento, gestión, ejecución y disciplina urbanística. Protección y gestión del Patrimonio histórico. Promoción y gestión de la vivienda de protección pública con criterios de sostenibilidad financiera. Conservación y rehabilitación de la edificación».

Así pues, y para recapitular, las bases competenciales en materia de ordenación del suelo serán asumidas por las CCAA, mientras que el «planeamiento, gestión, ejecución y disciplina urbanística» podrá será cedido a las Entidades Locales. Son, por tanto éstas últimas las encargadas de ordenar todo lo relativo al «suelo urbanizable» en su ámbito territorial. Esto se llevará a cabo mediante un instrumento primordial: los Planes Generales de Ordenación Urbana, y las órdenes que se dicten en su desarrollo.

¿Qué tipos de suelos urbanizables existen?

Una vez que conocemos la definición de suelo urbanizable y sabemos cuál es su régimen competencial, es el momento de descubrir qué tipos existen. Así, el suelo urbanizable se puede dividir en dos categorías:

• Suelo urbanizable sectorizado (o programado): Es aquel tipo de suelo que aparece como susceptible de transformación urbanística en los diferentes instrumentos de planeamiento con los que cuente un determinado municipio. Para que pueda incluirse dentro de éstos instrumentos, el suelo ha de cumplir con unas determinadas condiciones, como tener acceso al suministro de agua, al alumbrado público, al sistema de alcantarillado… Su transformación y su urbanización es susceptible que pueda darse en el corto plazo.
• Suelo urbanizable no sectorizado (o sin programar): En este caso, por el contrario, nos encontramos ante terrenos que no aparecen en los instrumentos de planeamiento urbanístico, por lo que su transformación y urbanización se dará en un plazo más largo que en el suelo urbanizable sectorizado porque habrá de ser sometido a un procedimiento de estudio, panificación e incorporación a los instrumentos de ordenación urbanística antes de su efectiva edificación.

Derechos y deberes aparejados a la existencia de un suelo urbanizable

La existencia de un suelo urbanizable lleva aparejada una serie de derechos y deberes cuya titular será su propietario. Estos aparecen extensamente reflejados en el artículo 16 TRLS, pero pueden resumirse en los siguientes:

• Derecho a disfrutar del terreno: Así como a proceder su transformación en virtud de lo dispuesto en la normativa urbanística que le sea de aplicación.
• Deber de entregar parte del suelo para la continuación del planeamiento urbanístico: Si por la situación del terreno fuese necesario acometer ciertas obras —extensión de una calle para continuar con el planeamiento existente, introducción del sistema de alcantarillado, alumbrado púbico…— el propietario deberá entregar al Ayuntamiento parte de su terreno para llevarlo a cabo como parte de la actividad de transformación del suelo.
• Cesión de parte del suelo —entre el 5% y el 20% para el aprovechamiento del Ayuntamiento—: Aparte del deber anterior, parte del suelo deberá destinarse para el aprovechamiento del municipio en forma de actividades de fomento para el disfrute de la ciudadanía —parques, fuentes…—.
• Derecho a edificar y deber de costear y ejecutar el proyecto de urbanización.

Diferencia entre «suelo urbanizable» y «suelo urbano»

Por último, es el momento de establecer cuáles son las diferencias entre el «suelo urbanizable» y el «suelo urbano»:

• Mientras que el suelo urbanizable exige una actuación de planificación y urbanización de su terreno, el suelo urbano ya se encuentra desarrollado, contando con infraestructuras y servicios urbanos.
• El suelo urbanizable sectorizado se encuentra incluido en el PGOU pero sin ningún uso específico sobre el terreno, mientras que el suelo urbano se encuentra definido en el instrumento de planeamiento urbanístico con un uso del suelo concreto —residencial, industrial, comercial…—.
• El valor catastral del suelo urbanizable será menor que el del suelo urbano, al contar éste último con una disponibilidad de infraestructuras y servicios, además de un concreto uso del suelo, que aumenta su valor.
• Mientras que el suelo urbanizable tiene un potencial impacto sobre el medioambiente debido a su proceso de urbanización, y la necesidad de que éste se adapta a la normativa vigente en el momento, en el suelo urbano ese impacto ambiental ya ha sido asumido previamente.

Ejemplo prácticos

Vamos a terminar con un par de ejemplos prácticos. Seguro que te ayudan a terminar de asentar los conceptos.

Ejemplo 1: El Polígono Industrial de Sierrahilera

En las afueras del municipio de Sierrahilera su PGOU recogía la existencia de unos terrenos yermos con la calificación de «suelo urbanizable». Con el objetivo de promover un crecimiento sostenible, se diseñó un proyecto de actuación urbanística que convertiría estas tierras en un nuevo polígono industrial. El plan incluía la construcción de modernas infraestructuras logísticas y de transporte, así como áreas específicas para pequeñas y medianas empresas. Tras la aprobación del plan, se comenzaron las obras de urbanización, que incluyeron la construcción de carreteras, la instalación de redes eléctricas y de agua, y la creación de espacios verdes para mejorar la calidad del entorno.

Ejemplo 2: Numbles del Palancia

En el municipio costero de Numbles del Palancia, existía un jugoso terreno de campos y zonas naturales que no estaba contemplado en el PGOU de la localidad, pero tenía un gran potencial para futuros desarrollos. Los propietarios del terreno, junto con inversores privados, vieron una oportunidad para transformar la zona en un nuevo barrio residencial. Sin embargo, antes de proceder, debían presentar un plan detallado y solicitar la recalificación del suelo ante la administración.

Tras varios años de estudios y trámites burocráticos, se aprobó un Plan Parcial que permitía iniciar el desarrollo. Este plan incluía la construcción de viviendas ecológicas, respetando las características naturales del entorno, y la creación de infraestructuras básicas necesarias para la urbanización. Se establecieron áreas verdes amplias para conservar el paisaje y se diseñaron sistemas de energía sostenible.

Conclusiones

Hemos llegado al final, ¡déjame felicitarte! Como ves, el Derecho Administrativo es un vasto campo jurídico, y especialmente cuando se trata de una materia con una normativa tan compleja por su variedad y farragosa de comprender como es el urbanismo. Pero estoy seguro de que con este artículo has comprendido perfectamente el concepto.

A modo de resumen, ya comprendes qué es el suelo urbanizable, que se define como el suelo que el plan urbanístico considera susceptible de transformación urbanística. Además de ello, conoces los tipos que existen, los derechos y deberes que generan, y su diferencia con el suelo urbano. Por último, estoy seguro de que los ejemplos del Polígono Industrial de Sierrahilera, por un lado; y de Numbles del Palancia, por el otro, te han ayudado a terminar de comprender perfectamente el concepto.

Esperamos que este artículo haya te haya resultado útil y que hayas podido resolver todos los interrogantes que te abordaban al comienzo de la lectura. Recuerda que en Derecho Virtual puedes resolver todas tus dudas jurídicas. ¡Te esperamos en próximos artículos!