Tercero Hipotecario para Principiantes: 5 Ejemplos prácticos

¿Queda poco tiempo para tu examen de Derecho Reales y ves que no llegas a tiempo? ¿Estás empezando a buscar técnicas de memorización de estudio porque entender esta figura jurídica te resulta imposible? ¿Piensas que el tercero hipotecario tiene más relación con la hipoteca que con la propiedad? Tranquilo, el nombre puede que sea algo extravagante, pero este término es muy sencillo de explicar.

Veremos cuál es el concepto de tercero hipotecario, cuáles son sus concretos requisitos y una serie de ejemplos prácticos que te harán discernir con claridad esta figura de nuestro queridísimo Derecho Civil.

Comprar una vivienda a la persona que aparece como registrada como propietaria en el Registro de la Propiedad, descubriéndose que esta persona, en realidad, no tenía derecho a vender esa vivienda, es el ejemplo más común en la práctica sobre esta figura del tercero hipotecario en España.

¡Acompáñame, vamos a descubrirlo juntos!

¿Qué es El Tercero Hipotecario?

Básicamente, nos encontramos ante la posición de un tercero que, de buena fe y a título oneroso, adquiere un derecho real de una persona que aparezca inscrita en el Registro de la Propiedad con facultades para transmitirlo.

Por lo tanto, este tercero hipotecario (también denominado como tercero, tercero civil o tercero registral) es un adquirente de un derecho de carácter real, cuyo derecho no se extingue debido a un negocio jurídico que ha sido llevado a cabo por distintas personas, como, por ejemplo, un negocio de compraventa.

Aparece como una tercera figura o persona en un negocio jurídico entre el comprador y el vendedor que ostenta una titularidad de carácter jurídico real sobre la propiedad que se ha vendido y, además no puede este tercero ser despojado de su derecho.

Este concepto no tiene nada que ver con el derecho real de hipoteca o que en el negocio jurídico exista algún acreedor de tipo hipotecario, este término adquiere su denominación de la disposición normativa que regula la posición de este tercero, la Ley Hipotecaria.

La regulación legal de esta figura jurídica, como se ha mencionado, la encontramos en el art. 34 de la Ley Hipotecaria, que dice lo siguiente: “El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro”.

La buena fe del tercero se presume (es decir, se entiende que no conocía la circunstancia de inexactitud y que creía de verdad que contrataba con el propietario real de la cosa). Por lo tanto, este tercero hipotecario se mantendrá en la adquisición que haya realizado siempre que haya sido inscrito su derecho, esto es así, aun cuando después se llegue a anular o resolver el derecho del otorgante por causas no constatables en el Registro de la Propiedad.

Requisitos del Tercero Hipotecario

Para que una persona (en este caso, el titular registral) pueda tener la consideración de tercero hipotecario tiene que cumplir con los siguientes requisitos:

1. Adquisición de una cosa que haya sido debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad relativa a la titularidad de un derecho de carácter real. Por ejemplo, que la cosa adquirida se base en un derecho real (propiedad, usufructo, dominio, uso y habitación, servidumbre, hipoteca inmobiliaria) y se haya inscrito correctamente.
2. Adquisición que haya sido realizada de buena fe por el tercero. Por ejemplo, si Lucas, diligentemente comprueba quien es el titular de una propiedad a la cual le ha echado el ojo y observa que aparece inscrita como propietaria María, él, de forma segura y responsable, formaliza la compraventa con María que es la que aparece como propietaria, es decir, ha actuado con la diligencia necesaria.
3. Adquisición que haya sido realizada a título oneroso. Por ejemplo, una compraventa entre Fran y Lucía.
4. Adquisición cuyo origen se funde en un título anterior, es decir, que provenga del antiguo propietario. Por ejemplo, que Marta compre una vivienda al que aparece inscrito en el Registro como propietario, no al nuevo propietario, puesto que ya no sería un tercero, estaríamos entonces ante una relación jurídico normal entre un comprador – vendedor.

Ejemplos Prácticos del Tercero Hipotecario

Vamos a observar la relevancia del tercero hipotecario en diferentes situaciones prácticas que puedan darse de forma ordinaria en nuestro día a día:

Ejemplo 1: El usufructo de Armando

Sara vende a Miguel una vivienda, Armando ostenta un derecho de uso y disfrute inscrito a su favor en el Registro de la Propiedad sobre la propiedad que Sara ha vendido a Miguel. El negocio jurídico, es decir, la compraventa, se formaliza y, el usufructo perteneciente a Armando no se llega a extinguir debido a la protección registral que le da el ordenamiento jurídico, el art. 34 LH, concretamente. Este tipo de protección registral es lo que le convierte en el conocido como tercero hipotecario.

Ejemplo 2: La sorpresa de la casa de verano

Kike, un joven arquitecto, decide comprar una casa a las afueras de Valencia para pasar los veranos a Sole, propietaria que aparece inscrita en el Registro de la Propiedad. Kike paga el precio de la vivienda de buena fe, conociendo la situación registral de la misma. Sole, había llevado a cabo una increíble labor de falsificación documental para hacer creer a Kike que era la dueña real, por lo tanto, Sole no tenía facultades para poder vender la propiedad, puesto que no era la propietaria real. Esto significa que Kike se considera un tercero hipotecario siendo susceptible de protección registral.

Ejemplo 3: La herencia de la abuela Asunción

Juan hereda una casa de su querida abuela, Asun, y en el testamento se establece que su tía Marta (la cual, casualmente, no se lleva muy bien con Juan) tiene derecho a usar y habitar la casa durante su vida. Sin embargo, la tía Marta preveía las numerosas situaciones de conflicto que podrían darse junto a su sobrino Juan, así que decide vender sus derechos de uso y habitación a Luis, quien los compra encantado a título oneroso (es decir, pagando un precio). Luis, por lo tanto, se convierte en un tercer hipotecario de buena fe con derechos sobre la propiedad. Nuestro pobre amigo Juan deberá tolerar a Luis debido a la protección registral que este ostenta (esperemos que se lleve mejor que con la tía Marta)

Ejemplo 4: Carlos y su servidumbre, juntos para siempre

Antonia es propietaria de una parcela de tierra que tiene una servidumbre de paso registrada en favor de su vecino Carlos. Tras un tiempo, Antonia debido a problemas económicos en su familia, decide vender su parcela a César, quien no era consciente del derecho de servidumbre que Carlos ostentaba. En este caso, aunque César decida borrar del mapa el derecho de servidumbre, Carlos sigue manteniendo su derecho debido a la protección registral dada mediante el art. 34 LH, pues se convierte en un tercero hipotecario.

Ejemplo 5: La hipoteca diabólica

Pedro tiene una deuda hipotecaria, es decir, tiene una carga hipotecaria sobre dicha propiedad con el banco Santander por su casa. A pesar de la situación, decide vender a Laura la casa sin mencionar nada sobre el problema hipotecario de la misma (vaya tela, Pedro). Laura, ajena a esta situación, adquiriendo de buena fe y a título oneroso, se convierte en un tercer hipotecario, pudiendo defenderse de la deuda hipotecaria que Pedro había contraído.

Conclusión

Concluyendo, sólo me queda darte la enhorabuena por haber llegado hasta aquí. Hemos visto como la figura del tercero hipotecario es, como ya se ha mencionado, una persona que adquiere un derecho de carácter real, que no puede extinguirse por un negocio jurídico realizado por distintas personas.

También es importante recordar que, para llegar a ser un tercero hipotecario debemos cumplir con los cuatro requisitos que se han expuesto con claridad. Además, recordemos que esta figura no tiene nada que ver con la hipoteca, más que el nombre y la denominación de la norma jurídica que lo regula (Ley Hipotecaria).

¡Muchas gracias por acompañarnos, hasta la próxima!