El derecho de superficie hace referencia al derecho de propiedad que tiene una persona, el superficiario, de construir o edificar sobre una finca ajena, conservando la propiedad temporal de las construcciones o edificaciones realizadas.
Su regulación la encontramos principalmente en los artículos 53 y 54 de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobada mediante Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, ya que en nuestro Código Civil únicamente se le hace mención en el artículo 1611.
El derecho de superficie se rige por las disposiciones de este capítulo, por la legislación civil en lo no previsto por él y por el título constitutivo del derecho.
¿SE TE ATRAGANTA LA CARRERA DE DERECHO?
Prueba GRATIS los cursos que te permitirán aprobar 7 veces más rápido.
¿En qué consiste el derecho de superficie?
El derecho de superficie es un derecho real que atribuye a su titular, denominado superficiario, la facultad de realizar construcciones o edificaciones en la rasante y en el vuelo y el subsuelo de una finca ajena, manteniendo la propiedad temporal de las construcciones o edificaciones realizadas.
También puede constituirse dicho derecho sobre construcciones o edificaciones ya realizadas o sobre viviendas, locales o elementos privativos de construcciones o edificaciones, atribuyendo al superficiario la propiedad temporal de las mismas, sin perjuicio de la propiedad separada del titular del suelo.
Características del derecho de superficie
- Separación de propiedad: El propietario del suelo y el superficiario de las edificaciones tienen derechos separados.
- Temporalidad: Se establece por un período específico, tras el cual el propietario recupera el control. La Ley del Suelo establece que la duración del derecho del superficiario es de máximo de 99 años. No obstante, el plazo determinado se reduce a 75 años para negocios con las Administraciones Públicas. De igual manera, es posible fijar plazos inferiores.
- Derechos y obligaciones: El superficiario tiene derechos para construir y usar las edificaciones, pero también obligaciones como pagar un canon y mantener las construcciones.
- Flexibilidad contractual: Los términos se negocian entre propietario y superficiario, adaptándose a las necesidades de ambas partes.
- Transmisibilidad: En muchos casos, el superficiario puede transferir sus derechos a terceros, sujeto a restricciones.
- Derechos limitados sobre el suelo: Aunque el superficiario tiene derechos sobre las edificaciones, sus derechos sobre el suelo son limitados.
¿Como se constituye el derecho de superficie?
Primeramente, es importante tener en cuenta que el derecho de superficie únicamente puede ser constituido por el propietario del suelo, ya sea público o privado.
Para que el derecho de superficie quede válidamente constituido se requiere su formalización en escritura pública y la inscripción de ésta en el Registro de la Propiedad. En la escritura deberá fijarse necesariamente el plazo de duración del derecho de superficie.
Puede constituirse a título oneroso o gratuito. En el primer caso, la contraprestación del superficiario podrá consistir en el pago de una suma alzada o de un canon periódico, o en la adjudicación de viviendas o locales o derechos de arrendamiento de unos u otros a favor del propietario del suelo, o en varias de estas modalidades a la vez, sin perjuicio de la reversión total de lo edificado al finalizar el plazo pactado al constituir el derecho de superficie.
En la constitución del derecho de superficie se podrán incluir cláusulas y pactos relativos a derechos de tanteo, retracto y retroventa a favor del propietario del suelo, para los casos de las transmisiones del derecho o de los locales, viviendas y elementos privativos de la propiedad horizontal.
Veamos que facultades y obligaciones otorga el derecho de superficie al superficiario
Cuando las características de la construcción o edificación lo permitan, el superficiario podrá constituir la propiedad superficiaria en régimen de propiedad horizontal con separación del terreno correspondiente al propietario, y podrá transmitir y gravar como fincas independientes las viviendas, los locales y los elementos privativos de la propiedad horizontal, durante el plazo del derecho de superficie, sin necesidad del consentimiento del propietario del suelo.
Así, los principales derechos del superficiario son:
- Derecho de construir: El superficiario tiene el derecho de construir edificaciones u obras sobre el terreno durante el plazo establecido en el contrato de superficie.
- Derecho de posesión: El superficiario tiene el derecho de poseer y utilizar las edificaciones u obras construidas sobre el terreno durante la duración del contrato de superficie.
- Derecho de usufructo: En muchos casos, el superficiario tiene el derecho de usufructuar los frutos y productos del terreno durante el plazo del contrato de superficie, siempre y cuando no afecte los derechos del propietario del suelo.
- Derecho de transferencia: Dependiendo de las disposiciones del contrato de superficie y las leyes locales, el superficiario puede tener el derecho de transferir su derecho de superficie a terceros, ya sea mediante venta, cesión o subarriendo.
Por otro lado, las principales obligaciones del superficiario serían:
- Pago del canon o prestación: El superficiario está obligado a pagar al propietario del suelo un canon o una prestación periódica acordada en el contrato de superficie.
- Mantenimiento de las construcciones: El superficiario generalmente está obligado a mantener en buen estado las edificaciones u obras construidas sobre el terreno durante el período del contrato de superficie.
- Cumplimiento de regulaciones: El superficiario debe cumplir con todas las regulaciones gubernamentales, normativas y disposiciones legales relacionadas con la construcción y el uso del terreno.
- Restauración al término del contrato: Al finalizar el contrato de superficie, el superficiario puede estar obligado a restituir el terreno al propietario en las condiciones especificadas en el contrato, lo que puede incluir la demolición de las edificaciones construidas sobre el mismo.
Transmisión y extinción del derecho de superficie
El propietario del suelo podrá transmitir y gravar su derecho con separación del derecho del superficiario y sin necesidad de consentimiento de éste. El subsuelo corresponderá al propietario del suelo y será objeto de transmisión y gravamen juntamente con éste, salvo que haya sido incluido en el derecho de superficie.
El derecho de superficie se extingue si no se edifica de conformidad con la ordenación territorial y urbanística en el plazo previsto en el título de constitución y, en todo caso, por el transcurso del plazo de duración del derecho. A la extinción del derecho de superficie por el transcurso de su plazo de duración, el propietario del suelo hace suya la propiedad de lo edificado, sin que deba satisfacer indemnización alguna cualquiera que sea el título en virtud del cual se hubiera constituido el derecho. No obstante, podrán pactarse normas sobre la liquidación del régimen del derecho de superficie.
La extinción del derecho de superficie por el transcurso de su plazo de duración determina la de toda clase de derechos reales o personales impuestos por el superficiario.
Si por cualquier otra causa se reunieran los derechos de propiedad del suelo y los del superficiario, las cargas que recayeren sobre uno y otro derecho continuarán gravándolos separadamente hasta el transcurso del plazo del derecho de superficie.
Ejemplos prácticos
Ejemplo Nº 1: Instalación de placas solares
Una empresa de energía solar firma un contrato de superficie con un propietario de un terreno rural para instalar paneles solares en el terreno durante un período de 30 años. La empresa paga un canon anual al propietario a cambio del derecho a usar el terreno para la generación de energía solar.
Ejemplo Nº 2: Desarrollo de un complejo hotelero en una isla
Una compañía hotelera obtiene un derecho de superficie sobre una isla privada para desarrollar un complejo turístico. El acuerdo permite a la compañía construir y operar el complejo durante un período determinado, después del cual la propiedad del complejo y las mejoras construidas pasan al propietario de la isla.
Ejemplo Nº 3: Extinción derecho de superficie
Imagina que una empresa de desarrollo inmobiliario, “Urbania Construcciones”, obtuvo un derecho de superficie sobre un terreno para construir un complejo residencial. El contrato de superficie tenía una duración de 99 años. Pasado ese tiempo, el derecho de superficie llega a su fin y la propiedad del terreno y las edificaciones construidas sobre él regresan al propietario original del suelo.
Urbania Construcciones, en cumplimiento con los términos del contrato, desmantela las edificaciones y devuelve el terreno en las condiciones acordadas. Esto puede implicar la restauración del terreno a su estado original o cualquier otro acuerdo específico establecido en el contrato. Una vez que se completa este proceso, el propietario original del suelo recupera la plena posesión y control del terreno, y Urbania Construcciones ya no tiene ningún derecho sobre él.
