Las arras es un figura jurídica muy antigua. Me explico, la hemos visto representada en multitud de contratos a lo largo de la historia y gracias al avance de la civilización se ha ido eliminando en algunos contratos pero sigue perviviendo en otros.
Por ejemplo:
Antiguamente cuando dos personas se disponían a casarse el novio aportaba entre un 10 y 50% de bienes o tierras a la relación todo ello en concepto de arras.
En la actualidad, la tradición ha ido cambiando y se utilizan de forma simbólica y por influencia mozárabe, consistiendo en la entrega de 12 monedas del novio a la novia respondiendo a la idea de compartir los bienes materiales de la nueva unión.
Aunque este uso es simplemente anecdótico, todavía se siguen confeccionando arras en algunos contratos muy comunes a día de hoy.
¿Quieres que los veamos?
¡Pues vamos a por ello!
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Las arras como garantía de cumplimento
La función principal de las arras es servir de garantía de perfeccionamiento del negocio jurídico.
Las arras se regulan en el art 1454 CC del Código Civil, justamente en el Título donde se trata el contrato de compraventa
Principalmente las arras cumplen una función aseguradora de que el negocio jurídico se llevará a cabo.
Para ello normalmente el comprador tendrá que dar parte del precio en “concepto de arras” de esta forma se asegura un verdadero interés por parte del comprador y un aliciente en el vendedor que ve como el negocio jurídico va por buen camino.
Por ejemplo
Aitor desea comprar un tractor por valor de 60.000€ a Juan.
Juan acepta pero Aitor le comenta que esta pendiente de conseguir parte del dinero necesario para la operación.
Juan que conoce que existe la figura de las arras decide decirle de firmar un “contrato de arras” que formalice de manera previa la operación.
Para ello, Aitor pagará 6000€ de señal (arras) y una vez cuando haya conseguido la financiación el resto.
Tipos de arras
Existen varios tipos de arras, entre ellos destacamos:
- Las arras penitenciales, son aquellas destinadas a que las partes puedan dejar sin efecto lo pactado a cambio normalmente de una penalización.
- En caso de que sea el comprador perderá lo depositado como arras
- En el caso de que sea el vendedor deberá devolver el doble de las arras depositadas
- Las arras confirmatorias, son aquellas que de dejan como carácter de anticipo del precio total.
- Han de estar expresamente previstas en el contrato
- Si se produce un incumplimiento es posible pedir el cumplimiento de la obligación o pedir la rescisión con indemnización e intereses.
- Las arras penales, son aquellas tendentes a penalizar a la parte que incumple, en este caso si se incumple se solicitará el cumplimiento de la obligación y la satisfacción de la pena pactada por las partes.
Por ejemplo “Luis el terrateniente”
Miguel esta desesperado por vender un par de trigales que tiene cerca de la Provincia de León.
Luis que le tiene muchas ganas a sus tierras pero no quiere que le vea demasiado interesado le dice que se las compra por 15.000€
Miguel acepta pero antes confeccionan un contrato de arras donde Luis deposita 1500€
A los 4 días y faltando 5 para ir al notario a terminar con el negocio Miguel dice que no vende por esa cantidad y que ha encontrado a otro comprador por lo que no le vende las tierras por ese precio.
Miguel al haber incumplido le devuelve 3000€ y pudiendo rescindir el contrato termina vendiendo por 45.000€ a las dos semanas.
Por ejemplo “María y la reforma de su negocio”
María tiene una pastelería llamada “CincoLobitos”, como le va tan bien decide comprar el local contiguo y realizar una reforma.
Para ello contrata a profesionales de la construcción.
María quiere que empiecen y terminen cuanto antes por lo que establecen de mutuo acuerdo una cláusula penal (arras penales) por cada día de retraso que tengan a la hora de adecuar el nuevo local.
Pactan que por cada día de retraso serán 1000€ de penalización
Contenido de un contrato de arras
Un contrato de arras tiene que contener como mínimo lo siguiente:
- Datos de ambas partes (comprador y vendedor)
- Datos del inmueble, mueble o negocio que van a llevar a cabo
- Cantidad que se entrega en concepto de arras, suele rondar el 10% del precio final.
- Tipo de arras que se están pactando y las consecuencias si se incumple lo acordado
- En algunos negocios jurídicos se detalla incluso cuando se producirá la compra, ante que notario y en qué plazo se realizará.
- Reparto de impuestos y gastos que se produzcan y en que condiciones de entrega finales.
Lo mas común es que este tipo de contrato se utilice a la hora de comprar una vivienda, ya sea a un vendedor particular como a una promotora que todavía no haya finalizado la construcción del inmueble.
Se realiza justamente para asegurarse que la venta se produce de ahí que para acceder a la venta haya que acordar un contrato de arras.
En el contrato se deposita una cantidad para hacer ver que existe una verdadera intención de contratar.
Conclusión
En este caso hemos visto cómo funcionan las arras y cómo se siguen utilizando en la actualidad
Hemos visto como su principal función es asegurar la pervivencia del negocio jurídico y las consecuencia principales que puede ocasionar tanto al comprador como al vendedor en caso de incumplimiento.
También hemos repasado los tipos de arras mas comunes las penitenciales, las confirmatorias y las penales
Y ahora que ya sabes que significa realmente el contrato de arras ¿Qué te parecen?
Si te ha gustado y tienes mas curiosidad te invito a que sigas aprendiendo con nosotros.
¡Hasta pronto!
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