Las arras son un figura jurídica muy antigua. Me explico, las hemos visto representadas en multitud de contratos a lo largo de la historia y, gracias al avance de la civilización, se ha ido eliminando en algunos contratos pero sigue perviviendo en otros.
Por ejemplo:
Antiguamente cuando dos personas se disponían a casarse, el novio aportaba entre un 10 y 50% de bienes o tierras a la relación todo ello en concepto de arras.
En la actualidad, la tradición ha ido cambiando y se utilizan de forma simbólica y por influencia mozárabe, consistiendo en la entrega de 12 monedas del novio a la novia respondiendo a la idea de compartir los bienes materiales de la nueva unión.
Aunque este uso es simplemente anecdótico, todavía se siguen confeccionando arras en algunos contratos muy comunes a día de hoy.
¿Quieres que los veamos?
¡Pues vamos a por ello!
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Las arras como garantía de cumplimento.
La función principal de las arras es servir de garantía de perfeccionamiento del negocio jurídico.
Principalmente, las arras cumplen una función aseguradora de que el negocio jurídico se llevará a cabo.
Para ello, normalmente el comprador tendrá que dar parte del precio en “concepto de arras”. De esta forma, se asegura un verdadero interés por parte del comprador y un aliciente en el vendedor, que ve como el negocio jurídico va por buen camino. En este sentido, las arras son una forma de protección para ambas partes del contrato.
Veámoslo con un ejemplo.
Ejemplo 1.
Aitor desea comprar un tractor por valor de 60.000€ a Juan.
Juan acepta, pero Aitor le comenta que aun está pendiente de conseguir parte del dinero necesario para la operación.
Juan, que conoce que existe la figura de las arras, le propope a Aitor firmar un “contrato de arras” que formalice de manera previa la operación.
Para ello, Aitor pagará 6000€ de señal (arras) y, una vez haya conseguido la financiación, desembolsará el resto. Así, la operación queda segurada.
Contenido del contrato.
Un contrato de arras debe tener, como mínimo, el siguiente contenido -que coincide con el necesario para un contrato de compraventa-:
- Datos de ambas partes (comprador y vendedor).
- Datos del inmueble, mueble o negocio que van a llevar a cabo.
- Precio de final del inmueble y método de pago.
- Cantidad que se entrega en concepto de arras, que suele rondar el 10% del precio final.
- Fecha límite para formalizar el contrato.
- Tipo de arras que se está pactando, y las consecuencias si se incumple lo acordado.
- Reparto de impuestos y gastos que se produzcan y en que condiciones de entrega finales.
- Firma de comprador y vendedor.
Lo mas común es que este tipo de contrato se utilice a la hora de comprar una vivienda, ya sea a un vendedor particular o a una promotora que todavía no haya finalizado la construcción del inmueble.
En el contrato se deposita una cantidad para hacer ver que existe una verdadera intención de contratar.
Tipos de arras.
Existen varios tipos:
Las arras penitenciales.
Las penitenciales aquellas destinadas a que las partes puedan dejar sin efecto lo pactado a cambio del pago de una penalización, de forma que:
- En caso de que sea el comprador, perderá lo depositado.
- En el caso de que sea el vendedor, deberá devolver el doble de lo depositado.
Así, esta modalidad funciona como una especie de precio a cambio de la renuncia, de forma que liberan de la obligación de cumplir con el contrato principal a quien las abona. Son una forma de garantía para que las partes cumplan con lo pactado.
Este tipo es el que contempla el art 1454 CC del Código Civil.
Las arras confirmatorias.
Las confirmatorias son aquellas que se dejan con carácter de anticipo del precio total. Es decir, lo que se paga como arras es una parte del precio, que luego se descuenta del definitivo al cumplir con el contrato. Han de estar expresamente previstas en el contrato.
Si se produce el incumplimiento de un contrato garantizado con esta modalidad -confirmatorias., el afectado podrá bien pedir el cumplimiento de la obligación o bien pedir la rescisión con indemnización e intereses.
Las arras penales.
Las penales son aquellas tendentes a penalizar a la parte que incumple. Esta modalidad no se prevé en el Código Civil, sino que funcionan como obligaciones con cláusula penal (por ello, les son de aplicación los artículos 1152 y ss CC).
De esta forma, las penales no son un anticipo del precio, ni tampoco otorgan la facultad de desitir del contrato principal, sino que son una penalización que debe satisfacerse en caso de incumplimiento.
Es decir, la pena -las arras penales- sustituyen a la indemnización de daños y al abono de intereses en caso de falta de cumplimiento, y no eximen de cumplir la obligación principal.
Todo ello implica que las penales solo se activan en caso de incumplimiento del contrato que aseguran.
Así, si un contrato garantizado con esta modalidad se incumple, la parte afectada puede solicitar tanto el cumplimiento de la obligación como la satisfacción de la pena pactada con la contraparte, aunque como regla general, no podrá exigir ambas conjuntamente.
No obstante, esa facultad de poder elegir entre una opción u otra es lo que las distingue de las penitenciales, en las que las arras liberan del cumplimiento, no pudiendo este exigirse en ningún caso.
En cuanto a su cuantía, será libremente pactada por las partes, pero el Juez podrá moderarla si la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor.
Ejemplos prácticos.
Ejemplo 2. “Luis el terrateniente”
Miguel esta desesperado por vender un par de trigales que tiene cerca de la Provincia de León.
Luis que le tiene muchas ganas a sus tierras pero no quiere que le vea demasiado interesado le dice que se las compra por 15.000€
Miguel acepta pero antes confeccionan un contrato de arras donde Luis deposita 1500€.
A los 4 días y faltando 5 para ir al notario a terminar con el negocio Miguel dice que no vende por esa cantidad y que ha encontrado a otro comprador, por lo que no le vende las tierras por ese precio.
Miguel al haber incumplido le devuelve 3.000€ y pudiendo rescindir el contrato termina vendiendo por 45.000€ a las dos semanas.
Ejemplo 3. “María y la reforma de su negocio”.
María tiene una pastelería llamada “Cinco Lobitos”, como le va tan bien decide comprar el local contiguo y realizar una reforma.
Para ello contrata a profesionales de la construcción.
María quiere que empiecen y terminen cuanto antes por lo que establecen de mutuo acuerdo una cláusula penal (arras penales) por cada día de retraso que tengan a la hora de adecuar el nuevo local.
Pactan que por cada día de retraso serán 1000€ de penalización.
Conclusión.
En este caso, hemos visto cómo funcionan las arras y cómo se siguen utilizando en la actualidad, destacando que su principal función es asegurar la pervivencia del negocio jurídico, además de proteger a las partes.
Hemos determinado qué datos deben aparecer en este tipo de contrato, como son los del inmueble, precio, modalidad, plazo máximo de celebración del contrato…
También hemos repasado los tipos de arras, y las consecuencias principales que se derivan tanto para comprador como para vendedor según su modalidad en caso de incumplimiento. Así, estas son:
- Las penitenciales, que permiten a las partes liberarse del cumplimiento a cambio de su pago.
- Las confirmatorias, que se abonan como anticipo del precio final.
- Las penales, que funcionan como penalización en caso de incumplimiento.
Y ahora que ya sabes qué significa realmente este tipo de contrato, ¿qué te parecen?
Si te ha gustado y tienes más curiosidad te invito a que sigas aprendiendo con nosotros.
¡Hasta pronto!
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