Servidumbre de Paso【Conceptos & Ejemplos】

¿Tienes una prueba de Derechos Reales en unos pocos días y necesitas entender qué es una servidumbre de paso en pocos minutos? ¿Lees sobre varios tipos de servidumbres y todas te parecen iguales? ¿Confundes la servidumbre de paso con la servidumbre personal? Calma, has venido al lugar correcto para aprender todo lo necesario sobre este tipo de servidumbre y para dar respuesta a tus dudas.

En este tipo de servidumbre debemos destacar la aparición de unas fórmulas características de constitución de la servidumbre, así como unos requisitos concretos de esta figura jurídica, a diferencia de sus homólogas. A pesar de ello, es una servidumbre fácil y accesible de entender y sobre todo, de ver en la práctica.

Permitir que tu vecino pase por tu finca para acceder a la vía pública, la instalación, por parte de compañías de telecomunicaciones, de cables de fibra óptica para proporcionar servicios de telecomunicaciones y que tu vecino consienta que accedas a un área de cultivo concreta son ejemplos de servidumbres de paso.

¡Acompáñame, vamos a descubrirlo juntos!

¿Qué es una servidumbre de paso?

La servidumbre de paso, también conocida como paso de servidumbre, es un derecho real limitado de una propiedad (fundo dominante) sobre otra propiedad (fundo sirviente) para acceder y salir atravesando esta. Por lo tanto, se restringe o limita una porción de la propiedad privada para que puedan pasar infraestructuras o posibilitar la entrada o el acceso a una propiedad.

En esencia, lo que permite este derecho de paso es que el propietario del fundo dominante utilice una parte concreta del predio sirviente para poder atravesarlo, bien sea a pie o mediante su propio vehículo, de manera que este pueda acceder y salir de su propiedad sin impedimentos y con cierta comodidad, además de permitir la entrada de técnicos y profesionales para la instalación de obras y servicios, entre otras situaciones. (Si aún no entiendes lo que son las servidumbres te recomiendo visitar nuestro completísimo artículo con ejemplos sobre esta figura jurídica)

Debemos diferenciar entre la figura del camino público y la servidumbre de paso el paso de servidumbre. La principal diferencia estriba en que, en el camino público, el denominado como derecho de tránsito es común a todas las personas; todo lo contrario, a lo que sucede en el paso de servidumbre, cuyo derecho se dirige única y exclusivamente a aquellos propietarios que sean titulares del dominio (pudiendo ser colectivo).

Otra diferencia para destacar, la propiedad en el camino público la ostenta una entidad de carácter estatal o municipal; sin embargo, la constitución del paso de servidumbre se realiza sobre una propiedad privada. Puedes consultar el SIGPAC (Sistema de Información Geográfica de Parcelas Agrícolas) si quieres saber o consultar cualquier tipo de vía (si es una vía privada o si es un camino público).

Constitución y requisitos para constituir una servidumbre de paso

Constitución:  Para constituir una servidumbre de paso puede realizarse favoreciendo a un inmueble o a una o varias personas.

Debemos tener en cuenta que existen dos fórmulas para poder crear o adquirir este tipo de servidumbres: mediante el reconocimiento legal de la servidumbre y mediante la prescripción.

Constitución de la servidumbre de paso o paso de servidumbre por reconocimiento legal

Esta se constituye como la fórmula más utilizada en la práctica para poder constituir una servidumbre de paso (de forma voluntaria o siguiendo la vía procesal). Podemos deslindar esta fórmula de constitución en dos formas de constituir esta servidumbre mediante reconocimiento legal: acuerdo o contrato entre partes y sentencia judicial.

Contrato: un acuerdo entre propietarios, elaborado en escritura pública e inscrita en el Registro de la Propiedad o una herencia o compra de la servidumbre de paso, ya existente. De forma escrita, se plasma en un documento de carácter privado o notarial la constitución de esta servidumbre.

Sentencia judicial: Imposiciones por parte de un tribunal derivada de una situación de servidumbre de necesidad y justicia.

La constitución de la servidumbre de paso podría realizarse mediante un precio, incluir una indemnización o realizarse de forma gratuita.

Constitución de la servidumbre de paso o paso de servidumbre por prescripción

Este tipo de constitución de servidumbre de paso viene regulado en elel cual dice lo siguiente:“Las servidumbres continuas y aparentes se adquieren en virtud de título o por prescripción de veinte años.”

Transcurriendo 20 años al servirse del bien de manera continuada, el predio que sea dominante adquiere el derecho de paso de la servidumbre de paso. Estos 20 años comienzan a contar desde aquel día en el que el propietario del predio dominante empieza a ejercer de forma efectiva la servidumbre o a, efectivamente, prohibir alguna conducta.

Por ejemplo, Marcos (fundo dominante) y Ana (fundo sirviente) son propietarios de inmuebles que son adyacentes (situados al lado el uno del otro, compartiendo una frontera o límite común). Durante 20 años, Marcos ha estado utilizando un camino visible y notorio que cruza la propiedad de Ana para poder acceder a su tierra. Ana nunca se opuso a este hecho y tampoco exigió ningún pago por ello. Por lo tanto, Marcos ha estado sirviéndose del bien (propiedad de Ana) de forma continuada y ello conlleva la adquisición del derecho de servidumbre de paso mediante prescripción por parte de Marcos y ante el cuál Ana ya no puede oponerse (por consentimiento tácito).

Requisitos para constituir una servidumbre de paso:

• Propiedad que se encuentre ubicada en un entorno cerrado y que, necesariamente, debe establecer una servidumbre de paso dada su configuración sin acceso a la vía pública. (Enclavamiento de la finca).

Por ejemplo, Gustavo, quien es propietario de una casa en un barrio residencial, encuentra su inmueble en una zona donde queda completamente rodeada por otras casas, por lo tanto, Gustavo no tiene acceso directo a la calle y, por ello, es necesario establecer una servidumbre de paso que atraviese las propiedades vecinas para poder llegar a su casa.

• No tener acceso a una vía pública, por lo tanto, necesita de la servidumbre de paso para acceder de forma adecuada a su propiedad (Menor  distancia a la vía pública).

Por ejemplo,  Silvio tiene una propiedad ubicada de tal forma que para acceder a la vía pública debe pasar por la propiedad de Axel, por lo tanto, constituir esta servidumbre de paso es una necesidad para Silvio si quiere llegar a tener un acceso a la vía pública.

En este caso, la propiedad no se encuentra enclavada (rodeada) por otras propiedades, sino que la única forma de acceder a la vía es mediante una servidumbre de paso, a pesar de ser muy similares.

• Minimizar al máximo posible cualquier perjuicio que pueda resultar la propiedad vecina, tratando de evitar molestias y daños innecesarios como elegir el camino más corto. (Menor daño).

Por ejemplo, Susana, una agricultora de un pueblo precioso, necesita atravesar la granja de su vecino Romualdo para poder acceder a su propio campo. Ante esta situación e intentando minimizar los daños y el impacto en la propiedad de Romualdo, acuerdan establecer un camino que evite pasar por las áreas donde se ubiquen las zonas de cultivo, evitando causar daños innecesarios.

• Establecer el recorrido más corto posible de la servidumbre de paso, garantizando comodidad y eficiencia a la hora de hacer uso de esta servidumbre (Comodidad).

Por ejemplo, Roberto vive en una comunidad de propietarios que es cerrada y que para poder acceder a su vivienda debe cruzar obligatoriamente, mediante una servidumbre de paso, el patio trasero de su vecino, Ramón. Teniendo en cuenta la configuración de la casa de Ramón, acuerdan hacer el camino pasando por el lado derecho del inmueble, siendo este el camino más corto posible a la propiedad de Roberto y el más cómodo para Ramón.

• Seleccionar el camino de mayor viabilidad para el ejercicio de la servidumbre, debiendo este ser práctico y viable para poder ejercer esta servidumbre, además de adecuado y permitiendo el paso sin obstáculos ni dificultades que sean excesivas.

Por ejemplo, Ana es una vecina de un pueblo y vive en una propiedad donde necesita utilizar una servidumbre de paso para poder acceder a su casa de campo, atravesando la propiedad de Elisa. Ana, teniendo en cuenta que por dicha servidumbre van a pasar vehículos, decide elegir y establecer un camino lo suficientemente ancho para que puedan acceder los vehículos sin que suponga ningún obstáculo ni dificultad excesiva.

Tipos y ejemplos prácticos de servidumbre de paso

Servidumbre de paso de acceso a la propiedad

En el municipio de Algatocín, la propiedad de Aurelio y la propiedad de Gonzalo están separadas por tierras bastante escarpadas y montañosas. Esta situación dificulta la entrada de Aurelio en su propiedad (la cual no tiene un acceso directo a la carretera), por lo tanto, Aurelio convence a Gonzalo y ambas partes pactan el establecimiento y constitución de una servidumbre de paso que atraviese la propiedad de Gonzalo, permitiendo la entrada de Aurelio de forma sencilla y accesible a su propiedad.

Servidumbre de paso de energía eléctrica

En Frigiliana, un pequeño municipio malagueño, Susana, una granjera necesita acceso a energía eléctrica para su propiedad, la cual se encuentra bastante alejada de la red de suministro eléctrico principal del municipio. Se establece una servidumbre de paso de energía eléctrica que atraviese la propiedad de su vecina Rosa, lo que permitiría a Susana poder obtener la electricidad para realizar las labores pertinentes en su granja en condiciones de igualdad con respecto al resto de los habitantes de Frigiliana.

Servidumbre de paso de línea eléctrica de baja tensión

En una zona suburbial, Luis, propietario de una vivienda en dicha zona, permite el paso de una compañía eléctrica para realizar la instalación de una línea de baja tensión en su propiedad, permitiendo el suministro de electricidad a la comunidad de su vecindario. A cambio, Luis recibe una contraprestación y la promesa del mantenimiento de dicha línea.

TELEOK, Una empresa dedicada al mundo de las telecomunicaciones, necesita expandir la red de fibra óptica de una zona residencial de Vera, Almería.  TELEOK consigue obtener una servidumbre de paso a través de distintas propiedades de carácter privado para poder tender los cables de fibra óptica. Los propietarios afectados por esta situación acuerdan permitir este acceso a cambio de una mejora en la conectividad del Internet, así como una mejora en su línea de móvil (Total, ya puestos a pedir…).

Servidumbre de paso finca rustica

Alberto, residente en una zona de montaña de Castilla – La Mancha es propietario de una finca rústica y necesita acceder a unas instalaciones de almacenamiento donde guarda importantes máquinas de cosecha y, casualidades de la vida, la única forma de acceso es atravesando la propiedad de su querido amigo y vecino, Abel. Gracias a Dios son muy buenos amigos, por lo tanto, acuerdan establecer una servidumbre de paso, permitiendo que el bueno de Alberto sea capaz de tener acceso a sus instalaciones y pueda así sacar a pasear sus preciosos tractores.

Debemos destacar que, además de los ejemplos expuestos (que suelen ser los ejemplos más comunes), existen diferentes formas de constitución y establecimiento de las servidumbres de paso, atendiendo a las necesidades y a las circunstancias de las propiedades que se vean involucradas).

 4. Conclusión

A modo de conclusión, podemos finalizar diciendo que la servidumbre de paso es un derecho real basado en la limitación de la propiedad de una finca (fundo sirviente) para permitir la salida o la entrada a otra propiedad (fundo dominante). La constitución de esta deberá realizarse o bien mediante escritura pública o mediante otro documento escrito.

Llegados a este punto solo me queda darte la enhorabuena por acompañarme y por entender qué son las servidumbres de paso. A diferencia de otras servidumbres, la servidumbre de paso es bastante clara y sencilla. Hemos podido ver cómo esta servidumbre tiene bastante uso en la práctica y su utilidad es bastante notoria para el titular de este derecho real de servidumbre.

¡Muchas gracias por acompañarnos!