División de la Cosa Común explicada con 2 ejemplos

¿Tienes alguna cosa a medias con otra persona? ¿Sabes que es posible la división de la cosa común? 

Hay una frase que me gusta mucho y es que “las medias son para las piernas”. Lo que quiero decir es que, a veces, tener algo a medias con otra persona no sale como esperamos, y tener la posibilidad de dividirla y que cada uno se quede con su parte supone en muchos casos un gran alivio para las partes titulares de la cosa.

Tanto como si tienes algo a medias con otra persona como si no, te aconsejo que sigas leyendo, porque es muy probable que en un futuro te encuentres en esta posición.

Por ello, en menos de 5 minutos voy a condensar la información más relevante de esta figura donde vas a aprender qué supone la división de la cosa común, cómo y cuándo se puede dividir, los requisitos esenciales y el procedimiento previsto para ello.

Además, como es normal en Derecho Virtual, lo acompañaré con diversos ejemplos que faciliten la comprensión.

Sin más dilatación, ¡comenzamos!

¿Qué entendemos por división de la cosa común?

La división de la cosa común (actio communi dividundo) es aquel derecho que tiene cada uno de los copropietarios de un bien para cesar en la titularidad que ostenta sobre él.

Por lo tanto, la propiedad del bien es compartida entre dos o más personas, y puede desear poner fin a la copropiedad tanto uno como todos los propietarios.

¿Dónde se prevé la división de la cosa común?

La división de la cosa común se prevé en el artículo 400 del Código Civil, el cual establece el procedimiento legal para que las partes den trámite a esta situación y le pongan fin.

¿Cuáles son los requisitos para la división de la cosa común?

Como he dicho anteriormente, si un copropietario quiere poner fin a tener una cosa en común con otra persona, puede hacerlo. Ahora bien, antes de ello, se deberán tener en cuenta dos requisitos:

• El primero, se trata de averiguar si el copropietario que quiere poner fin a la situación mencionada tiene un pacto de permanencia que no le permita dividir el bien.

Se trata de la posibilidad que permite el Código Civil de poder pactar la conservación de la cosa común sin dividirla durante máximo 10 años, salvo nuevo acuerdo de prórroga.

• El segundo, consiste en determinar si el bien es susceptible de división o no. Es decir, si el bien, una vez dividido, no sufre un detrimento por el proceso de división ni pierde su valor, naturaleza o funcionabilidad. 

Así lo establece el artículo 401 del Código Civil, pues no permite a los copropietarios exigir la división de la cosa común cuando, como resultado, la cosa devenga inservible para su uso. 

Por lo tanto, cuando nos encontremos con una cosa que es divisible, se procederá a la división material y cada copropietario percibirá, cuando se ejerza la acción de división de la cosa común, una parte proporcional a su participación en la titularidad del bien.

Ahora bien, algo muy importante a tener en cuenta es que, cuando la cosa es indivisible, o cuando al dividirla resulta inservible para el uso al que se destina, o si al dividirla se devalúa, hay que proceder a la división económica mediante su venta y reparto del precio.

¿Cuál es el procedimiento para obtener la división de la cosa común?

En primer lugar, hay que destacar que lo ideal sería que los comuneros llegaran a un mutuo acuerdo para proceder a la división de la cosa común de forma extrajudicial. Pero no nos engañemos, en la práctica esto es algo difícil si el resto no quiere poner fin a la copropiedad.

Ahora bien, eso no quiere decir que tengas la obligación de permanecer en esta situación si no quieres, sólo que lo ideal es resolverlo de forma extrajudicial y consensuada por las partes involucradas. 

Cuando esto no sea posible, nuestro Código Civil prevé el mecanismo legal de la división de la cosa común para ponerle fin. 

A colación, cabe destacar la reciente reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) llevada a cabo por el Real Decreto-Ley 6/2023 de 19 de diciembre, que ha establecido un cambio respecto del procedimiento a seguir cuando la acción que se solicita en la demanda es la división de cosa común.

Con anterioridad a la última reforma de la LEC, casi todos los procedimientos judiciales de división de cosa común se sustanciaban por razón de la cuantía.

Tras la reforma, todas las demandas de división de cosa común deben tramitarse a través de las normas del juicio verbal por razón de la materia, por lo que será independiente del valor del bien, así lo recoge el artículo 250.1.16º de la LEC. 

Muchas veces no resulta tan fácil separar entre lo que se entiende como bien divisible y lo que no. Esto se debe a que es posible que no sea la separación material o jurídica quien lo impide, sino porque pueden darse distintas circunstancias. Entre ellas:

• Que la división esté prohibida por una norma.

Por ejemplo, podríamos pensar en la normativa urbanística de un determinado municipio, la cual prevé que, para poder dividir una parcela, debe cumplir con un determinado tamaño, como serían 2.000 m2. Esto quiere decir que, si una pareja que tiene una parcela de 3.000 m2 en copropiedad, y quieren proceder a su división, no podrían quedarse cada uno con un trozo de 1.500 m2, pues existe una normativa que lo impide.

• Que la división del bien desmerezca su valor.

Por ejemplo, una parcela cuyo suelo es urbanístico, destinado a la construcción de un edificio, pero al dividirlos la superficie resultante sería insuficiente para tal construcción.

• Que la división del bien dé lugar a que el mismo resulte inservible para el uso al que estaba destinado.

Por ejemplo, una parcela destinada a la explotación de 6.000 cabezas de ganado en una superficie total de 3.000 m2. Si la parcela tiene tres copropietarios y se divide en tres partes, ya no podría destinarse al uso habitual de la misma, puesto que sería inviable la explotación de 6.000 animales en una superficie tan pequeña para ello.

Para profundizar más en el tema, en el siguiente apartado se prevén dos supuestos prácticos susceptibles de darse en la realidad. 

Ejemplos prácticos

Ejemplo 1: Marina y Carlos, compran a medias una parcela

Marina y Carlos, tras 5 años de noviazgo y muy enamorados, decidieron adquirir de forma proindivisa una parcela con el objetivo de tener un oasis de relajación y construir una piscina.

Al año, “se les murió el amor de tanto usarlo” y mantienen una pésima relación.

Marina no quiere seguir en copropiedad con su expareja, por lo que intenta llegar a un acuerdo para comprar su parte a Carlos pero éste se niega.

Marina también le ofrece dividir la parcela en dos, pues todavía es un terreno virgen sin nada construido y plantado. Sin embargo, Carlos no quiere porque considera que la parcela se desvaluaría.

Así las cosas, Marina interpone demanda de división de la cosa común, siendo el juez competente el que decidirá si ordenará la división del bien o su venta, asegurando en todo momento que la operación se lleve a cabo de forma justa para ambos.

En este caso, la parcela podría entenderse como un bien divisible, pudiendo ser asignado un trozo de parcela a cada una de las partes.

Ejemplo 2: Perico, Antonio y Lucía, heredan un piso en Canarias de sus padres

Estos tres hermanos heredaron a partes iguales un piso de sus padres sito en Canarias.

Su relación es bastante mala, pues entre ellos median diferencias inconciliables. No se ponen de acuerdo en cuál de ellos se va a adjudicar el piso a cambio de que los otros dos hermanos le abonen su parte.

Perico no quiere seguir en copropiedad con Antonio y Lucía, por lo que solicita al Juzgado competente que proceda a la venta del bien (puesto que se trata de un bien que no es divisible) en subasta pública y reparta las ganancias obtenidas en tres partes iguales para cada uno de los hermanos.

Conclusiones

Antes de continuar, quería felicitarte por concluir la lectura del artículo y llegar hasta aquí. A lo largo del mismo, has conocido la posibilidad de poner fin a la copropiedad de un bien que tengas con otra u otras personas a través de la división de la cosa común, salvo que exista pacto en contrario por un máximo de 10 años prorrogables.

Esta figura encuentra su regulación en el artículo 400 del Código Civil, y el procedimiento a seguir, tras la reforma de la LEC, sería el de juicio verbal por razón de la materia.

No obstante, para que esto sea posible deben darse dos requisitos: que no exista pacto de permanencia y que la cosa común sea divisible.

Para finalizar, a lo largo del artículo hemos visto distintos ejemplos prácticos.

Espero que te haya servido de utilidad.

¡Hasta pronto!