Tracto sucesivo: la clave para entender los contratos a largo plazo con ejemplos

¡Hola, amigo/a! Si has llegado hasta aquí es porque estás interesado/a en el mundo del derecho y más específicamente en el tracto sucesivo. O puede que seas un estudiante de derecho que necesita información rápida sobre este concepto. Sabemos que este puede ser un tema complicado y abstracto, pero no te preocupes, estamos aquí para ayudarte a entenderlo.

El tracto sucesivo es un concepto clave en el derecho civil español y es esencial para comprender correctamente el funcionamiento de nuestro sistema jurídico. Este tema es muy importante en la práctica jurídica y es algo que te encontrarás con frecuencia en el mundo laboral.

Es uno de los primeros conceptos que verás en la carrera y que despliega su importancia tanto en obligaciones y contratos, como derechos reales e inclusive en derecho mercantil con el derecho concursal

En este artículo, vamos a explicarte qué es el tracto sucesivo, los diferentes tipos que existen y algunos ejemplos para que puedas entenderlo de una manera sencilla y accesible. Nuestro objetivo es que al final del artículo puedas aplicar los conocimientos adquiridos en casos reales.

¡Así que adelante, vamos a empezar!

¿Qué es el tracto sucesivo? El concepto en las obligaciones y los contratos

Para empezar de todas las aproximaciones que se pueden hacer en la clasificación de las obligaciones una es la distinción entre obligaciones de tracto único y las de tracto sucesivo.

Las obligaciones de tracto único como su propio nombre indica solamente se cumplen una vez y se extinguen. En cambio, el tracto sucesivo es un concepto en las obligaciones que se refiere a aquellas obligaciones cuyo cumplimiento se desarrolla en el tiempo mediante una serie de actos de quien es el deudor.

Por ejemplo, imagina que tienes una obligación de darle a un amigo tu ordenador, porque te lo ha comprado, por ejemplo, pues eso es una obligación de tracto único. Ahora imagina que eres profesor particular y te han contratado un chico para que le des clases pues eso es una obligación de tracto sucesivo.

En el mundo del derecho podemos llegar a distinguir dos tipos de obligaciones de tracto sucesivo: continuas y periódicas.

Las obligaciones continuas son aquellas en las que el deudor debe mantener un comportamiento continuado durante cierto tiempo, mientras que las obligaciones periódicas son aquellas que pueden cumplirse en un solo acto, pero que se sustituyen por varios actos que el deudor debe repetir durante ciertos periodos de tiempo.

Por ejemplo, en nuestro anterior ejemplo las clases particulares son periódicas. Pero imagina que tienes una casa en el campo y tu vecino te ha impuesto una servidumbre de paso- tenemos una artículo explicando que es por si no lo sabes- y le tienes que dejar pasar, pues eso es un ejemplo de una obligación continua.

La distinción entre obligaciones de tracto único y sucesivo es importante para determinar si la obligación se ha cumplido, ya que el recibo del último plazo del crédito extingue la obligación en cuanto a los plazos anteriores si el acreedor no hace la oportuna reserva.

En cuanto al plazo de prescripción, las obligaciones periódicas se rigen por el plazo del artículo 1966.3 del Código Civil, y la acción para exigir el cumplimiento prescribe a los cinco años cuando el pago haya de hacerse por años o plazos más breves.

La distinción entre ambas clases de obligaciones también es importante en relación con la posible aplicación de la llamada cláusula “rebus sic stantibus”, ya que la obligación de tracto sucesivo puede verse afectada por un cambio de circunstancias que justifique su modificación o extinción. En este sentido, se ha establecido que la cláusula “rebus sic stantibus” solo se puede aplicar a las obligaciones de tracto sucesivo, ya que en las obligaciones de tracto único no tiene sentido.

Por ejemplo, imagina que tienes contratado un servicio de streaming -vamos a llamarlo TEFLIS- y tu mes a mes tienes que pagar el servicio, pero resulta que hay una serie de problemas muy graves en el país y te va a resultar difícil pagarlo pues podrías intentar usar la cláusula rebus sin stantibus para intentar modificar la situación del contrato.

Como te habrás dado cuenta las obligaciones de tracto sucesivo suelen ir ligadas a contratos, exactamente una forma de clasificar a los contratos es si son de tracto sucesivo o de tracto único.

Por ejemplo, imagina una compraventa a plazos, tú te has comprometido a entregar a tu amiga una cosa y ésta se obliga a darte por ella un precio cierto de forma total o parcialmente aplazada en tiempo determinado a partir de la perfección del contrato.

De esta manera, el comprador tiene que realizar su obligación que es la de pagar el precio pactado durante un lapso sucesivo de tiempo por eso es a plazos y no se extinguirá el contrato hasta que no hayan transcurrido todos los plazos y se haya pagado el precio total.

Por otro lado, el vendedor, que eres tú está obligado a entregar lo que se haya comprometido a dar y deberes de hacer que tu amiga, que es la compradora disfrute de la cosa de forma pacífica sin que nadie la moleste.

Pero sin duda alguna, el contrato típico de tracto sucesivo, el que te pondrán de ejemplo es el contrato de arrendamiento. En este contrato donde una de las partes da a la ora el uso de una cosa por un tiempo determinado y un precio cierto. Obviamente es de tracto sucesivo porque no te alquilan una casa una vez y ya, sino que se prologa en el tiempo.

Ahora bien ¿Por qué usar esta figura? ¿Por qué no hacer muchos contratos etc?

En primer lugar, es importante destacar que los contratos de tracto sucesivo son útiles y necesarios en situaciones en las que las partes requieren de una relación contractual sostenida en el tiempo para satisfacer sus necesidades económicas y sociales. Por ejemplo, en el caso de un contrato de compraventa a plazos, el comprador puede obtener un bien que de otra manera no podría adquirir, mientras que el vendedor asegura una fuente estable de ingresos. Un ejemplo de ello sería una compraventa de un coche.

Además, los contratos de tracto sucesivo permiten a las partes establecer términos y condiciones a largo plazo que brindan seguridad y estabilidad a la relación contractual. Por ejemplo, en el caso de un contrato de arrendamiento a largo plazo, el arrendatario puede asegurarse el uso de un bien durante un período prolongado de tiempo, mientras que el arrendador tiene la certeza de recibir ingresos estables.

Otro aspecto a destacar es que, en algunos casos, los contratos de tracto sucesivo permiten a las partes adaptar sus obligaciones a medida que evolucionan las circunstancias. Por ejemplo, en el caso de un contrato de suministro a largo plazo, las partes pueden modificar las cantidades o especificaciones de los bienes o servicios suministrados en función de las necesidades cambiantes del comprador.

Por ejemplo, imagina este servicio de streaming que hemos llamado TEFLIS. Tiene varios planes uno que incluye 3 pantallas full hd por 20 € al mes y otro más barato que solo tiene una pantalla por 13 €. Ahora imagina que hace dos meses lo tenías con tu pareja, pero habéis roto y ante eso decides cambiarte al plan de una pantalla, pues en vez de firma un nuevo contrato se modifica el anterior ya está.

En resumen, los contratos de tracto sucesivo son útiles porque permiten a las partes establecer relaciones contractuales sostenidas en el tiempo, brindando seguridad, estabilidad y adaptabilidad a circunstancias cambiantes y satisfacción de necesidades económicas y sociales.

Aunque la duración sostenida en el tiempo es una condición esencial, es importante tener en cuenta que no son las partes las que deciden que el contrato sea de tracto sucesivo, sino que la función económico-social que persiguen impone este carácter sucesivo.

¿Es lo mismo que un contrato a futuro?

Uno de los errores más comunes es confundirlos con los contratos a futuro, pero es muy importante destacar que no son lo mismo.

En un contrato de tracto sucesivo, la obligación de las partes se extiende en el tiempo y la ejecución de la prestación es periódica. Por ejemplo, en un contrato de servicios de mantenimiento, la prestación se realizará periódicamente durante un período acordado.

En cambio, en un contrato a futuro, la obligación de las partes se extiende en el tiempo, pero la ejecución de la prestación es única. Por ejemplo, en un contrato para la construcción de una casa, la prestación se realizará una sola vez en el futuro. Aunque la casa tarde mucho tiempo en construirse.

En resumen, mientras que en un contrato de tracto sucesivo la dilación en el tiempo atañe a la misma ejecución del contrato, en un contrato a futuro la dilación en el tiempo es necesaria para la producción de un resultado futuro, pero la ejecución de la prestación es única.

Es importante tener en cuenta esta diferencia para elegir el tipo de contrato adecuado para cada situación contractual, porque los efectos jurídicos de un contrato de tracto sucesivo son diferentes a los de tracto único. Sigue leyendo para saberlo

Efectos jurídicos

El contrato de tracto sucesivo tiene efectos jurídicos particulares que lo diferencian de los contratos de tracto único.

En primer lugar, en el caso de que se declare la nulidad del contrato de tracto sucesivo, los efectos de dicha declaración no tendrán un carácter retroactivo como suele ser en los contratos de tracto único. Esto se debe a que en los contratos de tracto sucesivo es imposible prescindir de los efectos ya producidos-la mayoría de las veces-, por lo que la declaración de nulidad solo producirá efectos hacia el futuro (ex tunc).

En otras palabras, imagina que tienes contratado tu contrato de luz que es de tracto sucesivo y porque quieres ahorrar has decido instalar placas solares y dar de baja tu contrato de luz de toda la vida. Pues tranquilo que no vas a tener que devolver la luz que hayas consumido cuando tenías el contrato.

En segundo lugar, en caso de que la cosa objeto del contrato sea destruida fortuitamente, la obligación de la contraparte se extinguirá en vez de mantenerse vigente como sucede en los contratos de tracto único.

Para acabar, en algunos casos y para proteger al contratante más débil, como puede ser el caso de los consumidores o usuarios, se admite la revisión del contrato de tracto sucesivo si se vuelve excesivamente oneroso para ellos.

En resumen, los efectos jurídicos del contrato de tracto sucesivo tienen particularidades que los diferencian de los contratos de tracto único, especialmente en cuanto a la retroactividad de la nulidad, la extinción de la obligación ante la destrucción fortuita de la cosa y la posibilidad de revisión en casos excepcionales.

Otros tipos de tracto sucesivo: El tracto sucesivo registral

Ahora bien, tal como te hemos dicho antes este concepto de tracto sucesivo se aplica en otros ámbitos de nuestro derecho y por eso ahora vamos a explicarte muy brevemente como se aplica ese concepto en el derecho registral.

El tracto sucesivo registral es un principio del Derecho Registral que establece que para inscribir o anotar títulos que declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles, es necesario que conste previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos.

De esta manera, se garantiza la legalidad de la transmisión de derechos reales, dando seguridad jurídica a los titulares de estos. Por eso, es tracto sucesivo porque tiene que haber una continuidad en el registro que se extienda a lo largo del tiempo.

Por ejemplo, imagina que compras una casa y la quieres inscribir pues para poder hacerlo tienes que comprobar que el que te la compro la registro.

Además, el principio de tracto sucesivo tiene distintos efectos, como que si quien otorga un derecho real no aparece como titular de este en el Registro de la Propiedad, el nuevo titular tampoco podrá ser inscrito, y que aquello que no se haya inscrito en el Registro de la Propiedad no afecta a quien realiza un contrato basándose en lo que sí está registrado.

Siguiendo el ejemplo anterior, imagina que quien te la vendió la heredero de sus padres y sus padres no la habían inscrito y por ende él tampoco, pues tú no podrás inscribirla.

En caso de que una persona adquiera su derecho de otra que no aparece inscrita en el Registro, la inscripción será denegada, pero existe la posibilidad de realizar un expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido.

En nuestro ejemplo, deberías primero de inscribir la propiedad de los padres, después la de tu vendedor y ya podría tú inscribirla.

Existen algunas excepciones al principio de tracto sucesivo, como en el caso de mandatarios, representantes, liquidadores, albaceas y otras personas que actúen temporalmente como órganos de representación y dispongan de intereses ajenos en la forma permitida legalmente, así como en los casos en que los herederos ratifican contratos privados hechos por su causante o venden o ceden a un coheredero fincas adjudicadas proindiviso a los vendedores o cedentes.

Ejemplos

Ahora que ya sabemos todo lo que se tiene que saber sobre el tracto sucesivo vamos a ver una serie de ejemplos prácticos.

Un contrato por el cual se va a hacer una reforma de un baño entre la compañía “Reformas Fácil” y el matrimonio formado por Juan Pérez y María García. Es un contrato de tracto único porque se trata de un trabajo que se realiza una sola vez y no hay una obligación de continuar en el futuro.

En este caso, las partes acuerdan que la compañía llevará a cabo la reforma del baño de la vivienda de Juan y María por un precio acordado previamente y en un plazo determinado.

Un contrato de arrendamiento de una habitación por parte de la estudiante Laura Fernández a la propietaria del piso, Ana López. Es un contrato de tracto sucesivo periódico mensual porque se trata de un alquiler que se renueva automáticamente cada mes, y por lo tanto, se crea una obligación periódica para ambas partes.

En este caso, Laura alquila una habitación en el piso de Ana mientras estudia en Madrid, y ambas partes acuerdan las condiciones de este alquiler, como el precio y la duración del contrato.

Un contrato de servicios de revistas digitales de la compañía “El Placer de Leer” al estudiante de medicina Carlos Rodríguez. Es un contrato de tracto sucesivo periódico mensual porque la compañía se compromete a enviarle al estudiante revistas digitales de forma periódica y Carlos se compromete a pagar el precio correspondiente a esa suscripción de forma mensual.

Este contrato establece las condiciones de uso y de pago de los servicios ofrecidos.

Un contrato por el cual el agricultor Antonio García se compromete a vender su cosecha de manzanas a la empresa “Frutas del Sur” en un futuro. Es un contrato de tracto único a futuro porque se trata de un contrato que se celebra para la entrega de una sola cosecha en un momento determinado en el futuro, y no se crea una obligación periódica para ninguna de las partes.

En este caso, Antonio y la empresa acuerdan las condiciones de la venta de la cosecha, como el precio y la cantidad, y establecen una fecha para la entrega de las manzanas.

Una nieta llamada Julia hereda de su abuelo unas tierras en el pueblo, pero cuando va a inscribirlas a su nombre resulta que el abuelo no inscribió la compra que hizo para adquirirlas del anterior dueño y la nieta tiene que instar expediente de dominio para la reanudación y poder inscribir ella las tierras.

En este caso, se trata de un procedimiento judicial para poder inscribir la propiedad de unas tierras que no se pudieron inscribir a nombre del abuelo por algún motivo. Este procedimiento es un ejemplo de tracto sucesivo regitral que se ha roto.

Conclusiones

Ahora para concluir os dejamos un resumen de lo tratado en este artículo. En primer lugar, hemos definido qué es un contrato de tracto sucesivo y hemos explicado las diferencias entre este tipo de contrato y el contrato de tracto único.

Además, hemos señalado que los contratos de tracto sucesivo se caracterizan por su duración prolongada en el tiempo y por tener prestaciones periódicas y reiteradas. Después, hemos presentado varios ejemplos de contratos de tracto sucesivo para ilustrar mejor su funcionamiento y las características específicas que presentan cada uno de ellos.

Es importante tener en cuenta que, en los contratos de tracto sucesivo, cada prestación debe ser cumplida de manera individual y autónoma, por lo que su incumplimiento no implica necesariamente la terminación del contrato en su totalidad.

En conclusión, los contratos de tracto sucesivo son muy comunes en distintas ramas del derecho, como en el ámbito laboral, el arrendamiento, los servicios, entre otros.

Es fundamental conocer las características y especificidades de cada contrato para poder cumplir con las obligaciones y evitar posibles conflictos en el futuro. Esperamos que este artículo haya sido útil para los estudiantes de derecho y que os haya brindado una mejor comprensión de este tema.