¿Sabes qué es la propiedad horizontal? te la explicamos con 3 ejemplos

Seguro que has escuchado en muchas ocasiones el concepto “propiedad horizontal” pero ¿sabes realmente a qué se refiere y en qué consiste? pues quédate que te lo explicamos en el presente post.

La propiedad horizontal hace referencia a una forma especial de copropiedad en la cual existen varios copropietarios que comparten la propiedad de un edificio o conjunto de viviendas que se encuentra dividido en pisos u otro tipo de vivienda, teniendo así espacios de uso común y espacios de uso privativo.

Su regulación la encontramos tanto en el artículo 396 de nuestro Código Civil, en virtud del cual se determina que los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute.

Aunque su regulación en profundidad la encontramos en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.

Ámbito de aplicación

¿A qué construcciones o tipo de comunidades resulta de aplicación la ley de propiedad horizontal? pues bien, esta ley se aplica a:

• Las comunidades de propietarios.
• Comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal.
• A los complejos inmobiliarios privados, en los términos establecidos en la ley 49/1960.
• A las subcomunidades, entendiendo por tales las que resultan cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el título constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica.
• A las entidades urbanísticas de conservación en los casos en que así lo dispongan sus estatutos.

¿Cómo se constituye una propiedad horizontal?

La constitución de la propiedad horizontal se realiza mediante una escritura pública de división horizontal del inmueble. El promotor del edificio la otorga y la inscribe en el Registro de la Propiedad. Esto permite vender individualmente los pisos, locales y otros elementos, así como distribuir la responsabilidad hipotecaria.

El contenido que debe tener el título de constitución es el siguiente:

• Descripción tanto del inmueble en su conjunto como de cada piso o local al que se asignará un número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.
• Cuota de participación: se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.
• Reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.

Órganos de gobiernos que podemos encontrar en el régimen de propiedad horizontal

En este especial sistema de copropiedad podemos encontrar una serie de órganos de gobiernos tales como:

• La Junta de propietarios.
• El presidente y, en su caso, los vicepresidentes.
• El secretario.
• El administrador.

No obstante, en los estatutos, o por acuerdo mayoritario de la Junta de propietarios, podrán establecerse otros órganos de gobierno de la comunidad, sin que ello pueda suponer menoscabo alguno de las funciones y responsabilidades frente a terceros que esta Ley atribuye a los anteriores.

Derechos y obligaciones de los copropietarios en propiedad horizontal

Los copropietarios en propiedad horizontal tienen una serie de derechos garantizados por la ley. Estos derechos incluyen:

1. Dominio exclusivo sobre su unidad inmobiliaria: Cada copropietario tiene el derecho de tomar decisiones dentro de su propiedad sin interferencia de otros miembros de la comunidad. Puede vender, gravar o ceder la tenencia de su unidad a cualquier título.
2. Uso de áreas comunes: Los copropietarios tienen derecho a utilizar las áreas comunes de la propiedad horizontal, como ascensores, jardines, piscinas y pasillos. No obstante, este derecho está limitado por el cumplimiento de una serie de normas establecidas para cada área, sin que el uso legítimo de éstas por unos copropietarios afecta al uso legítimo de los demás copropietarios.
3. Participación en decisiones: Los copropietarios pueden participar en la toma de decisiones relacionadas con el buen funcionamiento, manejo, mantenimiento y conservación de la propiedad. Para ejercer este derecho de votación se deben cumplir los requisitos que se suelen recoger en cada estatuto de comunidad de propietarios.

Además de estos derechos, también existen obligaciones o deberes para los copropietarios:

1. Pago de cuotas de administración: Es fundamental que los copropietarios paguen las cuotas de administración o gastos comunes en las fechas establecidas para así poder financiar tanto los servicios necesarios de la administración, como el mantenimiento del edificio o comunidad.

Extinción del régimen de propiedad horizontal

El régimen de propiedad horizontal se extingue tanto por la destrucción del edificio, salvo pacto en contrario. Se estimará producida aquélla cuando el coste de la reconstrucción exceda del cincuenta por ciento del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, a menos que el exceso de dicho coste esté cubierto por un seguro.

También se extinguirá la propiedad horizontal por conversión en propiedad o copropiedad ordinarias, es decir, si los copropietarios deciden convertir la propiedad horizontal en una comunidad de copropiedad o de bienes, se produce la extinción.

Otra forma de extinción de este régimen es mediante expropiación forzosa, en el caso de que el edificio sea expropiado por razones de utilidad pública.

Asimismo, en virtud de lo dispuesto en el artículo 396 del Código Civil, las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.

En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.

Ejemplos prácticos

1.Ejemplo de propiedad horizontal

Imagina un edificio de apartamentos con diez unidades en total. Cada unidad es propiedad de una persona diferente, pero todos los propietarios comparten la propiedad de las áreas comunes, como pasillos, escaleras, jardines y áreas de recreación.

Cada propietario tiene el título de propiedad de su apartamento específico y tiene el derecho exclusivo de usar y disfrutar de ese espacio de acuerdo con las leyes y regulaciones locales.

Los propietarios también comparten la responsabilidad de mantener las áreas comunes del edificio. Esto puede implicar el pago de cuotas de mantenimiento o la participación en la administración de la propiedad a través de una junta de propietarios o una asociación de copropietarios.

Las decisiones sobre el mantenimiento, las mejoras o cualquier otro asunto relacionado con las áreas comunes generalmente se toman en asambleas de propietarios, donde cada propietario tiene derecho a voto en proporción a su participación en la propiedad.

2. Ejemplos de derechos de los copropietarios en régimen de propiedad horizontal

1. Derecho de uso exclusivo: Tengo el derecho exclusivo de usar y disfrutar de mi unidad (apartamento/local) según lo establecido en las normas y regulaciones de la propiedad horizontal.
2. Derecho a participar en decisiones: Puedo participar en las asambleas de copropietarios y tengo derecho a votar en los asuntos que afecten al edificio y a sus áreas comunes.
3. Derecho a información: Tengo acceso a la información relevante sobre la administración y las finanzas del edificio, incluyendo estados financieros y actas de las reuniones.
4. Derecho a impugnar decisiones: Tengo el derecho de impugnar cualquier decisión que considere contraria a la ley o que vaya en contra de los intereses comunes de los copropietarios.

3. Ejemplo de extinción de propiedad horizontal por expropiación

En un área urbana, el gobierno decide realizar un proyecto de desarrollo que requiere la demolición de un edificio de apartamentos. Tras un proceso de expropiación, los propietarios del edificio reciben una compensación justa por sus unidades. Como resultado, se procede a la extinción de la propiedad horizontal. Los propietarios firman un acuerdo de extinción que reconoce la expropiación y la compensación recibida, y se presenta ante las autoridades pertinentes para su registro.

Conclusiones

Si has llegado hasta aquí enhorabuena, ya tienes un conocimiento amplio de en qué consiste el régimen de propiedad horizontal, siendo el ejemplo típico y que todos conocemos el de un edificio dividido en varios pisos, donde cada propietario tiene su parte privativa (su vivienda, trastero, garaje) y su parte de uso común (zonas comunes tales como piscina, instalaciones, ascensor, rellano…).

La propiedad horizontal es un régimen de propiedad bastante extendido y común en nuestro país, encontrándose específicamente regulado en nuestro ordenamiento jurídico protegiendo así el derecho de propiedad de cada copropietario. En el presente artículo hemos visto además cómo se debe de constituir dicho régimen especial de propiedad, los derechos y obligaciones de cada copropietario y cómo se puede extinguir.