Seguro que has oído hablar de las servidumbres, si no sabes en qué consiste estas en el lugar correcto. Primeramente, recordemos que una servidumbre es un derecho real consistente en un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño. El inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre se llama predio dominante mientras que el que la sufre, se denomina predio sirviente.
Existen numerosos tipos de servidumbres, pero en el presente artículo nos centraremos en la servidumbre de desagüe, cuya regulación la encontramos en los artículos 586 y siguientes de nuestro Código Civil.
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Definición
La servidumbre de desagüe es un tipo de servidumbre predial que permite a una propiedad (la “propiedad dominante”) utilizar los sistemas de drenaje de otra propiedad (la “propiedad sirviente”) para desaguar el agua de lluvia u otros tipos de aguas residuales.
El propietario de un edificio está obligado a construir sus tejados o cubiertas de manera que las aguas pluviales caigan sobre su propio suelo o sobre la calle o sitio público, y no sobre el suelo del vecino. Aun cayendo sobre el propio suelo, el propietario está obligado a recoger las aguas de modo que no causen perjuicio al predio contiguo.
Cuando el corral o patio de una casa se halle enclavado entre otras, y no sea posible dar salida por la misma casa a las aguas pluviales que en él se recojan, podrá exigirse el establecimiento de la servidumbre de desagüe, dando paso a las aguas por el punto de los predios contiguos en que sea más fácil la salida y estableciéndose el conducto
Así, la servidumbre de desagüe se establece cuando una propiedad no tiene acceso directo a un sistema de drenaje público o cuando no puede drenar adecuadamente el agua de lluvia o aguas residuales dentro de su propio terreno sin afectar negativamente a las propiedades circundantes.
En este acuerdo, el propietario de la propiedad sirviente concede derechos al propietario de la propiedad dominante para permitir el paso de agua a través de su propiedad. Esto puede implicar la instalación y mantenimiento de tuberías, zanjas u otros dispositivos de drenaje que atraviesen la propiedad sirviente para dirigir el agua hacia una alcantarilla pública, un sistema de drenaje pluvial o un cuerpo de agua apropiado.
¿Cómo se constituye una servidumbre de desagüe?
La constitución de una servidumbre de desagüe implica principalmente un acuerdo entre el propietario de la propiedad que necesita evacuar agua (predio dominante) y el propietario de la propiedad a través de la cual el agua pasará (predio sirviente). Este acuerdo se formaliza mediante un documento legal, que establece los términos y condiciones de la servidumbre, como la ubicación del desagüe, los derechos de acceso y mantenimiento, y cualquier compensación financiera. Una vez redactado y firmado este documento, se registra en el Registro de la Propiedad para que sea legalmente válido y vinculante para los propietarios actuales y futuros.
Derechos del predio dominante en la servidumbre de desagüe
- Derecho de paso del agua: El predio dominante tiene el derecho de permitir que el agua fluya a través de la propiedad sirviente para alcanzar un sistema de drenaje público, una zanja de desagüe o un cuerpo de agua apropiado.
- Derecho de instalación y mantenimiento: El predio dominante puede tener el derecho de instalar y mantener las estructuras necesarias para facilitar el paso del agua, como tuberías, canaletas o zanjas de drenaje, en la propiedad sirviente.
- Derecho a un flujo de agua adecuado: El predio dominante tiene derecho a un flujo de agua adecuado a través de la servidumbre de desagüe, asegurando que el sistema funcione correctamente y que el agua se evacúe de manera eficiente.
- Derecho a la reparación y mejoras: Si es necesario, el predio dominante puede tener derecho a realizar reparaciones o mejoras en el sistema de drenaje de la propiedad sirviente para garantizar su eficacia y evitar problemas de inundaciones o acumulación de agua.
- Derecho a la continuidad: El predio dominante tiene derecho a que la servidumbre de desagüe permanezca en vigor durante el tiempo necesario para asegurar un adecuado drenaje de agua y prevenir daños a su propiedad debido a inundaciones u otros problemas relacionados con el agua.
Estos derechos están destinados a garantizar que el predio dominante pueda utilizar el sistema de desagüe de manera efectiva y mantener su propiedad libre de problemas relacionados con el agua. Sin embargo, deben ejercerse de manera razonable y sin causar daño o interferencia indebida a la propiedad sirviente.
Derechos del predio sirviente en la servidumbre de desagüe
En una servidumbre de desagüe, el predio sirviente también tiene derechos específicos para proteger sus intereses y garantizar que el uso de su propiedad en beneficio del predio dominante sea razonable y equitativo. Algunos de los derechos típicos del predio sirviente en una servidumbre de desagüe incluyen:
- Derecho a una compensación justa: El predio sirviente tiene derecho a recibir una compensación justa por permitir el paso del agua a través de su propiedad. Esta compensación puede ser en forma de pagos periódicos, una suma global inicial o la asunción de ciertos costos asociados con el mantenimiento del sistema de desagüe.
- Derecho a limitar el impacto: El predio sirviente tiene derecho a establecer limitaciones razonables sobre el uso de su propiedad para evitar daños o interferencias excesivas. Por ejemplo, puede establecer restricciones sobre la ubicación o el tamaño de las estructuras de drenaje para minimizar el impacto visual o el riesgo de daños a la propiedad.
- Derecho a la reparación y mantenimiento: El predio sirviente tiene derecho a que el predio dominante mantenga en buen estado el sistema de desagüe y a exigir reparaciones si es necesario para prevenir daños a la propiedad sirviente.
- Derecho a la seguridad: El predio sirviente tiene derecho a que se tomen medidas para garantizar que el sistema de desagüe no represente un riesgo para la seguridad de la propiedad o de las personas que la habitan. Esto puede incluir la implementación de medidas de seguridad adecuadas, como cercas o señalización, para proteger contra accidentes o lesiones.
- Derecho a la terminación: En ciertas circunstancias, el predio sirviente puede tener derecho a solicitar la terminación de la servidumbre de desagüe si el uso de su propiedad por parte del predio dominante resulta en un daño significativo o si ya no se justifica la existencia de la servidumbre.
Estos derechos están destinados a proteger los intereses del propietario del predio sirviente y a garantizar que el uso de su propiedad en beneficio del predio dominante sea justo y equitativo.
Extinción de la servidumbre de desagüe
- Acuerdo mutuo: Si ambas partes están de acuerdo, pueden firmar un documento que cancele la servidumbre de desagüe. Este acuerdo debe ser registrado en el Registro de la Propiedad para que sea legalmente válido.
- Cumplimiento del propósito original: Si la razón por la cual se estableció la servidumbre de desagüe ya no es relevante, por ejemplo, si se han realizado mejoras en el sistema de drenaje público que hacen que la servidumbre ya no sea necesaria, la servidumbre puede extinguirse.
- Abandono: Si el propietario de la propiedad dominante no ha utilizado la servidumbre durante un período prolongado de tiempo y no tiene intención de seguir utilizándola, el propietario de la propiedad sirviente puede solicitar la extinción de la servidumbre por abandono.
- Prescripción: En algunos casos, la servidumbre puede extinguirse por prescripción si no se utiliza durante un período de tiempo especificado por la ley, y si se cumplen otros requisitos legales.
- Mutación o fusión de propiedades: Si las propiedades dominante y sirviente se combinan en una sola propiedad, ya no hay necesidad de la servidumbre y esta se considera extinguida.
- Desaparición del canal o desagüe: si se hace desaparecer el canal o desagüe por voluntad del dueño del predio dominante.
Ejemplos prácticos
Ejemplo Nº 1
La Granja de Campo, situada en una parte más alta del terreno, tiene el derecho de instalar una zanja de drenaje que atraviesa la propiedad de la Casa del Lago para desaguar el exceso de agua hacia un canal cercano durante la temporada de lluvias.
Ejemplo Nº 2
Los propietarios del Edificio de Apartamentos tienen el permiso de utilizar una tubería de desagüe que atraviesa el estacionamiento subterráneo adyacente para dirigir el agua de lluvia hacia el sistema de alcantarillado municipal.
Ejemplo Nº 3: extinción de la servidumbre
Supongamos que una casa contigua a un edificio de apartamentos tiene una servidumbre de desagüe para permitir que el agua de lluvia fluya hacia el sistema de drenaje del edificio. Sin embargo, debido a mejoras en el sistema de drenaje de la casa y a cambios en la topografía, ya no es necesario utilizar la servidumbre de desagüe. Ambos propietarios acuerdan extinguir la servidumbre, lo que permite que cada uno tenga autonomía en el manejo del agua de lluvia en sus respectivas propiedades.
Conclusiones
En este artículo hemos conocido un poco más acerca de la servidumbre de desagüe, una de las mas desconocidas pero a su vez más comunes que podemos encontrar. Se rige por las reglas habituales del derecho de servidumbre, estableciéndose una serie de derechos y obligaciones para los titulares de ambos predios (dominante y sirviente).
Hemos visto como se constituye dicha servidumbre de desagüe así como también las posibles causas que pueden dar lugar a su extinción. Finalmente, gracias a unos ejemplos prácticos hemos obtenido una mejor visión acerca de este derecho real.
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