¿Quieres sacar una notaza en tu examen de Derechos Reales? ¿Quieres aprender de una vez a diferenciar entre las servidumbres personales y las servidumbres reales o prediales? ¿Te cuesta entender este tipo de servidumbres? No te preocupes, porque si quieres resolver estas y otras dudas similares, entonces estás en el lugar adecuado.
Entender las servidumbres reales o prediales requiere de un esfuerzo por analizar y entender los aspectos clave que las definen y diferencian con respecto a otras servidumbres y, especialmente, de las servidumbres personales (el tipo de servidumbres más cercanas en cuanto a materia y disposición en el CC). De esta forma, podemos llegar a simplificar y comprender correctamente este tipo de servidumbres.
Imponer restricciones a la altura de los edificios con el objetivo de preservar las vistas y la posible entrada de la luz a las viviendas de los vecinos, permitir que el agua fluya a través de tu propiedad evitando así inundaciones en otras propiedades o que tu vecino deje que atravieses su finca para acceder a la carretera, son algunos ejemplos de esta clase de servidumbres.
¡Acompáñame, vamos a descubrirlo juntos!
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¿Qué son las servidumbres reales o prediales?
Teniendo en cuenta lo dispuesto en los arts. 530 y 531 CC, determinamos, en primera instancia, que las servidumbres pueden ser reales o prediales y personales, además del resto de tipos de servidumbres.
La servidumbre real o predial es un tipo de servidumbre caracterizada por la relación existente entre dos predios pertenecientes a distintos propietarios, ostentando el derecho de servidumbre no una persona titular (que sería este el caso de la servidumbre personal), sino que pertenece a la persona que sea propietaria del predio o fundo conocido como dominante.
La principal diferencia con respecto a las servidumbres personales es que en las servidumbres reales o prediales se requiere la existencia de un predio o fundo dominante y un fundo sirviente, mientras que en las servidumbres personales no se requiere la existencia del fundo dominante (haciendo hincapié en la figura de las personas o de la comunidad titular de este derecho real de servidumbre), pero sí del fundo sirviente (figura común en ambos casos y cuya propiedad queda gravada y debe tolerar estas servidumbres).
Constituyen el tipo de servidumbre económica y socialmente más importantes, además de ser el tipo clásico y el único que se conserva en la mayoría de los ordenamientos jurídicos de nuestra época. Además, es bastante más común ver en la práctica las servidumbres reales o prediales que las servidumbres personales.
Por lo tanto, las servidumbres reales o prediales se basan en el aprovechamiento y el uso, es decir, el poder servirse de una propiedad ajena en beneficio o utilidad de la propiedad del fundo dominante.
Atendiendo a la naturaleza del predio beneficiado (fundo dominante), podemos clasificar y dividir las servidumbres en rústicas y en urbanas. En principio, la clave para saber ante qué tipo de finca nos encontramos se basará en la edificación o no de dicho terreno (inmueble sin edificación y dedicado a la agricultura vs inmueble edificado y con edificios pertenecientes a una granja).
Requisitos para la existencia de las servidumbres reales o prediales
- Es necesaria la existencia de dos fundos; el fundo dominante (beneficiado por la servidumbre) y el fundo sirviente (gravado con ella). La existencia de ambos fundos es un requisito o condición sine qua non para la existencia de este tipo de servidumbres.
- Ambos fundos deberán pertenecer a propietarios distintos. No tendría sentido ser acreedor y deudor de sí mismo, por lo tanto, la existencia de dos propietarios diferentes es un requisito necesario para que se produzca esta situación jurídica.
- Contigüidad de los fundos. Esto quiere decir que sea posible, según la situación de los predios, el ejercicio de la servidumbre predial. Por ejemplo: no tiene sentido establecer una servidumbre de paso de la finca “A” a la finca “J” cuando su situación es completamente distinta e inconexa y establecer una servidumbre real o predial sería inútil e ineficiente.
- El inmueble perteneciente al fundo sirviente debe encontrarse dentro del comercio. Requisito referido a que la situación del inmueble se encuentre dentro de una situación legal corriente. Los fundos fuera del comercio podrán ser fundos dominantes, nunca sirvientes, salvo que sea una imposición legal.
- Esta servidumbre deberá implicar una ventaja real para el fundo que sea dominante. Es decir, deberá existir un favor o beneficio real que justifique la existencia de dicha servidumbre, ya que, sin ello, no tiene razón de ser la constitución de esta servidumbre. Por ejemplo: que a nuestro compañero Francisco el establecimiento de una servidumbre real de paso mediante un camino le permita acceder de forma efectiva a su casa.
Características generales de las servidumbres reales o prediales
- Estamos ante derechos reales limitados sobre cosa ajena (Consulta nuestro artículo sobre derechos reales para entender a la perfección sobre este tipo de derechos). Se grava la propiedad de un inmueble perteneciente a un dueño en favor de otro inmueble cuya propiedad pertenece a otro dueño.
- Son inherentes o accesorios al dominio, es decir, son inherentes a los fundos dominante y sirviente y al consiguiente derecho de dominio. Esto quiere decir que sin la existencia del derecho de dominio no nos encontraríamos ante una servidumbre real o predial; la existencia de una precede a la del otro.
- Tiene una naturaleza perpetua, en principio y siguiendo su naturaleza, serán temporales cuando exista pacto expreso. Por ejemplo: hasta que Juan, mediante pacto expreso con Javier, no decida poner fin a una servidumbre de desagüe, esta continuará de forma indefinida.
- Son derechos indivisibles, salvo el ejercicio de este derecho, que sí podrá dividirse. Por ejemplo, que la servidumbre de paso se ejerza en determinadas horas por unos vecinos y, en otras horas, por otros vecinos.
- Carácter atípico. Aparte de aquellas servidumbres mencionadas en el propio Código Civil, las partes podrán acordar la creación de otro tipo de servidumbres.
Ejemplos prácticos de servidumbres reales o prediales
Ejemplo 1: Servidumbre de paso
Don Antonio, un ávido agricultor ubicado en el sur de España, posee un campo de cultivos que se encuentra rodeado por tierras de propietarios vecinos. Para tener acceso a su terreno, Don Antonio debía cruzar necesariamente las tierras de su vecino, Don Juan. Siendo estos tan buenos amigos, acordaron una servidumbre de paso mediante la cual Don Antonio tenía el derecho de atravesar las tierras de Don Juan para poder llegar a esos campos de cultivo (Tan preciados y queridos por Don Antonio).
Todo quedó confirmado cuando registraron esta servidumbre en el Registro de la Propiedad, garantizando así que Don Antonio iba a poder continuar con su actividad agrícola sin ningún tipo de impedimento por parte de Don Juan, es decir, que si a Don Juan le daba el arrebato de negar el tránsito a Don Antonio, este no podría hacerlo en virtud del registro de esta servidumbre de paso.
Ejemplo 2: El importantísimo derecho de luces y vistas
Doña Paula vive en una casa adosada a la de su querido vecino, Don Paco. La ventana de la sala de estar de Doña Paula daba a un patio interior perteneciente a Don Paco, limitando la entrada de luz y de aire. Sin embargo, Doña Paula (que era una mujer muy inteligente) ostentaba el derecho de luces y vistas, debidamente registrado y recogido en escritura de propiedad. Este derecho garantizaba y protegía la calidad de vida y la habitabilidad de la vivienda de Doña Paula, limitando y restringiendo las acciones que Don Paco podía llevar a cabo e impidiendo el bloqueo de la ventana o de cualquier estructura que obstaculizara el acceso de la luz y del aire a su casa.
Ejemplo 3: La servidumbre de paso para ganado
En un pequeño pueblo de Extremadura, encontramos a nuestro amigo Luis, cuya finca era el lugar ideal para poder pastar con el ganado. Sin embargo, para poder tener acceso a dicho pasto, el ganado de Luis ganado debía atravesar, entre otros terrenos, la finca de José. Frente a esta situación, ambos decidieron llegar a un acuerdo de servidumbre de paso para el ganado, permitiendo la entrada de Luis para tener acceso al pasto, todo ello mediante una compensación económica justa (como podéis observar, José no era tan “bueno” como el resto de los vecinos de los otros ejemplos). Esta servidumbre facilitaba así que la actividad ganadera de Luis se desarrollara de una forma sencilla y eficaz, asegurando, a su vez, el uso de la tierra de José de una manera equilibrada y sostenible.
Ejemplo 4: La servidumbre de desagüe
En una región montañosa, varios de los propietarios de un vecindario tenían ubicados sus terrenos en una zona de pendiente, requiriendo sistema de drenaje para evitar así inundaciones en la época de lluvias. Estos propietarios decidieron acordar una servidumbre de desagüe en la que se permitiría a los propietarios que se encontraban en zonas más altas poder canalizar el exceso del agua proveniente de las lluvias a través del resto de las tierras de los propietarios ubicados en la zona de pendiente. Esta servidumbre incluía ciertas disposiciones para poder mantener y acceder a los canales de desagüe, garantizando la protección de los propietarios frente a las inundaciones.
Conclusión
Resumiendo lo dicho hasta el momento, las servidumbres reales o prediales se constituyen como un tipo de servidumbre basado en la existencia de dos inmuebles (predio o fundo dominante y predio o fundo sirviente); son derechos reales, accesorios al dominio, perpetuas (salvo pacto en contrario), indivisibles y atípicas.
Llegados a este punto solo me queda darte la enhorabuena por acompañarnos y por entender qué son las servidumbres reales o prediales, y es que, en un principio, este tipo de servidumbres pueden parecer algo complejas y muy similares a las personales.
Entender que la necesidad de la existencia de un fundo dominante, además del resto de requisitos, es clave para delimitar esta figura jurídica. Una vez hecho esto, es sencillo entender qué manifestaciones puede llegar a tener en la práctica las servidumbres reales o prediales.
¡Muchas gracias por acompañarnos!
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