¿Te has comprado una finca y no sabes que tienes que hacer? pues bien, en este artículo te ayudaremos con ello, lo primero que tienes que hacer es inmatricular dicha finca ¿qué es la inmatriculación y como realizarla? quédate que te lo explicamos.
La inmatriculación es la inscripción por primera vez de una finca en el Registro de la Propiedad, obteniendo así la titularidad jurídica de la finca y dotando a la misma de seguridad jurídica, ya que se determina quien o quienes son los propietarios de la finca protegiendo así su derecho de propiedad.
La inmatriculación se encuentra regulada en los artículos 203 y siguientes de la Ley 13/2015, de 24 de junio de reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por el Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo.
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Características y beneficios de la inmatriculación
- Es necesaria para obtener la titularidad y la seguridad jurídica sobre una finca.
- Se realiza respecto de terrenos rústicos o urbanos.
- Es especialmente importante en casos de compraventa, herencias o d.
- Facilita futuras transacciones y trámites legales respecto de la finca inscrita.
Proceso de Inmatriculación
Hay varios procedimientos diferentes para proceder a la inmatriculación de nuestra finca:
1.Inmatriculación mediante expediente de dominio. Artículo 203 Ley Hipotecaria.
Este procedimiento se inicia a instancias del titular dominical de la finca y se tramita ante notario hábil para actuar en el distrito notarial donde radique la finca o en cualquiera de los distritos notariales colindantes a dicho distrito. Podrá instruirse un solo expediente para varias fincas siempre que las mismas estén situadas en el territorio de un mismo Registro, aunque alguna de ellas esté situada parcialmente en un distrito hipotecario colindante, siempre que la mayor parte de su superficie radique en dicho Registro.
En la solicitud, el titular dominical de la finca deberá hacer constar:
- La descripción literal de la finca en la que deberán constar los datos del promotor y su domicilio para la práctica de las oportunas notificaciones.
- Título de propiedad de la finca que se pretende inmatricular, certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela o parcelas catastrales, que se correspondan con la descripción literaria y la delimitación gráfica de la finca cuya inmatriculación se solicita, con expresión de los titulares catastrales de dichas parcelas y sus colindantes, así como sus respectivos domicilios.
- Relación de los datos registrales, catastrales o de cualquier otro origen de los que disponga el promotor y sirvan para localizar las fincas registrales y parcelas catastrales colindantes.
- Identificación de los derechos constituidos sobre la finca, expresando las cargas a que pueda hallarse afecta o las acciones con transcendencia real ejercitadas en relación con la misma, indicando los nombres de los titulares o actores, sus domicilios y cualesquiera otras circunstancias que ayuden a su correcta identificación.
- Deberá identificarse también a los poseedores de la finca que se pretende inmatricular y al arrendatario de ella, si se trata de vivienda.
El Notario levantará acta a la que incorporará la documentación presentada, remitiendo copia de la misma al Registrador de la Propiedad competente solicitando la expedición de certificación acreditativa de que la finca no consta inscrita en el Registro y que, en su caso, practique anotación preventiva de la pretensión de inmatriculación.
El registrador expedirá en el plazo de 15 días certificación acreditativa de la falta de inscripción de la finca en caso de que toda la documentación esté correcta.
La anotación, tendrá una vigencia de noventa días, pudiendo ser prorrogada a instancia del Notario o del promotor del expediente, hasta un máximo de ciento ochenta días de su fecha.
Recibida la comunicación del Registro acreditativa de la extensión de la anotación, acompañada de la correspondiente certificación, el Notario notificará la pretensión de inmatriculación, a todos aquellos que resulten interesados como titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca que se pretende inmatricular, para que puedan comparecer en el expediente y hacer valer sus derechos.
En caso de calificación positiva por el Registrador, éste procederá a extender la inscripción del derecho de dominio, cuyos efectos se retrotraerán a la fecha del asiento de presentación inicial del acta remitida por el Notario a que se refiere el párrafo anterior. Si se hubiere tomado anotación preventiva de haberse incoado el procedimiento, se convertirá en inscripción definitiva.
Durante la vigencia del asiento de presentación, o de la anotación preventiva, no podrá iniciarse otro procedimiento de inmatriculación que afecte de forma total o parcial a la finca objeto del mismo.
2. Inmatriculación mediante título público.
Es un proceso que coordina el registro con la realidad extra-registral, garantizando la seguridad jurídica sobre la propiedad.
Serán inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción y siempre que no estuvieren inscritos los mismos derechos a favor de otra persona, los títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público, siempre que exista identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador y, en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto. Si no hay coincidencia se debe modificar previamente el catastro.
Aquí nos encontramos con la existencia de un título público que acredite la adquisición de la propiedad, y un título complementario que demuestre que el titular anterior estaba legitimado para transmitir el derecho.
El Registrador deberá verificar la falta de previa inscripción de la finca a favor de persona alguna, si tuviera dudas notificará tal circunstancia a la entidad u órgano competente con el fin de que, por dicha entidad, se remita el informe correspondiente, dentro del plazo de un mes a contar desde el día siguiente a la recepción de la notificación.
Si la Administración manifestase su oposición a la inmatriculación o no remita su informe dentro de plazo, el Registrador conservase dudas sobre la existencia de una posible invasión del dominio público, denegará la inmatriculación pretendida. En caso de calificación positiva por el Registrador, éste procederá a extender la inscripción del derecho de dominio, notificando la inmatriculación realizada.
3. Procedimientos especiales de inmatriculación.
Existen procedimientos específicos para los expedientes de transformación o equidistribución urbanística, concentración parcelaria, expropiación forzosa y deslinde. Además, la inmatriculación puede realizarse en virtud de sentencia firme que ordene la inmatriculación.
Ejemplos
1. Inmatriculación mediante expediente de dominio
Juan ha ocupado y mantenido un terreno durante más de 20 años, pero nunca ha tenido un título de propiedad formal. Para obtener seguridad jurídica sobre el terreno, Juan inicia un expediente de dominio. Presenta pruebas de su posesión pacífica y pública ante el juzgado, el cual emite una resolución judicial a su favor. Con esta resolución, Juan registra el terreno a su nombre en el Registro de la Propiedad, obteniendo así un título de propiedad legalmente reconocido.
2. Inmatriculación mediante expediente de dominio
María ha heredado una casa de sus padres, pero nunca se realizó la inscripción de la propiedad en el Registro de la Propiedad. Después de varios años, decide vender la casa, pero se da cuenta de que no tiene ningún título de propiedad registrado. Para solucionar esto, María inicia un expediente de dominio. Presenta documentos que demuestran su derecho hereditario sobre la casa y evidencia de su posesión continua. Tras revisar la documentación y no encontrar objeciones, el juzgado emite una resolución a favor de María. Con esta resolución, María puede inscribir la propiedad en el Registro de la Propiedad a su nombre y proceder con la venta de la casa con un título de propiedad válido.
3. Inmatriculación mediante título público
David adquiere un terreno a través de un contrato de compraventa notarial. Este contrato de compraventa notarial constituye un título público. Posteriormente, David presenta este contrato de compraventa notarial ante el Registro de la Propiedad para solicitar la inscripción del terreno a su nombre. El registrador de la propiedad verifica la validez del título público y procede a inscribir el terreno a nombre de David en el Registro de la Propiedad.
Una vez inscrito, David obtiene un título de propiedad registrado que le otorga seguridad jurídica sobre el terreno, lo que le permite ejercer plenamente sus derechos como propietario y realizar cualquier transacción futura sobre el mismo.
Conclusiones
En el presente artículo hemos visto en qué consiste el proceso de inmatriculación de un finca, cuales son los beneficios que tiene y que dota de seguridad jurídica al derecho de propiedad. Hemos analizado las distintas formas de inmatricular una finca, viendo como existen tantos procesos ordinarios como especiales.
Finalmente, gracias a unos ejemplos prácticos hemos obtenido una visión de como se lleva a cabo este trámite en la práctica, viendo como este procedimiento es probablemente más habitual de lo que creíamos.
Espero que os haya resultado de interés, nos vemos en el siguiente artículo.
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