Extinción de Condominio con 4 ejemplos prácticos

Extinción de Condominio

¿Conoces la extinción de condominio? ¿Eres copropietario de un bien y estás pensando en ser el único dueño?

Quédate y sigue leyendo, porque hoy vengo a hablar de la madre de las soluciones, tu gran aliada para extinguir una copropiedad y que, a su vez, te hará ahorrar un dinerillo en impuestos.

En menos de 5 minutos sabrás todo lo necesario para promover y conseguir la extinción de condominio como todo un experto. Además, lo harás de la mano de una serie de ejemplos prácticos. 

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¿Qué se entiende por extinción de condominio?

Cuando hablamos de condominio estamos haciendo referencia a un derecho real de propiedad sobre un determinado bien inmueble, donde sus propietarios tienen una cuota de propiedad sobre el mismo. Es decir, el bien les pertenece a través del status de proindiviso.

La forma de materializar la disolución o extinción de condominio es a través de la división de la cosa común, que es el derecho que tiene cada uno de los copropietarios de un bien para cesar en la titularidad que ostenta sobre él.

¿Dónde se regula la extinción de condominio?

La extinción de condominio se regula en los artículos 392 a 406 del Código Civil, (en adelante, CC). No obstante, la mayoría de los preceptos aplicables son dispositivos excepto:

  • La libertad de cada propietario de tener su cuota.
  • El derecho a dividir y disolver el condominio.

En caso de que no se consiga un acuerdo amistoso, y para que se produzca la extinción de condominio deba llevarse a cabo a través de un procedimiento judicial, habrá que acudir a la Ley de Enjuiciamiento Civil.

¿Cuáles son los requisitos para proceder a la extinción de condominio?

Dos son los principales requisitos:

  • Por un lado, que exista uno o varios propietarios de un bien que no quieran continuar con esa copropiedad. Por lo tanto, siempre será necesario que el bien pertenezca mínimo a dos personas.
  • Por otro lado, que el bien sea indivisible y, por tanto, no sea susceptible de reparto, materialmente hablando, entre varias partes. Es decir, debe tratarse de un bien que no puede dividirse sin perder su valor.

Los citados requisitos no son excluyentes, lo que se traduce en que deben producirse ambos de forma simultánea en un mismo bien para que se pueda disolver el condominio.

¿Cuál es la forma más rápida para hacer una extinción de condominio?

Lo ideal y la forma más rápida para conseguir la extinción de condominio es llegar a un acuerdo amistoso con la persona con la que se comparta la propiedad de un bien. Por ejemplo, tres amigos que comparten la propiedad de un bien inmueble.

Si tenemos la suerte de encontrarnos en esa situación, donde las partes están por la labor de colaborar, la forma más rápida y sencilla de proceder a la extinción de condominio sería a través de una Notaría.

Las partes deberán acudir el día de la cita con una serie de documentación esencial y preceptiva:

  • El DNI de las partes
  • La documentación sobre la forma de pago
  • La tasación del bien inmueble
  • Aquella documentación esencial sobre el bien en cuestión, tal como la escritura del mismo.

Una vez disuelta la copropiedad, deberá inscribirse tal disolución en el Registro de la Propiedad, para que conste de forma inequívoca quién es el nuevo y único propietario del bien.

Ahora bien, tanto como si eres la parte que no quiere seguir formando parte de una comunidad como si eres la parte que no quiere que se extinga, debes saber que es independiente que todos los copropietarios estén de acuerdo y presten su consentimiento para proceder a la extinción de condominio.

El artículo 400 del CC es claro al respecto, al recoger la facultad de cualquier copropietario de pedir la división de la cosa común, sin importar su porcentaje de propiedad sobre el bien.

De esta forma, si no se llega a un acuerdo amistoso para la extinción de condominio, cualquiera de las partes podrá interponer una demanda de división de la cosa común ante el juzgado competente.

¿Cuáles son los impuestos  a satisfacer en una extinción de condominio?

Considero conveniente alagar esta figura frente a la compraventa o donación de un bien inmueble, puesto que, en la extinción de condominio, los impuestos a pagar son menores (es decir, pagar impuestos hay que pagar, pero de menos cantidad).

En este supuesto, el copropietario que abandona la comunidad no debe abonar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ya que el dinero que consigue no es fruto de una venta, sino una compensación económica por salirse de una comunidad.

Tampoco es fruto de una donación, por lo que no debe pagar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, ni está sujeta a plusvalía municipal o Impuesto sobre Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.

Ahora bien, eso no quiere decir que “te vaya de rositas”, porque la ganancia obtenida por ceder parte de tu propiedad debe tributar en el IRPF.

Ejemplos Prácticos

Ejemplo 1: Bien inmueble adquirido por una pareja durante el matrimonio

Andrea y Román, durante su matrimonio, adquirieron un piso en la playa que entró a formar parte de la sociedad de gananciales. Con los años, la pareja se divorcia. Román quiere mantener el piso en común pero Andrea no.

En este supuesto, Andrea podría ceder su parte a Román a cambio de una compensación económica. Otra opción sería, aunque quizá no la más favorable para Román (puesto que quiere seguir manteniendo la propiedad), llegar a un acuerdo para proceder a la venta del bien.

Cuando se trata de parejas o matrimonio, la forma más laxa de formalizar la extinción de condominio de un determinado bien es a través del Convenio Regulador, sin necesidad de acudir a una Notaría.

En este caso, habrá que esperar a que el juez lo acepte o no para proceder, directamente, a cambiar la titularidad del bien en el Registro de la Propiedad.

Ejemplo 2: Salva y Antonio, amigos desde la infancia, deciden comprar una casa

Salva y Antonio deciden comprar una casa. Como Salva es más afortunado en el ámbito económico, los amigos pactan que este abonaría el 80% y Antonio el 20% restante.

Un día, Antonio no quiere seguir con la copropiedad, pues la amistad con Salva se ha ido deteriorando. Le propone vender el inmueble, pero Salva se niega, alegando que él tiene mayor cuota de propiedad sobre la casa y la última palabra la tiene él.

Sin embargo, esto no es cierto. Como he señalado anteriormente, el porcentaje de propiedad que ostente cada uno de los copropietarios es independiente para la solicitud de extinción del condominio.

Si ambos no consiguen alcanzar un acuerdo, Antonio podría interponer una demanda de división de la cosa común donde será un juez el que ordenará la subasta pública del bien inmueble.

Ejemplo 3: 4 hermanos heredan la casa de campo de sus padres

Supongamos que 4 hermanos han heredado un bien inmueble, con lo cual, los 4 son copropietarios.

Si sólo uno de ellos estuviera interesado en quedarse con el bien, se puede llevar a cabo la extinción de condominio para que, de esta manera, el hermano interesado sea el único propietario habiendo cedido sus respectivas partes los otros 3 hermanos.

Ejemplo 4: Extinción de condominio de vivienda sujeta a hipoteca

Supongamos que una expareja es propietaria de un piso que compraron hace 5 años por 300.000 euros. Para proceder al pago, solicitaron una hipoteca de 250.000 euros, faltando por devolver 180.000 euros.

Para que uno de los cónyuges pueda quedarse con la vivienda al completo, deberá solicitar una novación de hipoteca a la entidad bancaria para que, en adelante, éste sea el único responsable de pagar el préstamo, ya que será el único propietario.

Ahora bien, también es posible vender la vivienda sin hipoteca, siendo lo más habitual cancelar el préstamo por medio del dinero obtenido con la compraventa.

Conclusiones

Antes de continuar, quería felicitarte por llegar hasta aquí. Como has visto, la extinción de condominio puede convertirse en tu gran aliada cuando no quieras seguir compartiendo la propiedad de un bien con otra u otras personas.

Se trata, a su vez, de la opción más económica para disolver la copropiedad, pues no se tiene que abonar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales o plusvalía municipal, por ejemplo, aunque sí otros, como el IRPF.

Para poder disolver el condominio, el bien debe cumplir simultáneamente con dos requisitos: debe ser indivisible y pertenecer a dos o más personas. 

Además, hemos dedicado un apartado a la extinción de condominio de mutuo acuerdo y a través de una Notaría, que es la opción más rápida.

Aunque la mayoría de los preceptos aplicables son dispositivos, el CC le dedica los artículos 392 a 406. 

Hemos finalizado, como es habitual en Derecho Virtual, con una serie de ejemplos prácticos para que nos ayuden a entender mejor la materia tratada.

Espero que te haya sido de utilidad, y a partir de ahora, sepas como extinguir un condominio.

¡Nos vemos en el próximo artículo!

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Author

  • Mari Carmen Martínez Morante

    Jurista. Actualmente, me preparo las Pruebas de Acceso a la Abogacía y la Procura 2024. Mi vocación por el derecho cumple con una función social y moral. Mi objetivo es aproximar este apasionante mundo de una manera clara y sencilla a cualquier lector.

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